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借名购买经济适用房,能要求过户吗?

来源:未知  作者:admin  时间:2019-01-07 17:15

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

  一、基本案情

  1、原告诉称

  李某1诉称:2008年11月2日,李某1与张某2签订关于朝阳区801号经济适用房的产权及资产说明协议,约定李某1以张某2的名义实际出资购买该套房屋。早在签订协议之前,李某1已经支付了购房款,并对房屋进行了装修,一直居住至今。2011年李某1女儿与张某2的儿子离婚。2012年张某2起诉李某1要求返还原物。为维护李某1的合法权益,故诉至法院要求:1.确认双方达成的关于购买北京市朝阳区801号经济适用房的协议无效;2.张某2返还购房款及相关税费178686.64元;3.张某2返还装修费36112.62元;4.张某2赔偿购房损失补偿款1020480.35元;5.张某2赔偿李某1因购买诉争房屋所产生的福利损失64180元;6.张某2支付评估费9880元。

  2、被告辩称

  张某2辩称:张某2与李某1之间不存在购房协议,更不存在协议无效的问题。李某1所指的协议仅是一份说明,没有任何协议的意思,而且内容上根本没有设立、变更、终止民事权利义务的意思表示。在有书面文件的前提下,李某1提供的电话录音不应作为判断双方是否存在借名买房合同关系的依据。李某1不具备购房需求,没有借名买房的必要。张某2一直认为双方不存在借名买房关系,并基于这种认识在双方儿女离婚分割财产时做出了巨大让步。双方儿女离婚后,张某2已经将李某1在海淀房屋的出资返还,还给付李某1女儿李某2111万元折价款,但张某2对该房屋的出资却没有得到体现。如果本案按照借名买房处理,将不符合合同法规定,并导致巨大的不公平。张某2同意返还李某1的购房出资款和装修款。

  二、法院查明

  李某1与张某2原系姻亲关系。2005年1月28日,李某1的女儿李某2与张某2的儿子耿祺登记结婚。2011年7月1日,二人离婚。

  2007年11月21日,张某2与北京住总房地产开发有限责任公司签订《北京市商品房预售合同》,约定:张某2购买的房屋坐落于朝阳区801号住宅楼503号;购房款为167731元;付款方式为一次性付款。

  2008年11月2日,张某2与李某1签署《关于朝阳区801号经济适用房的产权及资产说明》,内容为:房屋属性为经济适用房;房屋购买指标为张某2单位以抽号方式产生,由抽号获取;房屋按套内面积计算,该商品房单价每平方米4005.04元,总价款167731元;房屋出资人为李某1,已付清全款;在取得该房的购买权时,耿祺、李某2及家长张某2、陈连香(张某2之妻)曾找到耿伟(张某2之长子)、陈连俊(张某2之大儿媳)商议此事,征求意见后,由于耿伟及陈连俊自身原因放弃该房购买权;因张某2财力有限,同意该房购买款由李某1出资。

  关于购房款的支付情况,李某1提交2007年5月28日分两笔向张某2汇款48000元和120000元的汇款凭证及开发商出具的购房款171372元发票。李某1另交纳专项维修资金3427元,契税1713.72元、产权代办费700元、房屋登记费40元、印制费10元、测绘费60元。

  庭审中,李某1称2009年开发商交付房屋后对房屋进行了装修并居住至今。为此,李某1提交装修合同,支付装修款及购买装修材料的票据,支付物业费、水、电、燃气费等票据佐证。

  2010年2月20日,房屋取得房屋产权证,登记于张某2名下,房屋坐落登记为朝阳区801号;房屋性质为经济适用房。

  审理中,李某1申请对房屋的装修及现价值进行评估。经北京市高级人民法院随机摇号确定,法院委托北京京评价格评估有限公司对上述鉴定事项进行评估。2012年11月25日,该评估机构出具价格评估报告书,评估结论为:假定房屋已具备上市交易条件的市场价格为1212000元,装修(含空调)价格为23279.61元。李某1交纳评估费9880元。2013年10月24日,李某1于重新审理过程中以房屋市场价格增长过高为由申请法院对房屋现价值进行重新评估;张某2认为重新评估缺乏依据,故不同意对房屋价值重新进行评估。法院认为原评估报告的有效期至2013年11月24日,原审时尚未超过该评估报告的有效期,虽房屋价格波动较大,但考虑房屋的性质为经济适用住房,且现尚不符合上市交易的条件,故李某1申请重新评估缺乏相应的依据,法院告知不予准许。

