借名购买经济适用房什么情况下无效

 　　近几年，由于房价的涨幅空间大，所以很多人开始炒房，以此来获取高额利润。但是如今由于限购，人们便想出了借名买房的办法。那么?下面请说房网律师给大家做下介绍。

　　赵某系山西人，长大成人后来到北京打拼，起初住在北京的叔叔家，在叔叔的介绍下找到一份满意的工作。在北京打拼几年后，赵某找了一个女朋友，两人到了谈婚论嫁的年龄，感情也挺好，准备结婚，但是苦于北京的高房价而一直没有购房。正好其叔叔家拆迁分得了购买两套经济适用房的资格，叔叔家买了一套，就准备把另外一套经济适用房的购买资格给赵某，赵某知道国家对经济适用房的管制非常的严格，担心未来的法律风险。叔叔告诉他，不会坑害亲侄子，为了让赵某放心购买，叔叔还与其签订了一个书面协议，双方约定赵某以其叔叔的名义购买此套经济适用房，待可以进行房屋的权属转移登记时，叔叔配合其进行房屋的权属转移登记。签订协议后，赵某也就放心了，于2009年与开发商签订了房屋买卖合同，房子位于昌平，房屋总价款为150万元，首付款为50万元，赵某支付了首付款，并以其叔叔的名义办理了房屋的银行按揭贷款。开发商交房后张某就对该房进行装修，后和女友结婚一直居住至今，一家人在北京也算是有落脚的地方了。2010年房产证下来了，登记在其叔叔的名下，待到房屋可以进行权属转移登记了，张某本来准备找叔叔进行过户，没想到叔叔一纸诉状将其告到法院，称自己为房子的所有权人，要求赵某腾房。赵某纳闷了，两人签订的借名买房协议书白纸黑字清清楚楚，叔叔怎么能出尔反尔突然变卦呢?最终双方协商不成诉至法院。

　　【法院判决】

　　赵某与其叔叔之间的借名买房协议书无效，赵某应腾退该涉诉房屋。

　　【律师解读】

　　说房网靳双权律师表示，经济适用房是政府提供政策优惠，具有保障性质的住房，国家对该类房屋的交易有特殊的规定和限制，其购买人必须满足国家规定的条件，购买资格具有专属性。本案中，赵某系山西人而不具有北京户籍，没有购买经济适用住房的资格，故赵某与其叔叔之间签订的借名买房协议书是无效的。但是在本案中，并不是说借名买房协议书被法院认定为无效，赵某就一无所有了。根据《中华人民共和国合同法》第58条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”所以赵某可以提起诉讼要求其叔叔返还其因购买涉诉房屋所支付的购房款、契税、印花税等相关款项，而且对于合同的无效，赵某的叔叔存在一定的过错，因其知道涉诉房屋为经济适用房而仍与赵某签订借名买房协议，故对于房屋增值的部分，赵某的叔叔应对其进行一定的补偿。

　　对于赵某来说，其最好的诉讼策略在其叔叔起诉的过程中，果断的提起反诉，其提起反诉一般有两种诉讼策略选择，一种是请求法院确认借名买房协议有效，要求其叔叔继续履行该协议，协助其进行房屋的权属转移登记;另一种是要求法院确认借名买房合同无效，其叔叔返还其因购房的支出以及对于房屋增值部分对其进行合理的补偿。当然在本案中，明知借名买房协议的有效性不会得到法院的认可，最明智的当然是选择第二种诉讼策略。

　　直接提起反诉与另案再提起诉讼差别在哪，最后的诉讼效果不会有差别，列如赵某直接提起反诉与另案提起反诉，法院最终都会支持其叔叔返还购房款以及对房屋增值部分进行补偿，关键的区别在于支诉讼中花费不同。若赵某直接提起反诉，诉讼费会由赵某与其叔叔各自承担一部分，但在本案中赵某某败诉，会承担全部的诉讼费用;若赵某另案起诉，若请律师要交纳一定的代理费用，而且还要承担一定比列的诉讼费用。

　　靳双权律师在此提醒广大市民，借名购买经济适用房具有一定的法律风险，借名人购房过程中要保存好各种花费的原始票据，并且一旦遇到法律纠纷，一定要及时寻求专业律师法律意见，选择合适恰当的诉讼策略，这样不仅可以有效的节约诉讼支出，而且还可以最大限度的维护自己的合法权益。