借名购买经济适用房，法院会判房子归谁

　　2010年李阿姨想在青岛购买一套经济适用房，当时李阿姨的大儿子三十多岁，未婚，已具备购买经适房的资格，加上他没有工作，申请手续相对简化。经家人协商一致后，就用大儿子的名字申购了，想等房子满五年后再过户给李阿姨。

　　在大儿子与开发商签订了经济适用房购房合同后，李阿姨用自己的全部积蓄，支付了购房款及相关契税。房屋交付后，李阿姨便装修房屋，一直入住至今。李阿姨和老伴共有三子，全家人都知道这房子是李阿姨出资购买的，为了快点儿办手续，才用了大儿子的名字。　起初，大儿子也承认是借名购房。但随着过户日期临近，青岛房价一路攀升，原来几十万元能购买的房屋现已升值到几百万，大儿子便急了眼。他三番五次要将父母赶出去，并扬言要卖房。

　　【儿子起诉母亲要求腾房，法院不支持】

　　由于李阿姨坚决不搬走，因此大儿子起诉李阿姨要求排除妨害，腾房。

　　法院经过审理，判决驳回了大儿子的诉讼请求。大儿子不服上诉，结果被驳回。

　　【李阿姨起诉要求确认房屋所有权，法院不支持】

　　由于大儿子多次到李阿姨家中砸门砸东西，甚至动手殴打老人，引来了110民警。最初一段时间，李阿姨顾及亲情关系，不愿意将大儿子告上法庭。但是，对于老人的容忍大儿子不仅不领情，反而愈发张狂。万般无奈，李阿姨向法院提起了确权之诉。可是她怎么也没有想到，法院竟然驳回了她的全部诉讼请求。

　　【靳双权律师分析案例】

　　借名购买经济适用房的行为一般认定为无效

　　本案中涉案房屋是经济适用房，此类房屋在申购时有严格的条件限制，国家不仅明令禁止借名购买经济适用房，对其上市交易也有明确限制。如果实际购房人借名购买经济适用房，这种借名买房的行为违反国家相关法律规定，应当认定为无效。因此李阿姨向大儿子借名的行为应当认定为无效，因此法院不支持李阿姨的诉讼请求。

　　借名购买经济适用房被认定有效的条件

　　在司法实践中，也并非所有的经济适用房借名都是无效的。比如，实际购房人已取得了经济适用房购买资格，这时再借他人名义购买经济适用房，这种借名买房行为并没有破坏经济适用住房的管理制度。所以在司法实践中，一般认可这种借名协议的效力。

　　实际购房人怎样维权?

　　在实践当中，借名人与出名人发生纠纷大多是因为房屋价格上涨，很大一部分出名人在房屋满五年后，拒不配合办理过户手续。即便打到法院，借名协议也通常认定无效，确权也无法得到法院支持。不过靳律师认为，借名被认定无效或确权被驳回，借名人并不是没有其他救济途径。

　　一般情况下，在法院认定借名无效及确权被驳回后，借名人可以向法院提起诉讼，要求出名人返还购房款并赔偿损失。因诉争房屋属于经济适用房，出名人和借名人对于房屋借名购买都存在过错，法院通常会结合双方的过错大小，判令出名人承担相应的赔偿责任。

　　结合本案的情况，靳律师认为，虽然李阿姨的所有权确认之诉被驳回，但她的出资、装修款、房屋升值的部分损失等，可另行向大儿子主张，要求他赔偿。

　　借名购买普通商品房一般会被认定有效

　　靳律师介绍，一般借名的协议有口头的，也有书面的。依据我国《合同法》的相关规定，口头约定也是合同的一种形式，受国家法律的保护。如果双方之间借名协议并不违反国家相关法律、法规的相关规定，且协议内容是双方当事人的真实意思表示，那么，借名协议便是合法有效的。

　　在此情况下，如果出名人不按照协议约定履行相关义务，则借名人可以要求出名人继续履行协议，配合办理过户手续。

　　但是，如果双方是为了规避国家限购政策、逃避购房资质审核而借名买房，在司法实践当中，法院一般不会支持借名人要求办理过户或确权的诉讼请求;如果以后国家取消了限购令政策，实际购房人就有了购房资格，这种借名行为仍然是有效的。

　　借名买房要签协议，并保存好实际出资的证据

　　温馨提示：借名购房大多发生在具有一定亲属关系或者朋友关系的熟人之间，往往双方基于信任关系，没有签订书面借名协议，仅仅是口头约定，这样一旦产生纠纷，举证就相对比较困难。由此靳律师建议：对于符合国家法律规定的借名购房，双方最好能通过书面形式约定，并且保存好实际出资的相关证据。

　　借名购买经济适用房风险大，协议内容要严谨

　　经适房在申购方面有特殊的要求，只有符合条件的家庭或个人才能进行申购。没有购买经适房资格的购房人，一定不要贪图一时便宜，借用他人名义购买经济适用房，否则，很有可能房子装修了、入住了，最后却成了别人的，因此在借名购买经济适用房之前应当咨询律师起草全面的协议，一方最后房子和出资都打水漂的被动后果。