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经济适用住房中,借名买房的效力如何判定?

来源:未知  作者:admin  时间:2018-12-20 16:56

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

  一、基本案情

  1、原告诉称

  王某诉称:原告是被告舅舅。2004年9月,原告通过朋友帮忙,为被告和其未婚夫张某分别申请了两个某经适房购房号,其中一个给了张某,购买了一套房屋作为夫妻住房。另外一个号鉴于原告家庭住房困难,被告、张某和其父母商定同意,将购房号给原告使用,原告借被告之名购买了石景山区某住房。原、被告达成口头协议,约定该住房满5年后,被告将原告借名房产过户给原告,并协助办理房屋过户登记手续。被告自愿提供身份证,原告借被告之名向开发商交了3万元定金。2006年9月,原告以被告之名与开发商签订了购房合同,交了购房全款的95%,之后交足购房尾款、维修款、契税、土地出让金、取暖费、物业费、水电费等一系列费用,并办理了各项手续,然后开始进行装修,2009年5月入住至今。2009年夏末,被告到开发商领取房产证,并主动将房产证交给原告。后原告向被告提出办理房屋过户登记手续,被告拒不配合,并撕毁双方签订的借名买房时的协议,经双方多次协商未果,被告于2012年9月编造房产证丢失,私自重新申领了房产证。现房屋已满5年,为维护原告合法权益,故提起诉讼,请判令原告借名买房双方订立口头协议有效,判令诉争房屋产权归王某所有,同时判令被告办理诉争房屋过户登记手续,将产权人登记过户至王某名下以及判令被告承担诉讼过程中的全部费用。

  2、被告辩称

  李某辩称:原告诉求与案由不符,诉争房屋产权人不是原告。目前办理房屋过户一种是赠与,一种是房屋买卖,本案既没有赠与,也没有房屋买卖合同。权属证书是对房屋所有权的唯一合法凭证。房产登记在被告名下,作为借款人的原告对房屋不享有产权,与被告只存在债权债务关系。原、被告未订立口头协议,原告住房不困难,2012年当时仅原告名下就有两处房产。李某从未与父母商定将自己名下诉争房屋转让给王某。李某没有自愿提供身份证,都是她自己申请办理的。李某在2006年3月1日登记结婚,签订购买诉争房屋在2006年9月28日,房屋是李某婚后购买的房屋,属夫妻共同财产,李某以自己名义让原告购买,须征得其爱人同意,而其爱人没有这方面的承诺。购房合同签约人李某的名字不是王某所签,购房款都是李某借款后以自己名义交纳,所有票据上都是李某名字。故不同意原告的诉讼请求。

  二、法院查明

  王某为李某舅舅。李某与张某于2006年3月1日登记结婚。

  位于北京市石景山区的涉诉房屋原为经济适用住房性质。庭审时,王某主张上述房屋的购买系其与李某之间存在借名买房事实。李某及张某对此否认,称仅为李某与王某之间的借款纠纷。

  2006年9月28日,李某(买受人)与北京某房地产开发有限公司签订商品房预售合同,载明:李某购买北京市石景山区某房屋,总价452052元。该合同附件五载明:买受人在签约之日向出卖人一次性支付95%房款429449元,买受人在出卖人发出入住通知书之日起七日内将5%的余款支付给出卖人:22603元。

  2009年10月23日,李某取得诉争房屋产权证。

  2009年3月8日,王某签订装修装饰施工合同,对诉争房屋进行装修。王某另提供了电器、供暖费票据等证据,以证实其装修、入住诉争房屋的事实。上述房屋的李某的2009年4月24日契税缴款书、土地出让款缴款书、2006年9月28日交纳房款429449元发票、2008年12月29日交纳房款23683元发票、2009年7月20日专项维修基金收据现均在王某处。庭审时,王某提供了银行存折作为证据,以证实房款系自其账户中交纳。此外,王某提供了手机短信息、李某之母夏某的证人证言等证据,以证实王某与李某的借名买房事实。庭审时,王某称李某将身份证交与王某,但后申请了临时身份证,并在报刊刊登房产证遗失声明,从而补办了新的房产证。

  被告对于原告的主张予以否认,并提供了张某的涉诉房屋的购房合同、发票、产权证等证据,以及李某之父证人证言等,及王某住房情况查询等证据,以证实王某与李某仅为借贷关系。

  庭审时,张某明确表示在摇号选房时,曾听说借款买房等情况,其与李某婚后因不想放弃购买经济适用房的机会,因此想借钱购房。李某签订购房合同时,其知道李某向王某借款的情况。

