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如何确定借名买房及其补充协议的法律效力?

来源:未知  作者:admin  时间:2019-03-05 14:56

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

 

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

 

  一、基本案情

 

  1、原告诉称

 

  周某诉称:1、确认周某甲与游某在诉讼中恶意的购买房屋合同无效;2、判令游某立即将北京市x区x路X房屋(以下简称诉争房屋)产权过户到周某甲名下;3、确认诉争房屋归原告所有,并过户到原告名下。事实与理由:2015年4月2日被告周某乙、杨某将我诉至北京市x区人民法院,要原告腾退房屋。在诉讼中原告提出反诉,请求法院确认该房屋的产权归原告所有,并过户到原告的名下。在法庭调查中,双方进行了充分的陈述、辩论和指正。在案情明了后,周某甲、杨某不等判决结果,在诉讼中恶意转移财产,将诉争房屋转卖给案外人游某。其行为严重违反了民事诉讼法,导致判决无法将房屋产权过户给原告,因此法院判决书明确原告必须另行起诉。在诉讼中周某甲、杨某将诉争房屋转卖给案外人游某是一种恶意买卖行为。理由如下:1、周某甲、游某都是军人,是战友关系,两人经常在一起吃饭喝酒,是长期的战友、朋友关系;2、周某甲是原告的哥哥(堂兄弟),原告在京经商后,长期得到周某甲的照顾。2004年原告借周某甲之妻杨某之名买房的事有约还是知道的,因原告经常到周某甲家,也经常与周某甲、游某在一起吃饭。在买房问题上大家都是多次谈判的,所以游某对原告借用嫂子杨某之名买房是清楚的。3、周某甲、杨某与原告产生诉讼游某是清楚的,他们是老朋友,对原告又认识多年,不可能不知道。4、从法院调查的房屋转卖证据材料看,转卖过户时在x区房屋产权交易大厅办理的,而周某甲的儿媳周某丙正是该处的工作人员,才可能2015年7月1日签房屋买卖合同,在第二天7月2日就领取了房产证,其涉嫌违规操作。5、买卖合同的买售人游某是男性,但在合同上性别是女。联系电话留的不是自己的手机号,而是周某丙的手机号(原告与周某丙、游某都有电话联系,都有他们的手机号)。原告认为这个房屋买卖合同是周某丙一手操办的,才会无意中写错了性别,写了自己的手机号。游某本人是否知道房屋买卖这样的事原告很怀疑。综上,原告认为周某甲与游某之间的房屋买卖行为是恶意行为,是违反诉讼法的行为,应是无效的,不受法律保护的,应受法律惩罚的。请求人民法院立即查封诉争房屋的房产,确认恶意购房行为无效,支持原告的诉讼请求。

 

  2、被告辩称

 

  周某甲、杨某辩称:不同意原告的诉讼请求。原告说的事实是虚假的。第一,周某甲、游某都是军人,原告没有证据说是朋友,是原告的主观恶意臆断。没有证据证明一起吃饭。第二,和被告二的流程是合法的,违规操作是原告的主观臆断。第三,价格只有买卖双方知道,游某提交的证据证明是300万元购买的,是合理价格。被告提出了再审,是否是借名买房,杨某、周某甲不存在借名买房的事实,交易过程中,土地出让金是关于房屋从经济适用房变更为商品房的关键,土地出让金是被告一夫妇出具的,不存在所有的费用都是原告出具的。取暖费都是周某甲夫妇交付,之后是游某交付。一审的判决书解决的是否是借名买房,恶意不是案件的审查范围,超出了诉求的范围。二审也改变了,去除了恶意。

 

  游某辩称:不同意周某的诉讼请求。第一,没有证据证明游某、杨某、周某甲是朋友、战友关系。游某是退伍一直到退休才开厂子,和周某甲、杨某不是非常熟悉,原告没有证据支持;第二,急急忙忙买卖是针对第一被告出让房屋的情况,不能证明游某的善意还是恶意,房款是因为游某个人原因支付的全款;7月1日当天就可以办理房产证,隔一天算慢的;第三,不清楚周某丙是谁,当时的信息都是中介填的,是中介的错误,可能是审查义务没有尽到,是机打的,不是手写的;第四,实际提交的是300万元,如果是恶意的早就返还了。游某提交了供暖费证明其在实际使用,不存在恶意。

