借名买房法律咨询电话

卓越的律师团队丰富的办案经验致力于为客户提供最佳法律解决方案

您所在位置:首页 > 经适房借名买房案例 >

借名买房案件中如何确定双方当事人的房屋所有权?

来源:未知  作者:admin  时间:2019-03-06 16:35

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

 

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

 

  一、基本案情

 

  1、原告诉称

 

  石某诉称:1、依法判决被告赔偿原告因被告错误保全造成的原告各项经济损失共计51.24万元:解除合同编号为1的房屋买卖合同而产生经济损失15万元,解除合同编号为2的房屋买卖合同而产生经济损失30万元,因错误保全使原告承担中介费损失6.24万元;2、诉讼费依法判决。事实理由:原告与韩某签订房屋买卖合同,购买韩某名下的房屋,韩某用公证委托被告和原告办理手续,韩某本人也出现并在买卖合同上签字,原告按韩某的意思把首付款打到被告账户里,公积金贷款按规定打入了韩某的账户,此后被告称和韩某之间是借名买房,房屋的实际所有权人是被告本人,并且韩某没有把贷款给被告。2014年被告起诉韩某和石某解除买卖合同纠纷,一审裁决驳回诉讼请求,二审裁定驳回起诉。2016年被告再次起诉韩某和石某解除买卖合同纠纷,一审裁定驳回起诉,二审维持。在此案被告上诉期间,被告得知原告要卖房买房,对涉案房屋申请了财产保全,法院依法将涉案房屋查封,致使原告卖房和买房两份合同均构成违约,分别产生违约金15万元和30万元。另,因买房合同违约导致了中介费损失62400元。现在房价上涨导致原告要购买的房屋增值300多万元。原告因诉讼亦支出律师费5000元。故原告特诉至法院,请求法院支持原告的全部诉讼请求。诉讼费由被告承担。

 

  2、被告辩称

 

  张某辩称:被告在第二次申请解除合同一审被驳回起诉后,提出上诉,不久原告要把该房产卖掉,根据民诉法解释161条,原告有转移出卖财产的行为,故被告提起了保全,被告认为原告在诉讼期间本不应该卖房,而不是被告的过错。被告起诉案件也提供了充足的证据,认为应得到法院支持,被告申请保全没有过错。完全不同意赔偿,诉讼费由原告承担。原告跟韩某交易,就已经知道被告是借名买房,对方在知情的前提下仍然坚持买房。开始交易还算顺利,都配合签订了合同。但是被告没有拿到全部房款,房屋买卖手续仍没有办完,韩某就再也没有出面。过完户后被告想和原告签个补充协议,原告也答应赔偿被告在海南损失的5万元。商量好被告再也联系不到原告和韩某,后面手续都是原告和韩某办理的。原告所述的第一次解除合同的起诉,虽然一审认为不是被告签的字,所以以主体不对,裁定驳回诉讼请求,二审以证据不足裁定驳回起诉。第二次解除合同的起诉,一审以主体不成立为由裁定驳回起诉,二审维持。被告认为第一次解除合同的起诉的二审已经认定是因为证据不足,所以被告认为在证据齐备后第二次起诉。

 

  二、法院查明

 

