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房地产借名买房律师靳双权解析老经适房上市纠纷

来源:  作者:  时间:2018-08-29 14:03

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

 

一、原告诉称

温茹起诉称:我与张鑫于19981120日登记结婚,20031025日,双方共同购买了位于北京市X区的房屋。2008613日,双方离婚,但未对诉争房屋进行分割。2011914日,张鑫在温茹不知情的情况下,擅自与辛淋签订存量房屋买卖合同,并以37万元的成交价转让,明显低于当时市场价格190万元。温茹认为诉争房屋为温茹与张鑫婚姻关系存续期间所得的夫妻共同财产,离婚后未经分割仍为共同所有,未经温茹同意,张鑫无权处分,故诉至法院:请求确认张鑫与辛淋签订的房屋买卖合同无效。

 

二、被告辩称

张鑫、辛淋辩称:一、本案诉争房屋系由辛淋的母亲张林方购买。2003年初,张鑫拿到了经济适用房的购房指标,当时,张鑫的三姐即辛淋的母亲张林方正好有意购房,因此,温茹、张鑫、张林方协商一致,由张林方借用购房指标,出钱买房,购房后房屋产权暂办理在张鑫名下。20031025日,温茹、张鑫与辛淋的父亲辛安、母亲张林方共同签署了证明书,约定由张林方支付房款274352元,购买了诉争房屋,证明书中有4人签字,并经张鑫的大姐夫曹闵见证,当天张林方支付了购房款、锅炉差价、印花税、契税、公共维修基金,2011122日,辛淋取得了房屋的产权证。二、2011914日,张鑫与辛淋签订了房屋买卖合同,为了避税,双方合同中将房屋出售的价格写为最低的市场指导价,即37万元,既未损害温茹的合法权益,也没有违反任何法律规定,所以应该合法有效。

 

三、审理查明

一审法院认定,本案争议焦点首先为涉案房屋的所有权是否为张鑫与温茹的共同财产。温茹主张房屋系共有是基于张鑫于2006年取得所有权证书,当时温茹与张鑫系夫妻关系,在夫妻关系存续期间取得的房屋应当为夫妻共同所有,因此,从证据形式上审查,温茹主张的事实应当予以认定。对于张鑫、辛淋主张借名购房一事,出示的证据为20031025日的证明书,通过对证明书的分析,无法证明辛淋为借名买房合同的相对方,且证人张林方与张鑫、辛淋存在亲属关系,因此,其证人证言,不予采信。判决:确认张鑫与辛淋签订的存量房屋买卖合同无效。

张鑫、辛淋不服一审法院判决,提起上诉,请求撤销一审判决,改判为驳回温茹的全部诉讼请求:诉争房产并非张鑫、温茹的夫妻共同财产,张林方才是实际购房人。一、温茹签字的证明书证明张林方是实际购买人;二、温茹主张房屋为张鑫与温茹共同出资购买,温茹却未能提供银行交易记录佐证;三、如果本案诉争房屋属温茹、张鑫所有,则二者在离婚协议中应该分割。事实上是温茹、张鑫在离婚调解书中并未提及分割本案诉争房屋。

二审查明:现房屋登记的所有权人为辛淋。20031025日,温茹、张鑫、辛安、张林方签署证明书,温茹对此不认可,亦未申请对证明书的笔迹进行鉴定。温茹主张购房款系使用温茹、张鑫的共同存款所支付,即使是张林方出资,也是借贷关系,和所有权无关。

 

四、法院判决

1、撤销北京市X区人民法院第XXXX号民事判决;

2、驳回温茹的诉讼请求。

 

五、房地产律师靳双权点评

当事人应对自己的主张提供证据佐证,当事人不能证明自己主张的,应当承担相应的不利后果。

借名买房还是借款买房?诉争房屋为张林方全资购买,登记在张鑫名下,则张林方和张鑫、温茹之间的法律关系有两种可能:借名买房关系或借款关系。如系借款关系,则应有以下事实佐证。其一、张鑫、温茹二人的离婚调解协议中应对该房屋予以分割或有所约定。其二、诉争房屋的购房票据等均应为张鑫、温茹持有。其三、温茹签署的由张林方出资的证明书中应有温茹、张鑫借款之表述。综合全案证据表明,上述三项事实特征,均不符合。故,应认定张鑫、辛淋与张林方存在借名买房约定。温茹对此借名买房关系知情且认可。

双方协议有效吗?温茹并非房屋所有权人,张鑫过户至辛淋名下无需经过温茹同意。辛淋支付对价过低亦或未支付对价的行为并未侵害温茹的权益。持张鑫未经其同意处分双方夫妻共同财产及辛淋购房价格过低之主张,温茹认为辛淋和张鑫签订的合同无效。温茹的主张无事实和法律的依据。

双方协议是否可继续履行?根据北京市住建委发布的《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的补充通知》,2008411日(含)前签订购房合同的已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满5年后,可以上市出售。张鑫购买经济适用住房以及张林方的借名买房行为均在2008411日之前,张鑫于取得诉争房屋的所有权证五年之后,将诉争房屋转移登记至张林方的女儿辛淋名下。该行为不违反法律、行政法规的强制性规定,应予履行。

提示:当事人当庭作出的任何陈述、提出的任何请求都应提供证据证明,建议在进行沟通、协调该事宜过程中,做好证据的搜集、整理工作,建议咨询专业房产律师,问您的维权之路保驾护航!

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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