靳律师解析一起经济适用房借名买房案件

(本文为北京房产律师靳双权原创，如有转载请注明出处)

房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，本案件是一起无权处分房屋买卖纠纷案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）

一、基本案情

这是北京房产律师靳双权2015年代理的一起经济适用房借名买房案件。靳律师为本案原告李亚楠的代理律师。李亚楠、张平双方于2005年8月13日签订经济适用房转让协议书，约定张平将其名下位于北京市朝阳区某小区803号房屋转让给李亚楠，并在该房准许过户时，张平无偿协助李亚楠办理过户手续。

2005年9月，李亚楠支付了全部购房款、税费等相关费用。现张平不协助李亚楠办理过户手续，李亚楠起诉至法院请求：

1、判令张平配合李亚楠办理位于北京市朝阳区803号房产的过户手续；

2、本案诉讼费由张平承担。

二、法院审理过程

法院经审理后查明：

2005年9月23日，张平在北京市朝阳区第二公证处办理了公证书，证书中写明：张平欲购买坐落在北京市朝阳区房产一套。因张平工作繁忙，张平委托李亚楠为合法代理人，全权代表张平办理如下事宜：1、代张平办理选房；2、代交房款；3、代签买卖协议；4、代领房屋买卖合同。代理人在上述权限内所签署的一切有关文件张平均予以承认。代理人有转委托权。委托期限：自委托之日起至上述委托事宜办完为止。

张平表示签订公证书是证明双方是委托关系，李亚楠是基于受托人身份参与涉案房屋事宜，张平事多，没有时间办理买房事务。李亚楠表示办理公证书是因为开发商只针对以张平名义办理的一切手续，李亚楠无法进行选房等活动，张平为了配合李亚楠进行购房相关活动才出具公证书。2005年8月13日，张平与北京某房产公司签订《北京市商品房预售合同》，该合同约定由张平购买朝阳区某小区803号房屋（以下简称为涉案房屋），约定总价款为37万余元，双方约定买受人采取一次性付款方式付款，买受人于2005年12月30日前交付全部房款。对于该合同中买受人“张平”字样的签名，李亚楠主张是李亚楠所签写。张平称是张平本人所签写。同日，李亚楠的账户内向该房地产开发公司账户内转账37万余元。李亚楠称所有购房款均是李亚楠直接向开发商支付。张平称购房款由张平支付，有一部分是交给李亚楠让李亚楠交给开发商，一部分是张平直接交给开发商，有转账也有当面交付的现金。但是对于该主张，张平并没有提交证据。

另查一，2006年9月22日，李亚楠与张平签订《协议书》，写明：“甲方张平与乙方李亚楠经友好协商达成协议如下，甲方张平因拆迁获得准购经济适用房资格，因现下暂时无力购买，决定先行转给已获得准购买经济适用房资格，乙方李亚楠购买，待李亚楠通过摇号获得购买权时，再行转给张平购买。乙方李亚楠于2006年11月7日付给了甲方张平保证金8万元，又于2007年7月8日付给甲方保证金5万元，甲方己收到乙方付给的保证金共计13万元正。根据上述协议，乙方李亚楠于2006年12月30日迭得803号住房，当即由李亚楠交付了全额购房款37万余元，乙方李亚楠又于2007年9月30日交付了入住费2万余及产权代办费800元，办置了入住手续。双方协商同意达成下一步协议如下：一、甲方同意无偿协助乙方办理领取产权证。二、乙方实际拥有该房（803号）的实际居住权。三、甲方同意在该房准许过户时，无偿协助过户给乙方名下。四、遇到国家法律、法规不能办理过户手续时，甲方退回全部房款及保证金。五、此房在未过户前乙方不得转卖。六、乙方李亚楠在居住期间如发生任何问题，由李亚楠全部负责。七、双方本着友好态度共同妥善处理好此事，达到圆满。”

2010年4月28日，张平申请涉案房屋转移登记，从顺天通房地产开发集团有限公司（北京天启房地产开发有限公司）转移到张平名下。涉案房屋现登记在张平名下，房屋坐落于北京市朝阳区803号，单独所有，房屋性质为经济适用房。张平提交涉案房屋所有权证书复印件，登记时间是2009年9月24日。李亚楠以其与张平之间存在借名买房关系，经两人签订协议后形成房屋转让关系为由，起诉要求张平办理涉案房屋产权过户手续。张平称是代理关系，李亚楠是代理人，双方是互易关系，以物换物，还是赠与关系。

经审查，涉案房屋的购房合同、购房款发票、契税核定通知书、税费收据、入住证明、2007年—2014年物业费发票相关材料原件均在李亚楠处。李亚楠表示其对涉案房屋进行了装修并一直居住在涉案房屋内。张平表示所有票据上显示是张平名字的费用均由张平所出。截止本案辩论结束，张平未提交证据证明其支付了购房款。