  2013年1月10日,北京市石景山区该涉诉房屋小区居民委员会出具证明,载明王某一家自2009年1月至今在诉争房屋内居住。

  另查,李某曾起诉王某至本院,请求王某腾出诉争房屋。本院于2015年3月20日出具民事判决书,其中载明:李某系夏某之女,王某系夏某之弟,原被告系甥舅关系。2006年9月28日,李某与北京某房地产开发有限公司签订《北京市商品房预售合同》,购买位于北京市石景山区经济适用房一套(以下简称:诉争房屋)。合同签订后,王某向该公司交纳全部房价款453132元。2008年12月30日,由王某办理房屋验房入住手续。入住时,诉争房屋系毛坯房,由王某对房屋进行装修并居住至今。2009年10月23日,诉争房屋所有权登记在李某名下。庭审中,李某主张:自己并未放弃诉争房屋购买、居住、所有等合法权利,房产证是自己亲自签字领取,因当时是借款买房,故被告得知后,我将房产证交付被告,作为抵押。现王某持有房屋产权证、购房发票、补交土地价款缴款书、契税发票、专项维修资金收据、印花税收据、所有权转移登记费收据、代缴产权办理费票据、物业费票据、供暖费票据等票证。其中契税交纳日期为2009年4月24日。庭审中,证人夏某陈述:本人系原告李某母亲、被告王某姐姐,诉争房屋是王某借李某名义购买。2004年,母亲在我家居住,女儿李某的男友因单位宿舍无法居住,准备租房,女儿李某与我商量让男友来家居住。我同意后,故与母亲商量让其去弟弟王某家居住。弟弟王某当时居住在黄南苑两室一厅,且其孩子面临高考,所以两室一厅的房屋由母亲住一间,孩子住一间,我弟弟和弟妹住在客厅。因房屋居住紧张,故弟弟王某决定买房。当时正逢西山枫林某小区开盘,我和王某连夜排队用女儿李某和其男友两个身份证排队拿到两个房号。我与丈夫商量,丈夫表示女孩不用买房,由两家出钱用其男友名字买一套,所以后来用李某男友身份证购买一套房屋,现由李某夫妻居住。余下李某名下房号,丈夫称要放弃,但房号作废又可惜,故这种情况下就说给我弟弟王某,说好五年以后过户,女儿和丈夫均同意,没有反对。于是王某、李某就把此事办理完毕,选房、交款、装修、入住均是王某自己办理。产权证下发时,是王某与李某一起去的,李某签字领取后交给王某。期间,李某还催促过王某办理过户事宜,并将身份证交给我,由我转交王某,王某持身份证前往建委,建委说还差时间,故未办成。双方之间不存在借钱还钱关系。

  该民事判决书认定:本案争议焦点系双方是否存在借名买房关系。夏某系李某之母,夏某与李某关系应比王某更为亲近,现夏某作为王某证人出庭,陈述自然、顺畅,作为双方借名买房的参与者,其证言本院予以采信。根据本案查明事实及当事人自认,诉争房屋由王某出资,且自交房居住至今,并持有产权证及相关购房票据,亦对借名买房进行了合理解释。综合上述情况,本院认为双方符合借名买房行为特点,且证人证明,故李某与王某之间存在借名买房约定。现证人夏某证实,李某与王某已明确口头约定在限制交易期满后再办理过户手续,且原始购房合同系2008年4月11日前签订,本案中王某并未主张要求李某在不具备上市交易条件的情况下办理所有权转移登记,因此双方借名买房合同并未损害国家利益,双方借名购房合同应属有效。鉴于李某与王某存在借名买房关系,王某系依据双方有效借名买房合同关系而占有、使用房屋,其依法属于有权占有,故双方应先解决借名买房行为所产生的相关权利义务纠纷。综上,本院对李某要求王某腾退房屋的请求在本案中不予支持,在借名买房权利义务纠纷解决后就诉争房屋是否返还问题,双方可另行通过法律途径解决。因李某未提供证据证明与王某存在借款关系,故本院对其意见不予采纳。据此判决驳回了李某的诉讼请求。

