房地产律师 解析一件经适房转让纠纷案件

 （为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名。）

一、原告诉称

白静称：白静、江建双方于2007年12月签订经济适用房转让协议书，约定江建将其名下的北京市昌平区X号房屋转让给白静，并在该房准许过户时，无偿协助白静办理过户手续。白静支付了全部购房款、税费等相关费用。现江建不协助我办理过户手续，诉讼请求：判令江建配合白静办理北京市昌平区X号房产的过户手续。

二、被告辩称并反诉

江建答辩并反诉称：协议标题标注的是协议书，而未明确是转让合同。在协议中，也没有明确是转让。结合做了公证的代理合同和协议中出现的“转给、无偿”等字样，本协议应该是兼具代理和赠与性质的协议。现依据合同法410条的规定及合同法第十一章的规定，解除代理合同，并撤销和撤回赠与。

如果该论述不被采纳，针对白静认为的转让协议，作出如下阐述。一，该房产属于国家照顾江建的住房，应专属于江建所有，是具有一定人身性质的权利，本协议应属无效。二，从物权法的角度来讲，该房屋有江建家庭其他成员的权利，与白静签订的协议并没有征求江建家庭成员的意见，本协议也应无效。三，白静并没有履行作为买受人的义务。江建现在要求解除本协议。四，情势变更问题。我现在行使情势变更之权利，变更房屋价款至现在市价。现江建提出反诉请求：1、解除和白静的协议书。

第三人述称

第三人江真心、江真情、江真伟、沈连科等八人述称：该房屋并非江建一人所有，其无权处置，因江真情已经另行安置，故除江真情外该房屋应属于八个人，江建没有权利转让，拆迁有我们的份额，我们都不知道，不同意白静的诉讼请求，同意江建的反诉请求。

三、审理查明

2006年底，江建在公证处办理了公证书，写明：江建欲购买xx房产一套。因江建工作繁忙，故委托白静为代理人，全权代表江建办理如下事宜：1、代江建办理选房；2、代交房款；3、代签买卖协议；4、代领房屋买卖合同。江建表示公证书证明双方是委托关系。白静表示办理公证书是因为开发商只针对以江建名义办理的一切手续，为了进行购房相关活动才出具公证书。

2006年12月29日，江建（买受人）与北京某房产公司（出卖人）签订《商品房预售合同》，约定由江建购买X号房屋，总价款为272791元，买受人于当日交付全部房款。对于该合同中买受人“江建”字样的签名，白静主张是白静所签写。江建称是江建本人所签写。

同日，白静的账户×××××××向某房地产账户内转账272791元。

另查一，2007年12月4日，白静与江建签订《协议书》，写明：“甲方江建与乙方白静达成协议，甲方江建因拆迁获得准购经济适用房资格，因现无力购买，决定先行转给已获得准购买经适房资格的乙方白静购买，待白静通过摇号获得购买权时，再行转给江建购买。双方达成下一步协议：一、甲方同意无偿协助乙方办理领取产权证。二、乙方实际拥有该房的实际居住权。三、甲方同意在该房准许过户时，无偿协助过户给乙方名下。”

2009年7月7日，房屋登记到江建名下。单独所有，房屋性质为经济适用房。

经审查，涉案房屋的购房合同、购房款发票、契税核定通知书、税费收据、入住证明、2007年—2014年物业费发票相关材料原件均在白静处。白静对房屋进行了装修并一直居住在其内。

另，2006年6月10日，被拆迁人江建与拆迁人北京市某建设管理办公室达成拆迁协议，X号房屋进行拆迁，在册人口为8人、实际居住人口3人，分别是江建、江真伟、沈连科。对江真情另行进行了拆迁补偿。根据《北京市某城区城市房屋现状入户调查表》，X号号房屋承租人或产权人登记为江建，房屋产别公。

江建与沈连科是夫妻。白静具有北京市住房购买资格。

四、法院判决

1、被告江建配合原告白静办理北京市昌平区X号房屋的产权过户手续。

2、驳回反诉原告江建的诉讼请求。

五、律师点评

白静与江建之间是借名买房，后双方签订《协议书》，对江建的过户义务进行确认。白静在签订合同当天，直接将全部购房款支付给开发商，有关购房材料原件在白静处，白静实际使用涉案房屋，这些因素可以认定双方之间是借名买房关系。现涉案房屋已符合上市交易条件，且双方在《协议书》中明确约定江建协助白静办理过户手续。故对于白静要求办理该房屋过户手续的请求，应予以支持。

关于是否涉及到第三人利益问题，根据案情，涉案房屋是白静通过拆迁XX号房屋而获得的经济适用房购买资格。而XX号房屋的承租人是江建，且第三人均同意涉案房屋登记在江建一人名下。故对于第三人以及江建认为江建与白静签订的协议侵犯了第三人利益，法院不予支持是正确的。江建要求解除《协议书》，依据不足，不应予以支持。

律师提示：购房资格转让不是必然无效，要结合具体情况分析，如购房人需具备购房资格，律师建议您在协议中详细约定过户义务，避免推诿，必要时请律师做见证，维护您的合法权益。