 

  二、法院查明

 

  周某甲与周某系堂兄弟关系,周某甲与杨某系夫妻关系。

 

  2015年6月25日,出卖人周某甲与买受人游某在北京某房地产经纪有限公司居间下签订《存量房屋买卖合同》,其中约定:出卖人所售房屋坐落为北京市x区x路X号房屋,该房屋所有权证号为X京房权证石字第XXXX号,房屋价款205万元,家具家电装饰装修及配套设施设备等作价75万元,买受人应于签订本合同当日支付定金20万元。双方采取全款交易,出卖人与买受人应于2015年7月30日前付清全部购房款。出卖人应当在办理完房屋权属转移登记后七个工作日内将房屋交付给买受人。双方同意在2015年7月30日前,双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。合同落款处签名为周某甲与游某签字。

 

  2015年7月1日,出卖人周某甲与买受人游某(合同上性别为女)签订网签合同,约定房屋坐落为北京市x区x路X号房屋,合同价款为205万元。

 

  2015年6月25日,周某甲收到游某定金20万元。游某向北京某房地产经纪有限公司交纳服务费8000元。

 

  2015年7月2日,周某甲收到游某转账两笔共计280万元。

 

  2015年7月2日,周某甲与游某去办理了房屋所有权转移登记,当日,诉争房屋的所有权转移登记至游某名下。

 

  2015年10月10日,游某交纳了诉争房屋当年的供暖费3088.4元。

 

  周某甲、杨某认可诉争房屋由周某使用,周某称诉争房屋自己使用一段后进行出租,租赁合同到期后由周某的侄子居住使用。现在仍然在周某的控制下。

 

  2015年4月2日,原告周某甲诉被告周某、第三人杨某合同纠纷一案至本院,周某甲诉求周某腾退诉争房屋。被告周某反诉要求周某甲、杨某将诉争房屋过户到周某名下。本院审理后查明:2000年12月4日,周某以杨某名义与北京某房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》,购买诉争房屋,购房款458705元。合同签订后,周某支付房屋首付款98705元,剩余36万元房款。2007年7月19日,诉争房屋下发房屋所有权证,并登记房屋所有权人为杨某。后杨某通过区建委挂失原产权证,与周某甲办理过户手续,将诉争房屋过户至周某甲名下,周某甲于2014年9月12日取得诉争房屋所有权登记,房屋性质现为商品房。现周某持有房屋产权证、商品房买卖合同、购房发票、贷款合同、契税发票、专项维修资金收据、交房通知书、入住缴费通知、入住证、钥匙存放申请等相关手续原件。其中,契税填发日期为2007年6月25日。另查明,本案审理中周某甲、杨某将诉争房屋出售给案外人游某,游某于2015年7月2日取得房屋所有权证,周某甲于2015年9月23日申请撤诉,本院于2015年9月25日口头裁定准许周某甲撤回起诉。本院经审理后认为,本案借名买房合同关系成立,故对周某甲腾房的诉求不予支持,尽管诉争房屋具备上市交易条件,但产权人已非周某甲,故对于周某要求过户的反诉请求亦不予支持。最终本院于2015年9月25日作出民事判决书,判决驳回周某的反讼请求。判决后,双方均提起上诉,北京市第一中级人民法院审理后认为周某甲申请撤诉已准许,本案中对其诉求不予审理,现诉争房屋的所有权人非周某甲,对周某要求过户的反诉请求不予支持,最终于2015年12月4日作出民事判决书,驳回上诉,维持原判。后周某甲、杨某向北京市高级人民法院申请再审。2016年7月20日,北京市高级人民法院作出民事裁定书,裁定驳回周某甲、杨某的再审申请。

 

