没有北京户口，不能购买经济适用房怎么办？

　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、基本案情

　　1、原告诉称

　　孙某诉称：2005年7月21日，原告与北京某房地产公司签订《商品房买卖合同》，贷款购买涉诉房屋，并于2006年8月28日取得房屋所有权证。房屋交付后，经被告请求原告将该房产暂借被告使用，租金按每月还贷数额计收，房屋产生费用由被告承担。后原告需要使用房屋要求被告腾退，经判决以权属不明为由驳回了原告的诉讼请求。后原告于2013年起诉确权，经一、二审法院审理确认了涉诉房屋为原告所有，特起诉请求判决：1、被告腾退涉诉房屋给原告;2、被告支付房屋使用费，从2012年8月13日至实际腾退之日止按照每个月4000元的标准计算;3、诉讼费由被告承担。

　　2、被告辩称

　　陈某辩称：我方不同意原告的诉讼请求。涉诉房屋是被告借原告的名义购买的，不是原告所说的那样。从开始办理购房指标到后期还贷款，所有费用都是被告方完成的。是被告直接从开发商处收的房，然后装修入住直至现在。当时原被告双方约定满五年可以过户，但是后来因为房屋增值，原告拒绝办理过户手续直至双方诉讼。我们认为房屋的所有购房款以及相关费用都是被告方支付的，如果原告要求我方腾房，必须把所有购房费用以及损失赔偿给我方。如果原告做不到，我们就不同意腾退。关于房屋使用费，我们也不同意。被告方占有使用房屋有合理的原因，借名买房行为不被国家法律认可，但是被告占有房屋是经过双方认可的，所以不存在房屋使用费的问题。原告从2012年8月13日开始按每月4000元的标准计算，没有相关依据，我们不认可。

　　反诉原告陈某诉称：反诉人与被反诉人系大学同班同学。当时反诉人为了工作生活的方便需要在北京购买房屋，并通过反诉人的姨妈李某获得涉诉房屋的购房指标。但是因反诉人没有北京户口，不能购买经济适用房，反诉人考虑到与被反诉人是同学，关系比较好也很信任，故与被反诉人协商后以被反诉人的名义购买涉诉房屋。当时双方口头约定好待房屋能够上市过户时，再办理过户手续至反诉人名下。2005年7月5日，反诉人出资以被反诉人名义购买了涉诉房屋，面积159.07平方米，购房总价为421536元，其中121536元作为首付，余款30万元通过广东发展银行办理了20年按揭贷款。2005年9月1日反诉人办理了入住手续，对房屋进行装修后，一直居住使用至今。在购房及办理入住过程中，反诉人还支付了契税12646.07元、土地出让金14154元、印花税211元、保险费用1380元、公证费260元、按揭律师费750元、担保费700元、公共维修基金8431元、有线电视入网费360元、装修管理服务费477.21元，并陆续偿还银行贷款本息共计184800元。涉诉房屋于2006年8月28日取得了房屋所有权证书。到2011年，该涉诉房屋已满五年可以办理过户时，被反诉人却因看到房屋价格上涨带来的巨大经济利益，背弃了双方关于过户的口头约定，拒绝为反诉人办理过户手续，并向法院提起诉讼，要求确认房屋的所有权，直至现在起诉要求反诉人腾退房屋。鉴于目前北京房屋价格较2005年时有了巨幅增长，按照目前的市场价格，反诉人根本没有能力在相同地段购买相同大小的房屋。现被反诉人起诉要求反诉人腾退房屋，使得反诉人面临无处居住的困境和巨额的经济损失，这都是被反诉人违背诚信、背弃双方口头约定所造成的!需要特殊说明的是，涉诉房屋目前已经具备上市交易的条件，而反诉人虽非北京户口，但在京别无其他住房，完全符合在京购买住房的条件，且双方关于购买经济适用房的口头约定是2008年4月11日之前达成的，完全可以按照北京市相关规定办理过户手续。现被反诉人拒绝过户并起诉要求反诉人腾房，就应当为其违约行为承担全部责任!综上，为维护反诉人的合法权益，特向贵院提起反诉，要求判决：1、被反诉人返还购房首付款121536元、银行按揭贷款184800元、契税12464.07元、土地出让金14154元、印花税211元、保险费用1380元、公证费260元、按揭律师费750元、担保费700元、公共维修基金8431元、有线电视入网费360元、装修管理服务费477.21元，共计345523.28元;2、被反诉人赔偿反诉人涉诉房屋的增值损失2568576.33元;3、本案的全部诉讼费用由被反诉人承担。

　　反诉被告孙某辩称：被告交纳的购房首付款是我们向被告借的，双方之间是借贷关系。这部分钱我们同意返还。关于银行按揭贷款，我们当初有口头约定，被告偿还银行贷款折抵房屋租金，这部分我们不同意返还。被告交纳的物业费是用于自己居住的，应由其自己负担，我们不同意返还。我们是房屋的所有权人，房屋增值利益应当由我们享有，被告无权享有。我与被告之间不存在借名买房的关系。

　　二、法院查明

　　孙某与陈某系大学同学关系。2005年7月5日，孙某与某房地产开发集团有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定孙某购买涉事房屋一套，购房总价款为421536元，房屋建筑面积159.07平方米。合同附件五约定：“付款方式1、买受人于2005年7月5日前交付房款人民币91536元;……3、余款人民币叁拾叁万元作贰拾年银行按揭贷款，……。”2005年7月21日，孙某与某房地产开发集团有限公司签订《付款方式变更协议》，协议约定首付房款变更为121536元，余额叁拾万元作贰拾年银行按揭贷款。2005年7月22日，孙某以上述房屋作为抵押与某银行有限公司签订《房屋按揭贷款合同》。合同约定广东发展银行向孙某提供购房贷款300000元，贷款期限为20年，自2005年7月22日起至2025年7月22日止。经查，购房贷款自发放之日起至2012年6月份一直由陈某负责偿还。陈某已经偿还贷款本金、利息共186092.56元。2012年7、8月份，孙某提前偿还完毕剩余贷款本息共计233058.92元。上述房屋交付后，陈某对房屋进行了装修，并办理入住手续居住至今。2006年8月28日，北京市昌平区某委员会颁发了上述房屋的所有权证，登记的房屋所有权人为孙某，房屋性质为经济适用住房。

