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对于恶意串通的借名买房应如何维护自己的权益?

来源:未知  作者:admin  时间:2019-03-06 16:56

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

 

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

 

  一、基本案情

 

  1、原告诉称

 

  曹某诉称:原告曹某与被告曹某甲(原告三妹)系同胞兄妹关系。2007年8月,曹某乙、曹某甲决定在北京帮曹某买套住房,曹某甲主动要求无偿用她的经济适用房指标给哥哥,经全家人(包括父母)一致同意,曹某委托曹某乙以曹某甲名字在北京购买一套经济适用房,约定5年后(2012年9月6日以后)无条件办理过户手续。因当时曹某没钱支付房款,向曹某乙借款并委托办理购房交款手续。于2007年8月3日,曹某乙以曹某甲名义与原房主朱某通过中介某房地产有限公司签订了《房产交易居间合同》,为曹某购买了经济适用房二手房一套。购买该房屋房款72万元,中介费及其他各种费用26475.66元,共计746475.66元。房屋装修费用88481元。房屋交付后,一直由曹某一家及父母居住。原告曹某以被告曹某甲的名义购买该房屋,房屋的产权人虽然是被告,但所有的购房款、中介费都是原告委托曹某乙办理。现被告违反当时购买房屋时无偿过户的口头约定,并向昌平区人民法院起诉,以房屋产权人的身份要求原告曹某全家腾退房屋。一审、二审法院均审理认为:"涉诉房屋的所有权人虽然为曹某甲,但原告与被告就该房屋存在出资纠纷,双方应当先解决出资纠纷"。至此,法院驳回了曹某甲的起诉。综上所述,原告认为,因被告违背当时的口头约定(5年之后无偿过户),造成买卖合同不能正常进行,故原告要求被告返还因购买该房屋的所有费用(购房款、中介费、其他费用,以及因违反口头约定不过户而产生的经济损失赔偿款)。为维护原告的合法权益,诉至法院,请求判令:1、被告返还原告因出资购买涉诉房屋房屋的费用746475.66元(包括房款、中介费及其他款项);2、被告返还原告该房屋装修费用88481元;3、被告赔偿原告因违约造成的经济损失150万元整;4、被告赔偿原告利息支出84787元及它案诉讼费用5632元。审理过程中,原告曹某变更诉讼请求为:判令被告曹某甲履行合同义务,将涉诉房屋过户至原告名下。

 

  2、被告辩称

 

  曹某甲辩称:被告和原告之间没有任何房屋买卖合同纠纷,被告认为原告和曹某乙在串供,同样的资料3个案件重复提交,而且本案的起诉书与曹某乙于2012年提交的起诉书内容如出一辙。

 

  同时,针对原告曹某的起诉被告曹某甲反诉称:曹某所称其与曹某甲的房屋买卖合同纠纷根本不成立。曹某与曹某甲之间没有任何关于房屋买卖的合同。涉案房屋的所有权人是曹某甲,曹某一家自2007年9月一直在该房屋内居住,严重侵害了曹某甲的正当公民权益,给曹某甲物质及精神上造成了巨大损失。诉至法院,请求判令:1、原告支付被告侵占房屋使用费498000元(自2007年9月起暂计算至2014年7月,每月6000元),并支付利息84787元、它案诉讼费5632元;2、原告搬离涉案房屋。

 

  曹某针对曹某甲反诉辩称:被告反诉所称并非事实。涉案房屋的实际出资人是原告而并非被告,所有的证据已经充分表明原告是借用被告的名字购房,原告在涉案房屋里居住可以说明一切。如果是被告的房屋,被告就应当在涉案房屋内实际居住。请求法院驳回被告的反诉请求。

 

  二、法院查明

 

  原告曹某、案外人曹某乙、被告曹某甲系兄妹关系,张某为三人之母。

 

  2007年8月3日,曹某乙作为其妹曹某甲(乙方,买受方)的委托代理人、案外人朱某(甲方,出售方)、北京某房地产经纪有限责任公司(居间方)签订《房产交易居间合同》约定:甲方将涉诉房屋出售予乙方,该房屋为经济适用房,该房屋的成交价格为720000元;佣金21600元及交易涉及的税费全部由乙方支付;定金10000元由居间方代为保管,在居间方配合甲乙双方去天鸿开发公司改完底单的当天,乙方将剩余房款710000元打入甲方账户。

 

  2007年9月5日,曹某甲与北京某有限公司针对前述涉案房屋签订了《北京市商品房现房买卖合同》,完成了前述合同约定的改底单,当日曹某乙用其名下银行账户内的资金向房屋出售人朱某支付了710000元购房款。次日,该房屋交付后,即由曹某进行了装修,并由其一家居住使用至今。另,该房屋产生契税3975.66元、房屋登记费40元、产权代办费800元。2009年8月31日,涉案房屋办理产权登记,房屋所有权人登记为曹某甲,登记涉诉房屋房屋性质为经济适用房,建筑面积101.94平方米。

 

  被告曹某甲仅持有前述涉案房屋由其挂失后补办的房屋所有权证书,其余《房产交易居间合同》、《北京市商品房现房买卖合同》、被挂失的原房屋所有权证书、契税票据、准住证、入住通知单、收据、购房发票等原始材料均保存于曹某处。对此,曹某甲解释称:因为自2008年底至2011年6月,双方一起在涉案房屋内居住,相关材料均存放于该房屋内。曹某对此不予认可,并称:是其委托曹某乙购房,因此购房后曹某乙将相应材料交予了曹某。

 