  另查,2011年7月1日,双方子女李某2和耿祺在北京市海淀区人民法院调解离婚,确认:双方共同承担债务30万元;位于北京市海淀区801号房屋归二人共有,双方于调解书生效后三十日内共同委托房屋中介机关将房屋出售,出售所得款在扣除应承担的债务后,所剩余款由双方均分。

  2012年3月19日,李某2与耿祺在北京市海淀区人民法院就共有物分割纠纷一案达成调解协议,确认:位于北京市海淀区801号房屋归耿祺所有,耿祺于2012年5月20日之前支付李某2房屋折价款111万元,李某2于收到该笔款项后一个月之内搬出该房屋;该房尚欠银行贷款由耿祺负责偿还;耿祺出售该房屋时由耿祺垫付的营业税由耿祺、李某2二人平均分担;双方尚欠李某2之父李某1借款13万元由耿祺于2012年5月20日前负责还清。经询,耿祺已给付李某2111万元、李某113万元。

  另查,2008年2月22日,李某1与张某2就双方对上述海淀区房屋和诉争房屋的出资进行核算,确定张某2出资金额为239247.56元,李某1出资金额为255433.9元(含诉争房屋房款167731元);李某1出资部分不参加耿祺、李某2以及张某2的财产分配。张某2认为此核算明细可以表明双方非借名买房关系。李某1则认为此核算明细证明李某1的出资系其个人财产,与双方儿女财产无关。

  庭审中,李某1称为筹集购房款,其与原工作单位提前解除劳动关系,无法享受单位福利,而造成自行负担物业费和供暖费的福利损失。

  再查,张某2已向法院起诉李某1、杨战英及李某2返还原物一案。

  二审法院查明,张某2对原审关于李某1支付各项税费的认定有异议,但未提交相应证据。对原审认定的其他事实无争议。李某1于2012年8月起诉张某2房屋买卖合同纠纷一案,北京市朝阳区人民法院于2013年3月22日作出民事判决书,张某2对该判决不服向北京市第二中级人民法院提起上诉,北京市第二中级人民法院裁定,撤销一审民事判决书,发回北京市朝阳区人民法院重审。以上事实有当事人在二审期间的陈述在案佐证。

  三、法院判决

  1、一审判决

  1)确认李某1与张某2关于北京市朝阳区801号房屋达成的房屋买卖协议无效;2)张某2返还李某1购房款及相关税费十七万七千三百二十二元七角二分;

  3)张某2赔偿李某1装修费二万三千二百七十九元六角一分;

  4)张某2赔偿李某1购房损失六十万元;

  5)驳回李某1的其他诉讼请求。

  2、二审判决

  驳回上诉,维持原判。

  四、律师点评

  房产律师靳双权认为:

  虽然李某1与张某2未针对房屋签订正式的书面房屋买卖协议,但结合双方签订的《关于朝阳区801号经济适用房的产权及资产说明》,李某1在房屋交付后对房屋装修并入住至今,以及房屋的原购房合同、购房款发票、房屋产权证的原件均由李某1持有的情况,法院认为双方实际就李某1使用张某2的购房指标购买房屋达成一致意见,双方之间形成了借名买房关系。

  因房屋系经济适用房,李某1借名买房行为违反了相关政策、法规的规定,应属无效。双方基于无效协议取得的财产应予返还,张某2应返还李某1已支付的购房款和相关税费。同时,李某1应返还张某2房屋。鉴于张某2已另案起诉,故本案对此不予处理。

  关于装修费,合同无效后李某1要求赔偿装修损失系合理请求,法院根据评估结论对装修损失的数额予以确定。

  基于诉争房屋价值提升和李某1已在该房中居住的实际情况,房屋买卖协议无效对李某1产生一定信赖利益损失,但考虑到双方在借名买房时明知房屋属限制上市交易的房屋,双方对协议无效的后果均负有过错,以及李某1与张某2原系姻亲关系,双方形成借名买房交易并非单纯以获利为目的,因此法院根据评估结论,在扣除李某1已付购房款的前提下,结合本案实际情况和双方过错程度,对李某1的损失予以酌定。

  关于李某1主张的福利损失,因与本案并无必然关联性,且无充分法律依据,故法院对该项请求不予支持。关于评估费,法院根据双方过错程度予以确定。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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