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借名购买经济适用房是否违反北京限购规定?

来源:未知  作者:admin  时间:2018-12-26 16:41

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

  一、基本案情

  1、一审原告王洋诉称: 其与徐伟是好朋友,双方于2006年签订了《购房协议》。协议约定: 徐伟将单位所分经济适用房转售给王洋,徐伟出面办理相关购房手续,王洋承担购房所需交纳的一切费用;王洋一次性付清徐伟转让费30000元整;房屋交付使用后,房屋的产权证由王洋保管,房屋使用权由王洋支配,所产生的费用全部由王洋承担。同时约定,王洋认为过户条件成熟后进行房屋过户,由双方共同办理过户手续,过户所需费用全部由王洋承担,如果发生违约情况,则按违约时此房市价进行赔偿,另付违约金30000元整。王洋于2006年将转让费共计30000元交付给徐伟。购房过程中,双方共同办理购房手续,由徐伟提交房屋一切购房手续及材料,所需费用都是王洋支付的,其中购房款32万元,契税4832.元,土地出让金4220元,专项维修资金6444元,总计330660元。王洋所购房屋于2007年交付,至今为止,一直由王洋使用。双方从购房至今已有9年之余,按照双方签订的《购房协议》的约定,王洋认为所购房屋过户条件已经成熟,但王洋多次找徐伟协商处理此房过户手续,徐伟不予理睬。王洋出于情面,不忍伤及感情,没有诉讼,但王洋又多次找徐伟协商办理过户事宜,徐伟的态度都是拒绝的,故诉至贵院,请求判令:1、徐伟配合王洋办理房屋过户手续。

  2、一审被告徐伟辩称: 双方于2006年签订的《购房协议》不是双方之间的真实意思表示,违反了法律法规的规定,不具备法律效力,应当无效。从实际情况来看,双方之间系民间借贷关系。从《购房协议》签订的经过来看,该协议不是双方之间的真实意思表示。徐伟的配偶杜伊莉对徐伟在《购房协议》上签字以及王洋向徐伟支付转让费等行为并不知情。杜伊莉在知道双方的意思表示后立即表示坚决反对。王洋的诉讼请求没有事实基础和法律依据,法院应当驳回王洋的全部诉讼请求。

  二、一审法院审理查明:

  王洋诉称基本属实,2008年北京市昌平区建设委员会颁发了该房屋的所有权证,登记的房屋所有权人为徐伟,房屋性质为经济适用房。

  庭审中,徐伟称其向王洋借款用于购买涉案房屋,但王洋予以否认,徐伟亦未能举证证明借贷关系的存在。

  另查,诉争房屋的《北京市商品房预售合同》、房屋所有权证书、购房款发票、契税交款凭证、专项维修资金收据、综合地价款缴款通知书、物业费发票等证据原件均由王洋持有。

  三、法院判决

  一审法院判决:徐伟配合王洋办理房屋过户手续。

  四、上诉情况

  1、上诉人徐伟诉称:请求撤销原审判决,驳回王洋的诉讼请求或发回重审。理由是:徐伟与王洋之间为借名购买经济适用住房关系,违反国家相关政策规定,应当认定无效。原审未将徐伟的配偶杜伊俐追加为共同被告或第三人,侵犯了杜伊俐的利益,程序违法。王洋名下有住房,其请求办理所有权变更登记手续不符合北京市的限购规定。

  2、被上诉人王洋辩称: 王洋借名买房系在2008年4月11日之前,应当认定有效。王洋借徐伟的名义购房,得到的是购房机会,机会不应是徐伟的夫妻共同财产,不应追加徐伟的配偶参加诉讼。

  五、法院判决

  二审法院经审理确认一审法院查明的事实属实,驳回上诉,维持原判。

  六、借名买房律师靳双权律师点评:

  1、依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。本案中,徐伟与开发商签订购房合同,与王洋签订《购房协议》,后王洋支付了全部购房款,房屋交付后又实际占有诉争房屋至今,购房合同、购房款票据及房屋所有权证等原件亦由王洋持有,综合上述因素认定徐伟与王洋之间是借名买房合同关系。且是双方当事人的真实意思表示,诉争房屋也已具备上市交易条件,故该合同关系不违反法律、行政法规的强制性规定,亦不违反国家相关政策及社会公共利益,应属合法有效。

  2、徐伟主张其系向王洋借款买房,但其未能举证证明借贷关系的存在,故法院对此意见不予采纳。诉讼中,徐伟提出应追加其配偶杜伊俐参加诉讼。但在徐伟与开发方签订房屋买卖合同后,徐伟未支付任何款项,并收取了王洋支付的3万元,而杜伊俐作为配偶应当知道家庭大额款项的收支及重要财产的处分情况。加之,在此后的9年里,一直由王洋占有该房屋,徐伟和杜伊俐也未提出异议。由此以可推定杜伊俐应当知道徐伟与王洋之间的借名买房关系。此外,由于涉诉房屋虽然登记在徐伟名下,但是王洋借用徐伟的名义购买,徐伟并不享有真正的所有权,因而该房屋不是徐伟与杜伊俐共同所有的财产,在此情况下,王洋要求徐伟协助办理所有权变更登记手续,并不损害徐伟配偶杜伊俐的利益。鉴此,法院未追加杜伊俐参加诉讼不违反法律规定。

  3、该诉讼中,徐伟还提出王洋名下有房,不符合限购规定,故诉争房屋无法过户到王洋名下。但根据查明的事实可知,双方之间的合同签订于北京市实施的限购规定之前,且王洋于9年前既已支付了购房款并实际占有使用房屋,故法院判令徐伟履行协助办理变更所有权登记手续不违反北京市关于限购的规定。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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