  审理过程中,曹某甲对于曹某乙支付房款不持异议,但其认为曹某乙是受其委托而为其支付的房款。曹某乙出庭作证陈述称:2007年7月至8月期间,家庭协商为曹某购房,当时想借用他人的经济适用房指标,曹某甲主动表示可以借用她的指标为哥哥曹某购房;因此,曹某、曹某甲、曹某乙及三人父母全部在场协商一致,并口头约定,由曹某借用曹某乙的钱款及曹某甲的购买经济适用房资格购房,所购房屋归曹某所有并在满五年后过户。三人之母张某亦出庭作证,所述情况与曹某乙一致。

 

  曹某甲当庭提交数张银行凭单,以证明:2005年11月15日,曹某乙用曹某甲的定期存单自取人民币130000元;2006年11月28日,曹某乙用曹某甲的定期存单自取人民币120000元;2007年3月31日,曹某乙用曹某甲的活期存单自取人民币20000元;2007年9月1日,曹某乙用曹某甲的定期存单自取人民币250000元;2008年2月9日,曹某甲为曹某乙开卡并存入人民币300000元。由此,曹某甲认为其已经向曹某乙预先支付了购房款820000元。曹某对此不予认可,并否认该款项与购买涉案房屋之间的关联关系。曹某同时提交曹某乙之夫陶某(出卖人)与案外人毕某(买受人)于2007年10月4日就其他房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》及毕某出庭作证,以证明陶某此次房屋买卖合同的售房款均直接打入曹某甲的账户,因此曹某甲与曹某乙在经济上多有往来,曹某乙委托曹某甲为其理财。曹某甲认可其收到了毕某支付的1468000元款项,但否认该款项为曹某乙夫妇的售房款,亦不能说明该笔款项的来源及性质。

 

  庭审中,对于曹某甲主张的其在2005年11月至2008年2月多次向曹某乙支付购房款一节,曹某甲称其是出于对姐姐曹某乙完全信任,因此把钱给曹某乙委托她为其购房,而并不认可是曹某乙将自己的款项存于自己名下委托其代为理财。经询问,曹某甲述称:其于1992年参加工作,开始一直打零工,且一直没有稳定工作,从未购买过房产;对于2007年购房时的月收入一节,曹某甲称记不清了;对于七十余万购房款一节,曹某甲称其是一个人积攒的积蓄。对于前述涉案房屋自交付时始,即由原告曹某家庭居住使用一节,曹某甲称是其将该房屋基于亲属关系借予曹某居住使用的,曹某对此不予认可。对于双方矛盾激化后,曹某甲为何主动搬离登记于其名下的涉案房屋一节,曹某甲称是为了其个人安全考虑。

 

  经曹某申请,北京市高级人民法院随机确定,委托北京某房地产评估咨询有限公司对前述涉案房屋进行了价值评估,评估结果为:2014年7月11日,涉诉房屋的公开市场价值为257.25万元,单价为每平方米25235元(估价对象时点房屋性质为经济适用房,根据已购经济适用房上市规定,产权人应按出售价格的10%补交土地收益等价款,本次评估估价结果已扣除上述款项)。此次鉴定费用7000元,由申请人曹某先行交付。

 

  上述事实,有《房产交易居间合同》、《北京市商品房现房买卖合同》、原房屋所有权证书、契税票据、准住证、入住通知单、收据、购房发票、银行凭证、《北京市存量房屋买卖合同》、证人证言、房地产估价结果报告书、鉴定费发票及当事人的陈述等证据在案佐证。

 

  三、法院判决

 

  被告曹某甲于本判决生效后七日内协助原告曹某将其名下涉诉房屋所有权转移登记至原告曹某名下。

 

  四、律师点评

 

  房产律师靳双权认为:

 

  原告曹某与被告曹某甲对于双方就涉案房屋所涉合同关系各执一词,曹某主张双方之间为借名买房合同关系,曹某甲主张双方之间为房屋借用合同关系。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以佐证,没有相关证据或证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中,购买涉案房屋额执行人为案外人曹某乙,曹某乙与张某系原告曹某与被告曹某甲共同的直系亲属,且二人的证人证言所述基本一致,可信度甚高。并且结合购买涉案房屋所涉相关手续、票证、材料等原件均保存于曹某处,曹某家庭自涉案房屋交付后即一直在其内居住生活至今等事实情况。对于原告曹某主张双方之间的借名买房合同关系,符合常理,具备高度盖然性,有事实基础,予以认定。故对于原告曹某的诉讼请求,有事实基础与法律依据,予以支持。

 

  对于被告曹某甲提交的用以证明其出资的银行凭单证据一节,其期间自2005年11月至2008年2月,时间跨度过大,而曹某乙亦有相应证据证明其资金流入曹某甲账户,故仅能证明其与曹某乙之间存在经济往来,而不能证明相应款项的具体用途。相应地,曹某乙作为购买涉案房屋的具体执行人,述称购买涉案房屋的资金系其借予原告曹某的,而非曹某甲的自有资金。鉴于货币的一般物属性,由曹某乙账户内支付的购房款,在没有有力证据予以反证的情况下,应认定曹某乙的相应陈述为宜。因此,即使曹某甲向曹某乙交付了相应款项,在曹某乙否认其与曹某甲之间委托购房合同关系的情况下,曹某甲亦未提交相应证据予以佐证,故对于曹某甲主张的其委托曹某乙购房的事实不予认定,双方之间应成立债权债务关系。双方可另行解决。故对于曹某甲主张的双方之间房屋借用合同关系,缺乏事实基础,不予认定。因此,对于被告曹某甲的反诉请求,不予支持。

 
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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