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如何确定借名买房及其补充协议的法律效力?

来源:未知  作者:admin  时间:2019-03-05 14:54

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

 

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

 

  一、基本案情

 

  1、原告诉称

 

  王某诉称:1.判令被告张某返还原告王某不当得利款274.5万元(卖房款549万元的二分之一);2.诉讼费用由被告张某承担。事实和理由:原、被告于2007年恋爱后确立同居关系。同居期间,原告于2010年8月从刘某处购得北京市海淀区某二手房产一套;购房款为256万元,由原、被告共同出资。原告于2015年11月23日将上述房产以549万元卖与郑某。因被告张某当时急于用款,原告王某在收到房款后即转账至被告张某账户。原、被告于2016年3月份解除同居关系。后张某以民间借贷为由将王某诉至北京市西城区人民法院,又不服一审判决上诉至北京市第二中级人民法院。该案一审中,由于王某举证不力导致被依法确认为张某的有效债权的,王某将全部卖房款549万转账至张某账户的事实,足以抵消全部债务。二中院经审理后,认为“以上均涉及债务抵消问题,但与本案不属于同一合同性质,产生事实基础不同且双方存在分歧,并不具备在本案中进行抵消的条件,因此王某可就该争议另行主张”。故原告王某依法提起诉讼,要求被告张某返还不当得利,返还原告王某应得卖房款274.5万元,请求贵院依法判决。

 

  2、被告辩称

 

  张某辩称:不同意原告诉讼请求。1、涉案房屋是张某借王某名义购买,房款、契税都是张某本人出资,王某没有出资。2、张某与王某民间借贷纠纷,二审改判认定王某欠款90多万,一审没有涉及卖房款的问题,不存在王某主张的卖房款抵消债务的事实。3、张某王某不是同居关系,是男女朋友关系。

 

  二、法院查明

 

  张某与王某曾系恋人关系,双方曾有多次经济往来。

 

  2010年8月8日,经北京某房地产经纪有限公司(以下简称“某地产公司”)居间,王某与刘某签订房屋买卖合同,王某以256万元价格购买了海淀区某房屋(以下简称“涉案房屋”)。2010年10月14日,涉案房屋转移登记到王某名下。

 

  涉案房屋的购房款265万元的出资情况如下:

 

  1、定金5万元。王某主张该款项由其用现金支付,张某主张该款项是从其银行账户中取款50000元后现金支付。张某针对其主张提交了工商银行账户明细予以证明,该证据显示2010年8月7日,该卡取款49999元。

 

  2、购房款870000元。该款项由张某银行卡转账支付。王某认可该款项由张某支付。

 

  3、购房款460000元。该款项由张某刷卡支付给某地产公司,由某地产公司转交给出卖方。王某认可该款项由张某支付。

 

  4、购房款80000元,该款项由张某刷卡支付给某地产公司,由某地产公司转交给出卖方。王某认可该款项由张某支付。

 

  5、购房款1100000元,该款项由张某的账户转至王某的账户,再由王某支付给出卖方。张某主张该笔款项实际由其账户支出,王某只是代为支付。王某主张其与张某同居期间,收入均放在张某处,由张某保管,张某转给其的1100000元系其自己的收入,属于其个人购房出资。审理中,王某就其主张未提供证据予以证明。

 

  审理中,张某主张上述购房款均来自于其出售自己名下海淀区某房屋所得,张某针对其主张向本院提交了2009年6月14日其与案外人马某签订的《北京市存量房屋买卖合同》予以证明。

 

  2015年11月25日,王某与马某、郑某签订房屋买卖合同,王某将涉案房屋以549万元的价格出售给了马某、郑某。2016年1月7日,涉案房屋转移登记至马某、郑某名下。2016年1月7日王某在收到购房款339万元当日将全部339万元转至张某账户。2016年2月4日,王某在收到剩余购房款200万元后将全部200万元转至张某账户。审理中,对于售房定金10万元,王某主张已经以现金的方式支付给了张某,张某则主张王某并未支付其购房定金10万元。

 

  庭审中,王某主张其与张某系同居关系,涉案房屋系其与张某共同出资购买,由于同居期间钱款均由张某保存,故其将涉案房屋出售后便将全部售房款交给了张某,但其中有其一半份额,张某应当返还。张某对王某的主张不予认可,张某主张其与王某系恋爱关系,并非同居关系,涉案房屋系其借用王某的名义购买,购房款全部由其个人出资,王某未支付任何款项,故售房款也应归其所有,王某无权要求返还。

 

  另查,2016年11月21日,张某以民间借贷纠纷为由诉至本院,要求王某偿还借款93万元及利息,本院作出判决,判决王某偿还张某借款本金238648元及利息。张某不服判决提起上诉,北京市第二中级人民法院作出(判决,改判王某偿还张某借款本金93万元及利息。张某提交了其与王某之间2015年10月2日至2017年5月25日期间的微信聊天记录共158页用于证明双方之间借款情况,王某认可微信号系其本人,但认为微信头像不对,内容也不对。王某在二审庭审中对于涉案房屋陈述为:“张某出了大部分,我出了一小部分,具体多少记不清楚了,房子卖了以后房款我给了张某339万元,剩余的钱我认为是我的钱”。

 

  本案审理中,张某亦向本院提交了上述微信聊天记录,用以证明王某认可借名买房的事实。该微信记录显示:2015年12月6日,王某对于涉案房屋售房款向张某表示“当然转给你了”、“等这钱转过来,我一刻都不停留就给你转你卡里”。在张某表示原本想把房屋给自己女儿作为生日礼物时,王某向张某表示“你等卖了再给她呗”、“现在她也不花呢,卖了以后你再跟她说,再给她呗”。审理中,王某对微信聊天记录的真实性不予认可,但并未向本院提供相反的证据予以证明。

 

  现王某诉至本院,要求张某返还不当得利款274.5万元。张某以其答辩理由不同意王某的诉讼请求。

 

  三、法院判决

 

  驳回王某的诉讼请求。

 

  四、律师点评

 

  房产律师靳双权认为:

 

  因他人没有法律根据,取得不当利益,受损失的人有权请求其返还不当利益。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。对负有举证证明责任的当事人提供的证据,人民法院经审查并结合相关事实,确信待证事实的存在具有高度可能性的,应当认定该事实存在。

 

  在本案中,王某主张其与张某系共同出资购买涉案房屋,张某则主张系其借用王某的名义购买涉案房屋。张某针对其借名买房的主张,向提交了出资证据、购房款来源证据、微信记录予以证明。根据张某提供的证据显示,涉案房屋的购房款256万元中有251万元可以确认直接来源于张某的银行账户,王某主张尾款110万元系其自有收入,只是交给张某保存,但并未提供证据予以证明,不予采信。王某出售涉案房屋时,在与张某的微信聊天记录中明确表明拿到售房款后马上转给张某。事实上,王某拿到售房款后,售房款549万元中有539万元也可以确认直接转给了张某。王某虽对微信聊天记录不予认可,但并未提供反驳证据,应当不予采信。综合分析在案证据及相关事实,确信张某主张的借名买房事实存在高度可能性,故应当认定借名买房事实存在。由于涉案房屋系张某借用王某名义购买,故张某获得涉案房屋的售房款具有合法依据,对王某要求张某返还不当得利款的诉讼请求,应当不予支持。

 
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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