　　关于原被告在此案中的法律关系，陈某称其是借孙某的名义购买房屋，购房首付款和银行按揭还贷以及购房过程中产生的费用都是其支付的，购房合同以及贷款合同中“孙某”的签名是其姨妈李某代签的。孙某称陈某只是借住在她购买的房屋内，购房首付款是其向陈某所借，银行按揭还贷用于折抵租金。关于购房合同中“孙某”的签名其表示不知道是谁所签。对上述两种说法原被告双方均不能出示书面协议予以证明。

　　另查明，在购房过程中陈某还支付了首付款121536元、契税12646.07元、印花税211元、经济适用房综合地价款14154元、保险费1380元、律师服务费750元、公共维修基金8431元、产权登记代办费700元、公证费260元、有线电视入网费360元、装修管理服务费477.21元，共计160905.28元。

　　关于涉诉房屋的市场价值，经陈某申请，我院通过北京市高级人民法院摇号方式确定北京某房地产评估有限公司对本案涉诉房屋的市场价值进行评估。2014年12月16日，评估公司出具鉴定意见为：以2014年11月25日为价格评估基准日，涉诉房屋市场价值为342.97万元。陈某支付评估费8800元。

　　再查明，孙某与陈某之间因此房屋所有权归属产生纠纷。2013年孙某起诉陈某至我院，要求确认涉诉房屋归其所有。我院经审理判决确认涉诉房屋所有权归孙某。陈某不服，提起上诉，北京市第一中级人民法院判决驳回陈某的上诉，维持原判。

　　上述事实，有《商品房买卖合同》、《付款方式变更协议》房屋所有权证、《房屋按揭贷款合同》、民事判决书、购房款发票、国有土地有偿使用收费收据、公证处收费收据、某房地产开发集团有限公司专用收据、孙某储蓄存折、契税专用税收缴款书、印花税发票、保险费发票、公共维修基金收据、产权登记代办费收据、律师费收据、入住证明、天通苑业主入住收费明细表、《房地产估价报告》及收费发票、广发银行个人贷款客户对账单及当事人庭审陈述等证据在案佐证。

　　三、法院判决

　　1、反诉被告孙某于本判决生效之日起四十五日内返还反诉原告陈某购房首付款十二万一千五百三十六元、已偿还贷款本息十八万四千八百元、契税一万二千四百六十四元零七分、印花税二百一十一元、产权登记代办费七百元、经济适用房综合地价款一万四千一百五十四元、保险费一千三百八十元、律师服务费七百五十元、公共维修基金八千四百三十一元、公证费二百六十元、有线电视入网费三百六十元、装修管理服务费四百七十七元二角一分，以上共计三十四万五千五百二十三元二角八分。

　　2、反诉被告孙某于本判决生效之日起四十五日内支付反诉原告陈某房屋增值款一百八十七万五千五百四十四元。

　　3、被告陈某于原告孙某履行完毕前两项判决内容之日起十五日内从涉诉房屋搬离，并将该房屋交还原告孙某。

　　四、律师点评

　　房产律师靳双权认为：

　　本案事实方面的争议焦点是原被告在此案中的法律关系。虽然原被告双方皆没有直接书面证据证明自己主张的法律关系，但综合本案查明的事实，陈某主张的借名买房关系更为可信。这主要因为：1、孙某虽称自己购房，但却没有任何出资，甚至贷款都由陈某负责偿还，这显然与孙某的主张不相吻合;2、购房合同、贷款合同签订人都不是孙某本人，办理入住手续以及交纳其他相关费用也都不是孙某本人办理，孙某对购房细节语焉不详，这足以让人产生怀疑孙某并不是真正的购房人;3、孙某主张的借贷加借住关系更为复杂，相比借名买房关系更应当有清晰明确约定的必要，但孙某并未明确阐明借贷的期限、还款时间、借住的期限及条件等必要信息，因此孙某对其主张的举证并不充分。综上，认定陈某与孙某之间是借名买房关系。

　　现涉诉房屋已经终审判决归孙某所有，孙某有权行使所有权人的权利，要求陈某搬离。故对孙某要求陈某腾退房屋的请求予以支持。关于陈某搬离的期限由结合本案的具体情况予以合理确定。因原被告之间曾经达成过借名买房的约定，且陈某也为购买涉诉房屋有过大量投资，故在本案生效判决确认前，陈某居住在涉诉房屋内有合法依据。孙某要求陈某支付房屋使用费的请求缺乏法律和事实依据，不予支持。

　　现因孙某欲行使所有权人的权利，故为公平起见，孙某应当偿还陈某购房时交纳的购房首付款、已经偿还的贷款及利息、办理入住手续时交纳的税费等款项。故对陈某第一项反诉请求予以支持。涉诉房屋所有权证颁发已经超过五年，具备上市交易的条件，相比最初支付的购房款现已有巨大增值，故为保障公平，孙某理应赔偿陈某投入房屋的增值损失。在确定增值数额时，将依据经济适用房上市交易相关规定将必须交纳的土地收益价款予以扣除。在确定陈某方的增值损失时，将充分考虑双方在借名买房过程中的过错大小，遵循公平原则和诚实信用原则，合情合理予以确定。