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法律上如何判定借名买房的行为是否合法?

来源:未知  作者:admin  时间:2019-04-12 15:13

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

 

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

 

  一、基本案情

 

  1、原告诉称

 

  赵某、梦某诉称:2002年6月,原告为购买经纪适用房居住使用,与被告达成口头借名买房协议,约定原告以被告名义购买位于北京市某经济适用房一套,购房首付款与按揭贷款均由原告支付,房屋交付后,原告对房屋进行了装修并居住使用至今。2016年3月6日,原告与被告订立了书面的借名购房过户协议,对房屋权属及过户进行了约定。2016年4月初,原告将涉诉房屋银行贷款一次性还清并取得了涉诉房屋的房屋所有权证书。原告认为涉诉房屋属于经济适用房,目前按照北京市相关政策规定,涉诉房屋已符合上市交易条件,被告应配合原告办理房屋过户手续。现原告诉至法院,要求确认原告与被告签订的《借名购房过户协议》有效,要求被告配合原告将北京市丰台区某房屋产权变更至原告赵某、梦某名下。

 

  2、被告辩称

 

  黄某辩称:同意原告的诉讼请求,同意配合原告赵某、梦某办理房屋过户手续。

 

  二、法院查明

 

  2002年6月22日,黄某与北京某房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》,约定黄某购买北京某房地产开发有限责任公司开发的位于北京市某房屋(现行政地址为北京市丰台区某房屋),总价款为350568元。合同签订后,赵某、梦某向北京某房地产开发有限责任公司支付了首付款50568元,向中国工商银行贷款300000元。北京某房地产开发有限责任公司将涉诉房屋交付给赵某、梦某,涉诉房屋由赵某、梦某装修并居住使用至今。2009年3月9日,黄某取得涉诉房屋的房屋所有权证书,涉诉房屋的性质为经济适用房。2016年3月6日,原告赵某、梦某(乙方)与被告黄某(甲方)签订《借名购房过户协议》约定:“1、2002年6月22日,黄某自愿借名与赵某、梦某购买涉诉房屋。2、购买该房屋的全部房款及税费均由赵某、梦某承担,赵某、梦某为该房屋的实际出资人及房屋实际所有人。3、黄某愿意配合赵某、梦某办理房屋过户的一切相关手续。4、赵某、梦某承担该房屋过户时所产生的一切税费。5、签过户协议当天支付黄某辛苦补偿金10000元,办理过户后当天支付黄某现金40000元,赵某、梦某拿到产权证当天支付黄某现金50000元。”2016年3月31日,北京住房公积金管理中心住房公积金贷款中心出具《住房公积金贷款还清全部贷款证明》载明:“兹证明借款人黄某已将北京住房公积金管理中心向其发放的贷款金额30万元,借款年限为23年的住房公积金贷款全部偿还。”现涉诉房屋无抵押,无查封。

 

  庭审中,原告赵某称其与被告黄某经朋友介绍认识,2002年其借黄某名义购买涉诉房屋,具体购房及贷款事宜均由其办理,购房款由其支付,涉诉房屋由其装修并居住使用,《商品房买卖合同》、房屋所有权证、购房款发票、《北京市住房资金管理中心个人住房担保委托贷款借款合同》等原件均一直由其保存。梦某作为其子成年后偿还了部分贷款。被告黄某认可原告赵某的陈述,认可系赵某、梦某借名购买涉诉房屋。

 

  原告赵某、梦某提交赵某代黄某缴纳涉诉房屋有线电视初装费的收据,代黄某与北京某物业管理有限公司签订的《房屋委托代管合同》,签订的《采暖散热器订货保修合同》,签订的《木地板订货协议书》,签订的《北京市家具买卖合同》等证据以证明涉诉房屋由其装修并居住使用。被告黄某对上述证据予以认可。

 

  在案件审理过程中,原告赵某、梦某表示愿意于办理产权转移登记手续当日向被告黄某支付补偿金100000元,被告黄某表示同意。

 

  三、法院判决

 

  北京市丰台区人民法院经审理后判决:

 

  1、被告黄某于本判决生效之日起十日内协助原告赵某、梦某办理北京市丰台区该涉诉房屋的产权过户手续。

 

  2、原告赵某、梦某于办理完房屋产权过户手续的当日支付被告黄某补偿金十万元。

 

  四、律师点评

 

  房产律师靳双权认为:

 

  当事人约定一方以他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下,借名人实际享有房屋权益,借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的,可予支持。我国物权法规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。基于合同关系等产生的占有,有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等,按照合同约定。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以佐证,没有相关证据或证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据查明的事实,赵某、梦某与黄某签署了《借名购房过户协议》约定赵某、梦某以黄某名义购买涉诉房屋,涉诉房屋的购房款由赵某、梦某支付,现赵某、梦某居住并使用涉诉房屋,房屋相关合同、购房款发票等手续原件均由赵某、梦某持有,故应该对赵某、梦某与黄某之间的借名买卖关系予以认定。虽涉诉房屋为经济适用住房,但该房屋原购房合同系2008年4月11日之前签订,双方又在《协议》中约定在涉诉房屋符合法律、法规及相关政策规定后再办理房屋所有权转移登记手续,故该《协议》应为有效。现涉诉房屋已满足有关经济适用房上市出售的条件,故赵某、梦某要求黄某协助办理涉诉房屋的产权过户手续的请求并无不当,应予支持。另,赵某、梦某表示愿意于办理产权转移登记手续当日向黄某支付补偿金100000元,黄某予以接受,对此不持异议。

 
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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