  本案审理过程中,周某向本院申请财产保全,要求冻结游某名下位于北京市x区x路X号房屋的交易手续,并提供北京市x区x园x号楼x单元x号房屋做担保。本院于2015年10月12日作出裁定书,查封了诉争房屋及担保房屋。

 

  周某提供证人梁某出庭作证:梁某系周某公司职工,其称认识游某,周某甲在周某公司的房屋居住,家里来人,梁某去做饭,见过游某,做饭时其听到游某与周某甲谈论周某用杨某名义买房屋的事情。其对游某的描述为170以上,说普通话,60多岁。周某甲、杨某、游某均对证人证言的真实性不认可,称其对游某的描述不属实,游某不会说普通话。

 

  周某提供证人张某1出庭作证:张某1系周某的司机,其称三年前在万寿路吃饭时见过游某和周某甲,后在公司东院见过周某甲、杨某和游某。其称周某介绍,其知道吃饭的有游某,其他人记不清楚了。周某甲、杨某、游某均对证人证言的真实性不认可。

 

  周某提供证人张某2出庭作证:张某2系周某甲的朋友,其称2010年前在平安里吃饭时见过游某,后在周某处经周某甲招呼吃饭时见过游某,其对游某不熟悉,其他人记不清楚了。周某甲、杨某、游某均对证人证言的真实性不认可。

 

  庭审中,周某主张周某甲与游某认识,系朋友关系;按照出售房屋时的市场价格应为408万元,而双方交易价格为300万元,为此提交2015年7月、2016年4月房屋价格的网络截图;周某甲对网上截图真实性不予认可,称当时市场价格为300万元多一点,即使网上价格属实,7月比6月商谈时有上涨,且交易价格也不低于市场价格的70%。

 

  庭审中,关于看房的事实:游某开始陈述为:“第一次是游某及其爱人在2015年6月初傍晚,和周某甲及其家属一起去的,有个小伙子,不是徐某。第二次没有去房屋里面,和尚某去的,在物业核实的信息。9月要求腾房的时候有我和我家属、杨某、周某甲,是第一次见到徐某,签订了租赁合同,还有两个不认识的人,没有摄像机。”。周某陈述:“2015年6月之前已经出租。租给了徐某是南方人有残疾。认可游某所述第一次看房是和周某甲、杨某,但是时间不认可,是出售房屋之后,拿着房本去的。租户合同到期之后办理,之后由周某的侄子居住使用。”杨某陈述:“和游某看房是2015年6月初偏晚上的时候,我们带着看了一次,游某自己又看过一次,第一次看房残疾人不在,有一个小伙子在,第一次中介没有带着去,就游某和我们去的。后来去的时候见的徐某,有游某夫妇和我、周某甲,其他两个人是我的朋友。当时录了一点点像。”当庭给徐某打电话核实看房情况,徐某陈述:“9月23日就来了这一次,之前没有看房,去看房就是拿着房产证来让我腾退。当时有周某的哥哥和其爱人;游某和其爱人,另外还有3个人,来的时候还有人摄像。我租赁房屋的之后我和24岁的侄子居住,侄子已经上班了。我是残疾人我在家里办公。游某来的时候是工作日的白天,我侄子不在”。另,游某提供尚某的书面证人证言,尚某是游某的朋友,是做装修的。周某甲、杨某对此真实性认可,周某对此真实性不予认可。

 

  庭审中,游某主张签订买卖合同之前不认识周某甲,游某的战友从涉案区域购买了房屋,觉得不错,先找的房源,通过某房地产帮其核实产权情况。2015年6月初,游某才开始和周某甲接触,周某甲并未告知诉争房屋有诉讼,诉争房屋是游某买给孩子结婚使用。

 

  上述事实,有房产证、商品房买卖合同、收据、发票、银行业务凭证、民事判决书、民事裁定书及各方当事人当庭陈述等证据,在案佐证。

 

  三、法院判决

 

  驳回周某的诉讼请求。

 

  四、律师点评

 

  房产律师靳双权认为:

