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双方曾签订存量房屋买卖合同,因客观原因未能办理怎么办?

来源:未知  作者:admin  时间:2019-03-25 14:25

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

 

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

 

  一、基本案情

 

  1、原告诉称

 

  刘某诉称:1999年8月2日,刘某的丈夫刘某以现金和定期存款冲抵房款的方式购买某公司涉诉房屋一处房屋,建筑面积639平方米。因刘某系外地户口,无法办理过户手续,故借用李某名义签订《房屋有偿转让协议书》,合同约定价款25万元,刘某实际支付33万元。为了避免纠纷,刘某与李某曾签订一份房屋买卖合同,约定:刘某支付25万元价款,李某将房屋产权证及房屋交付刘某。此后,某公司和李某将上述房屋交付刘某,该房屋于2003年以李某名义取得房屋所有权证,李某将证书交由刘某一方持有。涉案房屋自购买后一直由刘某及家人占有、使用、出租、收益。刘某于2006年死亡后,刘某要求李某办理涉案房屋过户手续,双方曾签订存量房屋买卖合同,因客观原因未能办理。2011年,涉案房屋列入征收范围,由李某签订了征收补偿协议。因涉案房屋系刘某出资购买,仅借用李某名义,故李某名下的征收利益应当归刘某所有。此外,因刘某不具备购买商品房的条件,故李某应将其名下安置房折算成款项给予刘某。刘某的诉讼请求为:1、确认李某名下涉诉房屋房屋因征收所获征收补偿款项10650031元归刘某所有;2、判令李某给付安置房折价款961600元。

 

  2、被告辩称

 

  李某辩称:刘某曾经以借名购房为由诉至法院要求确认涉案房屋归其所有,法院生效判决判定李某系涉案房屋的实际所有权人,故本案违反了一事不再审的原则,刘某无权起诉。双方并无借名购房的约定,亦不存在事实上的借名关系。涉案房屋由李某合法取得房屋所有权证,李某系房屋的所有权人,双方亦不存在任何共有关系,征收利益应当归李某所有。2009年,李某将涉诉房屋院内平房过户至刘某及家人名下,表明双方已经对各自所有房屋进行分割,双方共有关系已经解除。双方之间的借名关系并不存在,且违反政策、法律相关规定的借名合同也属无效,李某系征收利益的所有权人。综上,李某不同意刘某的诉讼请求。

 

  二、法院查明

 

  1、双方对以下事实无争议:

 

  刘某与刘某系夫妻,生育子女刘某甲、刘某乙、刘某丙。2006年2月4日,刘某死亡。刘某甲、刘某乙、刘某丙放弃对刘某遗留的涉诉房屋房屋继承权。

 

  1999年8月2日,某公司与李某签订《房屋有偿转让协议书》,约定:李某以25万元价格购买某公司涉诉房屋,面积为639平方米;转让费于1999年8月2日前一次缴清。上述房屋系楼房,实际交易价格为33万元,交易时院内有附属的平房。某公司于1999年8月2日出具两张收据,分别记载收到李某购房款8万元、15万元,收款人处有"张某、刘某"签名。某公司于1999年11月19日出具一张收据,记载收到李某购房款10万元。涉诉房屋房屋购买后由刘某及其家人实际使用。上述协议书及收据均由刘某、刘某持有。

 

  2000年,刘某经审批对涉诉房屋院内平房进行翻建。涉诉房屋房屋(包括楼房、平房)于2003年取得房屋所有权证,登记在李某名下,房产证号为京房权证门私字第30238号,记载:1幢楼房建筑面积639平方米,2幢平房建筑面积70.98平方米。房屋所有权证由刘某及家人持有。刘某、刘某均非北京市户籍,李某系北京市户籍。

 