另查二，张平称出售涉案房屋时，其没有和沈忠慧以及其家人说明出售事宜。沈忠慧称其一直与张平居住，共同生活。张平认可双方一直共同生活。第根据《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》，2005年3月28日，被拆迁人张平（乙方）与拆迁人北京市王府井地区建设管理办公室（甲方）达成拆迁协议，同意实行货币补偿方式，对某胡同143号所有房屋进行拆迁，该协议上显示乙方在册人口为8人、实际居住人口3人。同日，第三人张宁另行进行了拆迁补偿。根据《北京市东城区城市房屋现状入户调查表》，东城区某胡同143号承租人或产权人登记为张平，房屋产别公，入户调查在册八人。张宁称，东城区某胡同143号是承租房，是原东城区某巷37号拆迁安置所得。原东城区某巷37号是张平父亲的财产，后被拆迁安置了3间房，一间给了张平父亲，一间给了张宁一家人，。张平父亲把他的那一间给了张平、张宁、吴华三家人，后经张平父亲以及张平、张宁、吴华三家人同意，把东城区某胡同143承租人写成张平一人，拆迁的事情也是张平操作。八位第三人均同意将涉案房屋产权人登记在张平名下。没想到被张平给出售，不同意出售给其他人。八位第三人均主张涉案房屋有八个人份额。

另查三，张平与刘锦芳于1983年6月登记结婚，1988年5月28日两人经北京市中级人民法院调解离婚，后又于2005年6月27日复婚。李亚楠具有北京市住房购买资格。原审法院认定上述事实，有公证书、《北京市商品房预售合同》、协议书、购房合同、购房款发票、契税核定通知书、税费收据、入住证明、装饰装修管理手册、物业费发票、北京市城镇居民购买经济适用住房家庭住房和收入核定表、购房资格审核表、房屋拆迁的档案资料、离婚调解书、结婚证及当事人双方的当庭陈述等证据在案佐证。

原审法院判决认定：本案焦点有二，一是李亚楠与张平就涉案房屋的行为性质，二是是否涉及到第三人利益。法院认为，李亚楠与张平之间是借名买房，后双方签订《协议书》，对张平的过户义务进行确认。李亚楠在签订合同当天，直接将全部购房款支付给开发商，有关购房材料原件在李亚楠处，李亚楠实际使用涉案房屋，结合这些因素，法院认定双方之间是借名买房关系。

2005年8月13日，张平与开发商签订涉案房屋的买卖合同，虽然双方对张平签名是谁所签写有争议，但不影响对本案事实的认定，法院有理由确认双方之间是借名买房。现涉案房屋已经符合上市交易条件，且双方在《协议书》中明确约定张平协助李亚楠办理涉案房屋过户手续。故对于李亚楠要求办理涉案房屋过户手续的请求，法院予以支持。

三、法院判决

依据《中华人民共和国合同法》第八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：

1.被告张平配合原告李亚楠办理位于北京市朝阳区803号房屋的产权过户手续，于本判决生效后十五日内执行；

2.驳回反诉原告张平的诉讼请求

四、房产律师靳双权点评

中国房地产营销协会副会长、资深房地产律师靳双权认为：本案争议的焦点在于以下几个核心问题：

1.关于协议的有效性的问题

本案中的房产属于国家为了照顾张平的住房的情况，应该专属于张平所有，属于具有一定人身性质的权利，本协议应属无效。

2.从物权法的角度分析

本案所涉房屋，有张平家庭其他成员的权利，与李亚楠签订的协议并没有征求张平家庭成员的意见，亦没有其他成员的书面意见，本协议也应无效。

3.关于协议的履行问题

李亚楠在订立本协议后，并没有履行作为李亚楠本人认为的买受人的义务。如果无效之抗辩意见不被采纳，本合同也应该解除。

4.从经济适用房的性质角度来分析

根据国家相关规定，经济适用房出售时应当按照届时同地段普通商品房与经济适用房差价的一定比例向政府交纳收益。如果从协议履行的角度来讲，张平要求按照同等地段同等价位的标准支付房屋款，否则就解除合同。

5情势变更问题。

根据最高院的司法解释，张平现在行使情势变更之权利，变更房屋价款至现在市价。本案诉争房由李亚楠和张平共同使用。李亚楠基于代理人的身份在管理该房时，其并没有本人行使代理权，而是转给了其儿子或者将房子空置或者做它用。李亚楠本人并没有用该房，不符合双方订立合同的本意，李亚楠把权利转给了他人，也不符合国家的政策规定。所以李亚楠无权行使本案房产的权利。

中国太远房地产律师网

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