  2012年10月24日,韩某作为出卖人,张某作为委托代理人与石某签订《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》。该合同约定,韩某将位于北京市的房屋出售给石某,房屋成交价格为100万元,房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价69万元;石某可以在签订合同时支付定金2万元,自合同签订之日起90日内,双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。后韩某对《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》进行了签字确认。合同签订当日,石某向张某给付定金2万元。2012年10月24日,石某应韩某要求,向张某账户汇款48万元。2012年11月26日,石某给付韩某购房款27万元。2013年1月15日,石某通过公积金贷款方式,给付韩某剩余购房款92万元。2013年1月18日,石某取得涉诉房屋所有权证。2013年4月16日,张某以韩某为房屋的名义所有权人与石某私自串通,损害张某作为实际所有权人的利益为由,将韩某和石某诉至本院,要求确认二人之间签订的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》无效。2013年10月11日,本院依法作出民事判决书,认定韩某和石某之间签订的合同有效,判决驳回张某的诉讼请求。张某不服判决,提起上诉。北京市第二中级人民法院于2014年3月17日作出民事判决书,判决驳回上诉,维持原判。张某向北京市人民法院申请再审,北京市人民法院做出民事裁定书,驳回张某的再审申请。2013年10月17日,张某在本院起诉石某房屋买卖合同纠纷一案,诉称因为石某未能如期办理贷款手续导致其在海南的购房行为延误,交给开发商的5万元定金被没收,张某要求石某进行赔偿。本院经审理后认为张某系与石某交易方的代理人,其和石某不存在买卖合同关系,故法院判决驳回张某的诉讼请求。张某不服判决上诉至北京市第二中级人民法院,北京市第二中级人民法院判决驳回上诉,维持原判。张某再次向北京市第二中级人民法院申请再审,北京市第二中级人民法院裁定驳回张某的再审申请。2014年7月29日,张某起诉韩某和石某房屋买卖合同纠纷一案,要求法院判令解除韩某和石某之间签订的关于房屋的买卖合同。本院经审理后认为韩某和石某签订的买卖合同合法有效,张某并非合同的签约主体,要求解除合同没有法律依据,法院判决驳回原告的诉讼请求。张某对此判决不服,上诉至北京市人民法院。北京市人民法院经审理后认为张某并非适格主体,故裁定撤销一审判决,并驳回张某的起诉。2015年3月26日,张某在海南省海口市人民法院起诉韩某不当得利纠纷一案,称出售给石某的房屋实际所有人为张某,要求韩某向其支付出售涉案房屋的尾款50万元。海南省海口市人民法院判决支持了张某的诉讼请求。2016年4月15日,张某再次以石某为被告、韩某为第三人诉至法院,请求法院解除韩某和石某之间签订的关于房屋的买卖合同。法院经审理认为海南省海口市人民法院的判决书虽认定涉诉房屋的实际产权人为张某,但韩某和石某之间的房屋买卖合同主体仍为韩某,张某并非合同主体,故原告的起诉不成立,故法院裁定驳回原告张某的起诉。张某不服裁定,向北京市第二中级人民法院上诉,在上诉期间,张某申请财产保全,法院依法将石某名下的涉案房屋房屋进行查封。石某分别于2016年8月27日和8月30日签订了卖房和买房合同,因房屋查封导致两份合同无法履行。石某在2016年8月27日和朱某、梁某签订了《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》(一下简称卖房合同),以430万元的价格出售房屋。双方约定的根本违约的违约责任是房屋总价款20%的违约金。2016年9月2日,石某共收到朱某给付的定金50万元。2016年10月9日,甲方石某和乙方朱某、梁某、丙方北京某房地产经纪有限公司签订《解约协议书》,约定:石某和朱某、梁某签订的房屋买卖合同解除,石某于2016年10月10日前将定金20万元返还给乙方,于2016年10月14日将余下的30万元定金和76800元税费支付给乙方,于2016年12月31日支付违约金15万元给乙方。石某于2016年10月10日和10月14日向朱某转款50万元,备注为退款;于2016年12月29日通过北京银行向朱某转款15万元,备注为违约金。2016年8月30日,石某和陈某签订了《北京市存量房屋买卖合同》(以下简称买房合同),以832万元的价格购买了陈某名下的位于东城区东中街的房屋一套。双方约定如石某出现根本违约,则向陈某支付总房价的20%的违约金。石某于2016年8月30日和2016年9月2日共向陈某支付定金50万元。2016年11月28日,甲方陈某和乙方石某、丙方北京某房地产经纪有限公司签订《终止协议》,记载,1、因张某错误保全乙方(石某)位于东城区某房屋,乙方无法出售该房产,导致乙方资金困难,无法正常购买以下房产,甲乙丙三方一致同意解除合同等;2、乙方(石某)已向甲方(陈某)支付购房款定金和购房款共计人民币50万元,甲方按如下方式将定金无息退还乙方:在2016年11月30日前将定金中的贰拾万元打入乙方华夏银行卡中,剩余叁拾万元作为乙方支付甲方违约金不予退还。……5、乙方丙方协商同意,丙方居间代理费应收壹拾贰万肆仟捌佰元整,已收陆万贰仟肆佰元丙方不予退还,剩余陆万贰仟肆佰元丙方不予收取。石某于2016年9月2日交纳了中介费共计62400元。上述事实亦有相应的转账记录佐证。

 

  三、法院判决

 

  自本判决生效之日起七日内,被告张某给付原告石某财产损失费共计512400元。

 

  四、律师点评

 

  借名买房律师靳双权认为:

 

  根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零五条之规定:申请有错误的,申请人应当赔偿被申请人因保全所遭受的损失。被告张某称其与韩某之间系借名买房,张某系涉诉房屋原实际所有人,但是张某作为代理人实际参与了涉诉房屋买卖的交易过程。原告石某已经按照合同约定支付了购房款,张某和韩某之间因售房款产生纠纷,张某可另行通过其他合法途径主张。然而,刚某系与花某交易方的代理人,其和花某不存在买卖合同关系,故法院判决驳回刚某的诉讼请求,韩某和石某签订的买卖合同合法有效,刚某并非合同的签约主体,要求解除合同没有法律依据,法院判决驳回原告的诉讼请求。海南省海口市人民法院的判决书虽认定涉诉房屋的实际产权人为张某,但韩某和石某之间的房屋买卖合同主体仍为韩某,张某并非合同主体,故原告的起诉不成立,故法院裁定驳回原告刚某的起诉。张某多次以买卖合同无效、解除买卖合同等将石某理由诉至法院,且均被法院驳回的情况下,依然以解除买卖合同的案由再次将石某诉至法院,并且在一审被裁定驳回以后上诉期间申请了对石某名下的房产进行了财产保全,导致石某无法将涉案的房屋出售,从而致使石某对其签订的房屋出售合同及房屋购买合同均构成根本违约,无法履行,张某主观上存在恶意,张某的错误保全行为和石某的损害结果之间存在直接的因果关系。现北京市第二中级人民法院做出终审裁定,依然是维持原裁定,驳回张某的起诉,故张某应赔偿错误的申请保全给石某带来的损失。石某因为两份房屋买卖合同支付的两笔违约金和一笔中介费是因张某的保全申请导致的直接损失,经查明金额与原告主张一致,依法予以支持。

 
分享到:

上一篇:房屋转移登记在法律中有什么法律效应?

下一篇:借名买房案例:如何确保借名买房中房屋所有人的权益问题?



律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

  • 法律咨询
  • 法律咨询
  • 法律咨询