  2007年6月14日,李某出具委托书,委托刘某乙办理涉诉房屋房产过户手续。2007年,双方曾协商签订涉案房屋买卖合同事宜,但未最终订立合同。2008年10月17日,李某与刘某签订《存量房屋买卖合同》,约定:李某将涉诉房屋1幢、2幢共709.98平方米房屋房屋出让给刘某,价格25万元;对付款方式、房屋交付时间、违约责任、权属登记转移等均无明确约定。李某曾委托刘某家人办理过户事宜,但签订上述合同后,双方未办理后续所有权变更登记手续。2009年,李某将涉诉房屋院内平房通过签订房屋买卖合同分别出让给刘某及其家人,并办理了所有权转移登记手续。

 

  2012年,刘某将李某诉至,要求确认涉诉房屋楼房归其所有,民事判决书认定:即使双方达成借名买房的约定,因双方为规避政策约束的协议亦存在瑕疵。涉诉房屋房屋由李某签订买卖合同,以其名义缴纳购房款,并办理了房屋所有权登记证书,产生了物的效力。该民事判决书判决:驳回刘某的诉讼请求。刘某不服,提起上诉。民事判决书认定:刘某、刘某均非北京市户籍,根据北京市当时的相关政策、法规,非北京市户籍居民不得购买本市的房屋等不动产。刘某主张涉诉房屋房屋系刘某借李某名义所购买,即便存在刘某所主张的借名买房的事实,因双方规避政策、法规而达成的借名买房协议亦应属无效。现涉诉房屋房屋登记在李某名下,应认为李某系该房屋的实际所有权人。应当指出的是,刘某如认为购买涉诉房屋房屋的房款系其与刘某所出,因该房屋已进入政府征收拆迁范围,就该房屋的相关拆迁利益可另行主张权利。上述民事判决书判决:驳回上诉,维持原判。

 

  2、双方就如下事实存在争议

 

  双方就涉诉房屋房屋购房款的支付情况存在争议。刘某主张:双方存在事实上的借名关系;房款是现金和银行转账两种方式支付,具体由刘某办理。转账就是用三张定期存单支付。李某主张:双方不存在借名关系;其第一次交款的15万元系李某向朋友借的,8万元系从刘某处借的,交款是刘某、李某一起去交的;第二次交款的10万元系向亲戚朋友所借,其将款项给刘某,让刘某去交款,刘某以何种形式交款其不清楚。

 

  双方对2008年10月17日《存量房屋买卖合同》的解释及签约目的亦存在争议。刘某主张:因双方存在借名购房关系,签订该合同目的系为了办理过户,因过户费用较高,且李某不想过户,故未办理手续。李某主张:双方签约系因存在真实交易关系,口头约定价款刘某从李某处以300万元购买涉诉房屋楼房,为了避税,故按照原购房款金额约定房款25万元,但办理过户时刘某无法支付300万元,故该合同未实际履行。

 

  此外,李某主张:因双方关系较好,其允许刘某、刘某出租房屋,房产证等手续由刘某持有系为了出租方便;因涉诉房屋平房系刘某所建,李某购房时向刘某借款8万元,故房屋由刘某一家人居住,且借款以刘某收取出租收益作为抵扣。

 

  刘某就其主张,提供如下证据:

 

  (1)、某公司于1999年8月2日出具的"关于刘某定期存款的说明",记载:某公司所属供应站出售给刘某,价格33万元;因对方现金不足,实交现金23万元,另交工商银行定期储蓄存单三张(xx账号5.3万元、xx账号1.4万元、xx账号3万元)由企业保管,按期由企业分别支取存款利息顶替房屋总价,多余部分退还买主,存单在此保存期间,直到支款最后一天(1999年11月13日24时),存单发生丢失由企业负责。该说明另标注:定期储蓄存单人刘某字样。经向银行调查,未查询到上述账户销户及划转情况。经质证,李某对该证据不予认可。

 

  (2)、刘某书写日记本,记载:99年8月2号刘某存单5.3万元+1.4万元+3万元=9.7万元现金23万。经质证,李某对该证据不予认可。

 

  (3)、2000年6月28日,"李某"与刘某签订的《房屋买卖合同》,该合同约定:李某将涉诉房屋709.98平方米的房产出让给刘某,价款25万元;刘某应于合同生效起一日内支付全部价款。该合同有"李某"签名字样及人名章。

 