 

  本案的争议焦点为周某甲与游某签订的房屋买卖合同是否因恶意串通而归于无效。

 

  恶意串通是指合同当事人在缔约的过程中,明知或应知侵害国家、集体利益或第三人的合法权益而共同实施的民事行为。恶意串通的构成要件包括:一,以行为人之间针对第三方的通谋为必要条件;二,通谋的实质目的是侵害合同外特定或不特定第三人的合法权益,是否实际发生损害后果在所不问;三,通谋表现为某种意思联络,包括双方共同实施违法行为,以及一方故意为之,另一方对此明知或应知,但以实际履行行为表示认可。

 

  对于本案而言:周某对诉争房屋具有特定权益。根据生效的民事判决书所确认的事实,周某与杨某就诉争房屋形成了借名买房关系。本案中,周某作为借名人,享有要求对方办理房屋所有权转移登记的债权请求权,同时基于杨某与周某甲的配偶关系,这种权利不因夫妻之间就诉争房屋物权登记人的改变而消灭。尽管杨某、周某甲否认借名买房关系,但未有充分证据推翻上述生效法律文书所确认的事实,故不予采信。

 

  周某甲的出卖行为属于有权处分并存在恶意。由于周某享有债权权利,但仅有权要求对方履行转移登记的义务,其并非诉争房屋的事实物权人,故周某甲作为房屋所有权登记人将房屋卖与游某则构成有权处分。应当指出,周某甲与杨某系配偶,且借名买房关系亦持续多年,依据一般社会经验法则判断,周某甲对此当然明知。在周某甲取得房屋所有权证书后,特别是在民事案件的诉讼阶段,将房屋出卖他人明显具有致使周某无法实现特定权益的主观恶意。

 

  游某的买受行为难以认定构成恶意。合同双方存在恶意串通的问题判断,关键是对买受人在缔约时主观状态的认定,即游某对于周某与杨某、周某甲之间的借名买房关系是否知情:第一,从权利外观的角度分析:借名买房关系一般缺乏对外公示凭证,难以被第三人所充分知悉。游某以房屋所有权证书具有的公示作用,与相对方周某甲发生交易系正常的权利识别和缔约结果。第二,从价款给付的角度分析:周某甲与游某在买卖合同中约定的300万元价款,结合其全款给付的情形,依据缔约时的市场交易价格,难以将价格明显偏低作为游某存在恶意的充分理由之一。第三,从证人证言效力的角度分析:首先,周某提供的两位证人与其在同一单位工作,且周某为该单位负责人,一定程度必然影响证人证言的可信度;其次,证人梁某、张某所述内容仅为周某甲与游某谈话片断,且未完整、清晰的体现诉争房屋的坐落、借名买房的具体经过等关键事实。证人张某亦未能证实本案发生的基本过程。尽管上述证人证言能够反映出周某甲、游某缔约前曾相识,但不足以推断出游某对周某借名购买诉争房屋知情的正当结论。第四,从其他情节分析:首先,游某在买卖合同签订过程中未至诉争房屋察看,只能说明其未审慎履行必要的注意义务;其次,无论办理房屋过户是否存在瑕疵,均发生在涉案买卖合同缔约之后;周某另述买卖合同中买受人性别和手机号有误,以及房屋过户时间较短,亦不能成为游某对借名买房知情的必然因素。因此,在缺乏主要事实成立的前提下,仅凭上述其他情节显然未达到认定游某构成恶意的高度盖然性。

 

  综上分析,结合权利外观、价款给付、证人证言以及本案其他情节综合判断,不能做出游某就周某借名购买诉争房屋一节知情,从而难以认定游某缔约时存在应知或明知买卖行为将侵害周某权利的主观状态。因此,周某甲出卖房屋无疑属于恶意,但与游某并不构成恶意串通,周某主张诉争房屋买卖行为应被确认无效,并据此要求将房屋权属转移登记的请求权基础不能成立,对其诉讼请求不予支持。但周某可通过其他途径寻求合理救济。

 
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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