  经质证,李某对该证据不予认可,并否认2000年6月28日的合同系其所签,刘某申请对该合同中首部、尾部等四处李某签名笔迹及尾部人名章与《房屋有偿转让协议书》上人名章是否同一进行鉴定。在鉴定过程中,依据鉴定机关要求,需要李某书写鉴定内容作为比对,但李某拒绝书写。经鉴定,上述合同上两个"李某"签名与样本系同一人书写。样本为李某与刘某甲、刘某、刘某乙签订的房屋买卖合同材料及2012年的庭审笔录。关于人名章,因样本数量较少、盖印较浓,部分细节特征反映不清晰,无法确定人名章是否同一。刘某预交笔迹鉴定费36792.45元及2207.55元税款、印章鉴定费36792.45元及2207.55元税款。

 

  (4)、2012年2月的房屋买卖证明材料及证人李某、刘某的证言。

 

  房屋买卖证明材料记载:我公司于1999年8月2日将涉诉房屋三层办公楼(639平方米)卖给刘某,总价值25万元。由于刘某系外地来京务工人员,根据当时的房屋买卖政策,不能给非本市户籍人员办理房产证,刘某以其朋友李某同意借用名义签订购房合同,实际购房人是刘某,购房款也是刘某交到我公司的。上述证明有李某、刘某在证明人处签字并加盖某公司公章。

 

  证人李某当庭陈述:1999年,其任某公司法定代表人;其与刘某及其公司经理张某协商刘某购房面积、坐落、价值,确定价款33万元,600余平方米;经向房管局政策询问得知房屋不能出卖给外地人,故刘某借用李某名义购房;刘某及其子将现金23万元及9.7万元的存折交至其公司,刘某收款;后其公司将房屋腾空给刘某;其参与了大部分交易过程,没有直接经手。

 

  证人刘某当庭陈述:1999年8月2日,采购站小楼出售给李某,实际卖给外地人刘某;其听说外地人不能买房,所以借用李某名义购房;当时,有同事说刘某和儿子来交钱了,一次性交纳23万元及存单,单位向其出具了收据,存单交给财务室了;后来存单也兑现了,其未亲手接收款项,张某告知其款项已收,其按照领导要求开具了两张收款收据。

 

  经质证,李某对上述证明及证言均不予认可。

 

  (5)、视频资料,基本内容为刘某及家人与李某及李某之妻交谈的内容,其中涉及对争议房屋的陈述。经质证,李某对该证据不予认可,主张:该证据系刘某私自录制,不具有合法性,且该证据被部分截取过。

 

  李某为证实其曾于1999年向亲戚朋友借款10万元并交付刘某,提供如下证据:

 

  证人李某甲、李某乙的证言。证人李某甲当庭陈述:其姐系李某之妻;其姐在十一期间曾从其处借款10万元现金用以买房,房屋系地处城子的二层小楼,具体位置不清;借款时未出具借条,现借款已还清。证人李某乙当庭陈述:其系李某朋友,其曾看见李某将大概10万元给了刘哥,具体名字不详。

 

  经质证,刘某对上述证人证言均不予认可。

 

  另查,在审理过程中,李某申请证人姚某、李某丙、石某出庭作证,姚某陈述:其和李某系街坊邻居,交易房屋时,其系某公司会计;1999年左右,李某、刘某在办买房的事,交款两三次,交款时每次都有李某和刘某;至于是谁买房没听说,交款是他们一起交的,所以推断买房是他们一起出资。李某丙陈述:其系李某亲戚,做建材生意;1999年,李某向其借款5万元现金,李某表示买房使用,现金系从银行支取,没有打收条;后又表示5万元系流动资金,不是从银行支取。石某陈述:其系李某同学,1999年左右开出租车,李某从其处借5万元现金,没有打条,李某陈述是买房所用。刘某对上述证言均不予认可。

 

  结合双方举证、质证情况,就争议事实作如下认证:依据查明事实,争议的涉诉房屋房屋系以李某名义签订房屋转让协议,房款分三笔(8万元、15万元、10万元),均以李某的名义支付。李某认可8万元、10万元房款由刘某经手交纳,其主张8万元系自刘某处所借,但并未提供证据证明双方存在借款关系;其主张10万元系其给付刘某并委托刘某交款,提供李某甲、李某乙的证言,李某甲与李某有亲属关系,仅依据二人证言不足以认定李某上述主张。在上述两笔房款都无法认定系李某出资的情况下,对于剩余一笔15万元的房款,在某公司出具了"关于刘某定期存款的说明"以及相关经手人员李某、刘某均出庭证明款项系刘某交纳的情况下,李某应当承担相应的举证责任,李某主张15万元向朋友所借,对此未提供充分证据。基于此,虽然购房款以李某名义开具收据,但无法认定房款实际由李某出资支付。

 

  3、涉案房屋征收情况

 

  2011年左右,涉诉房屋房屋被列入征收范围,征收过程中,曾由刘某作为被征收人草签协议,刘某将涉诉房屋房屋交由征收部门拆除。2013年8月,李某作为被征收人正式签订《北京市房屋征收补偿安置协议》,约定:涉诉房屋1幢1至3层建筑面积639平方米,应安置面积869.87平方米,安置黑山地块一套三居室安置房(建筑面积约80平方米);被征收房屋重置成新价及附属物补偿价712424元;补助费包括:搬家补助费19170元、提前搬家奖励费15000元、工程配合奖励费80000元、空调移机费4800元、热水器移机费1200元、停产停业补助费280000元、周转费43200元、协议安置面积小于应安置面积789.87平方米的补偿9494237元(每平方米12020元)。上述补偿款、补助费共10650031元。安置房尚未交付。双方认可:李某未实际使用涉案房屋经营,停产停业补助系以刘某出租涉诉房屋房屋的承租人营业执照取得。

 

  征收补偿办法规定:征收补偿对象为被征收房屋所有权人和公有住宅承租人;在规定的搬迁期限届满前签订征收协议、搬家腾空房屋并上交相关权属证明的,按房屋产权证或公有住宅租赁合同给予工程配合奖、提前搬家奖、期房安置周转费,提前搬家奖15000元,工程配合奖80000元,期房安置周转费安置房60平方米以上每户每月1800元;具有有效经营执照的营业房屋,根据营业面积,按照每平方米800元支付停产停业损失补助费。

 

  经询问,双方同意按照每平方米12020元、80平方米来计算安置房价值(即961600元)并在本案中一并处理安置房。刘某不主张安置房,要求李某给付安置房的折价款。

 

  4、相关规定

 

  1995年发布的《北京市内销商品房管理暂行规定》第九条规定:个人购买商品房须符合有关规定并提交相应的证件;第二十条规定:单位建设自用的住宅及生产、办公等用户(含单位之间的合建、联建),因特殊原因对社会销售的,按本规定执行。

 

  1988年北京市人民政府京政发82号文件《北京市房屋买卖管理暂行规定》规定:凡本市城区、近郊区和远郊县城、建制镇、工矿区内公有房屋、私有房屋的买卖,除本市另有规定者外,均按本规定管理。个人购买房屋,必须具有本市城镇居民常住户口。

 

  上述事实,有双方当事人及其委托代理人的陈述,身份证明材料,转让协议书,收据,房屋所有权证及档案材料,委托手续,存量房屋买卖合同,民事判决书,说明,日记,房屋买卖合同,鉴定意见,证人证言,发票,证明,视频资料,征收补偿安置协议及档案材料,卷宗材料等证据在案佐证。

 

  三、法院判决

 

  李某作为被征收人就涉诉房屋签订的《北京市房屋征收补偿安置协议》项下的征收补偿款项一千零六十五万零三十一元及一套三居室安置房,其中,征收补偿款项由李某分得一百九十四万九千零三十一元,由刘某分得八百七十万一千元;一套三居室安置房的相应权利归李某享有,李某给付刘某安置房折价款七十六万九千元;李某于本判决生效之日起七日内给付刘某上述征收补偿款项及安置房折价款共计九百四十七万元。

 

  四、律师点评

 

  房产律师靳双权认为:

 

  本案争议焦点在于双方就涉案房屋是否存在借名购房关系以及对涉诉房屋房屋征收利益的分配。因法院生效判决并未对双方借名关系进行认定,亦未对征收利益进行处理,故刘某起诉符合法律规定。

 

  1、关于借名关系的认定

 

  因双方并无书面借名购房的约定,是否存在借名买房的口头约定应当从房屋的出资、占有使用、票据及产权证书的持有以及借名购房有无合理解释等方面进行认定。

 

  关于房款支付情况,依据上述认证,虽然购房款以李某名义开具收据,但无法认定房款实际由李某出资支付。涉诉房屋房屋购买后由刘某、刘某及家人居住使用、经营收益,房屋转让协议书、房款收据、房屋所有权证亦由刘某、刘某持有,李某就上述事实并未提供合理解释及证据。在审理中,刘某提供了李某与刘某签订的《房屋买卖合同》,虽然李某对其签名予以否认,但依据鉴定意见,可以认定该合同系李某所签。除该合同外,刘某与李某于2008年亦签订过一份房屋买卖合同,两份房屋买卖合同签约相差数年,但约定交易的标的物、价款一致。李某主张2008年双方签约系存在真实交易关系且口头约定价款300万元,刘某并不认可,李某亦未提供证据予以证实,据此可以认定双方并无交易涉诉房屋房屋的真实意思表示。

 

  依据查明事实,交易房屋时,北京市对非本市户籍人口购买本市房屋政策上存在限制。此外,某公司作为涉案房屋的出卖人,对房屋交易情况应当有充分的了解,某公司出具证明、说明证实房屋交易时的情况,且该公司交易房屋的经手人及相关人员亦出庭证实刘某、李某借名购房的事实情况。该组证据结合上述购房出资情况的认定、购房手续及房屋所有权证持有的情况、对房屋的居住使用情况、双方多次签约的情况以及视频资料所记载的情况,能够形成完整的证据链,证明诉争房屋虽然由李某签订房屋买卖合同,但实际由刘某出资购买并享有占有、使用、收益等权利。

 

  2、关于征收利益的分配

 

  公民的合法权益应当受到保护。根据征收政策,征收补偿对象为被征收房屋所有权人。因刘某规避政策借用李某名义购买涉案房屋,刘某主张涉诉房屋房屋的征收利益归其单独享有,不予支持。争议的涉诉房屋房屋虽以李某的名义取得房屋所有权证并由李某作为被征收人签订征收补偿协议,但该房屋系由刘某出资借用李某名义所购买,双方借名购房的共同行为系征收利益取得的基础,故征收利益应当由李某、刘某共有。现刘某已死亡,除刘某外,刘某的其他法定继承人均放弃继承,故涉案涉诉房屋房屋征收补偿利益应当由李某、刘某共同所有,具体分割比例及数额由依据对征收利益取得的贡献大小,出资、居住、经营管理等实际情况酌情判定。李某主张双方在2009年已对征收利益进行分割,缺乏事实依据,不予采信。

 

  在征收补偿利益中,停产停业补助系以刘某出租涉诉房屋房屋的承租人营业执照取得,故停产停业补助应归刘某所有。因涉案房屋由刘某实际使用,且系刘某交由征收部门拆除,故搬家补助费及空调、热水器移机费应对归刘某所有。根据征收政策规定,在规定的搬迁期限届满前签订征收协议、搬家腾空房屋并上交相关权属证明的,按房屋产权证或公有住宅租赁合同给予工程配合奖、提前搬家奖、期房安置周转费,因双方对上述奖励补助的取得均有贡献,考虑到配合征收的实际情况,判定期房安置周转费归刘某所有,工程配合奖、提前搬家奖由双方予以分割。被征收房屋重置成新价及附属物补偿价、协议安置面积小于应安置面积的补偿、安置房均按照双方贡献大小及实际情况由酌情分割。双方同意本案中一并处理安置房并已协商确定安置房价值,不持异议,因安置房在李某名下,判定安置房归李某,由李某按照双方协商价值给付刘某相应份额所对应的折价款。

 
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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