  李某不服提出上诉,北京市第一中级人民法院于2015年7月10日作出民事判决书,其中认定:本案争议焦点为李某与王某之间是否存在借名买房关系。借名买房约定的形式既可以为书面约定,也可以为口头约定,认定存在口头约定应当综合以下四点进行判断:房屋的出资、房屋的占有使用、购房票据及产权证书的持有以及对于借名购房有无合理解释。综合本案查明的事实,尽管李某与王某之间并没有书面约定,但诉争房屋系由王某出资购买,并一直由王某占有使用并进行了装修,购买诉争房屋的原始票据及产权证书均由王某持有,结合夏某的证人证言,一审法院认定李某与王某之间存在借名买房关系,符合事实与法律规定,本院予以确认。李某主张其与王某系借款关系,未提供证据予以证明,李某乙、张某的证人证言不足以推翻借名买房的事实,本院对李某该主张不予认可。借名购买经济适用房,借名人依据双方之间的约定要求登记人办理所有权转移登记的,一般不予支持。但借名购买的经济适用住房的原购房合同系2008年4月11日(含)之前签订,当事人又明确约定在限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记或在一审法庭辩论终结前该房屋已具备上市交易条件的,且登记人并非摇号取得购房资格的,可以支持借名人的前述诉求。李某依据北京市高级人民法院的相关规定主张诉争房屋在一审法庭辩论终结前未达到上市交易条件,不应按照借名买房纠纷认定借名买房有效,但上述规定是指借名人依据约定要求登记人办理所有权转移登记,而李某作为登记人,无权依据该规定主张借名买房无效。李某主张一审法院违法超期审理及适用法律错误,无事实与法律依据,本院不予认可,故一审法院判决驳回其要求王某腾退房屋的诉讼请求正确,本院予以确认。据此判决驳回上诉,维持原判。

  本案在审理过程中,经王某申请,并提供合法有效担保,本院依法冻结了诉争房屋的过户手续等。

  三、法院判决

  1.李某于本判决生效后七日内协助王某将涉诉房屋的所有权人登记变更为王某所有。

  2. 驳回王某的其他诉讼请求。

  四、律师点评

  房产律师靳双权认为:

  经济适用住房指政府提供政策优惠,限定套型面积和销售价格,按照合理标准建设,面向城市低收入住房困难家庭供应,具有保障性质的政策性住房。在符合一定条件的情况下,经济适用住房可以进行上市交易。借名买房实质上是涉及购房资格的交易。借名购买的房屋仅仅是限制流通物,并非禁止流通物。借名买房可以是书面协议形式,也可以是口头协议形式,亦可以以事实行为达成借名买房关系。

  本案的争议焦点包括:第一,原、被告之间存在何种性质的合同关系;第二,原告主张各项诉求的合理性认定。

  针对焦点问题之一,当事人之间是否存在合同关系,应首先考虑当事人之间是否存在书面或口头协议。在无书面合同或口头协议的情况下,应当综合当事人的事实行为及法律行为确定各方当事人是否存在合同约定的合意,从而形成合同关系。具体至本案中,首先,并无事实证明原、被告之间存在书面合同或口头约定,对诉争房屋的购买、居住及所有权或使用权进行明确的约定。其次,对于王某针对诉争房屋进行了出资,从而构成借名买房的事实,应当认定如下:一方面,已为生效法律文书确认的事实,在无相反证据证实下,当事人无需再行举证。此前生效民事判决书中已经确认房屋购房款全部由王某支付,被告并未提供有效证据推翻上述认定。另一方面,王某在庭审时提供的存折明细等材料,可以明确证实该款项为购房款。结合王某实际使用诉争房屋的事实,可以认定王某对诉争房屋实际进行了出资,且进行了一定程度的装修。再次,被告与王某系亲属关系,在明知王某居住使用诉争房屋的情形下,并未在合理期间内提出异议。被告称诉争房屋仅为借住、被告仅系向王某借款的意见,亦无相应证据支持。综合房屋实际出资情况、房屋占有使用情况、购房等票据、装饰装修事实、供暖物业等生活费用交纳、证人证言的陈述及所有权证书持有状态等方面,根据一般社会经验法则,足以认定诉争房屋的实际出资人为王某。王某与李某对于诉争房屋的出资购买问题存在事实行为上的约定,双方之间形成借名买房合同关系。

  针对焦点问题之二,首先,现被告原购房合同签订及双方借名买房关系均形成于2008年4月11日前,现诉争房屋限制上市交易期已经届满,可以办理房屋所有权转移登记,且被告并非系采用摇号方式取得经济适用住房的购房资格。诉争房屋虽性质为经济适用住房,但其所有权证书取得及契税缴纳至今均已满五年,庭审辩论终结前诉争房屋已经取得上市交易条件。因此相关规定的过户期限、条件已经具备,对于原告请求被告将诉争房屋过户登记至原告名下的诉讼请求予以支持。其次,张某表示在婚前对于李某与王某就诉争房屋之间的纠纷知情,故其应当就李某购房时房屋性质及借名买房事实为明知,其现否定原告诉求的相应答辩意见,不应再予以采纳。张某应当配合原、被告的上述过户登记手续的办理。最后,原、被告以事实行为达成借名买房的协议,原告主张与被告存在口头协议,但是并未就此提供证据,因此原告请求原告借名买房双方订立口头协议有效的诉求,并无事实及法律依据,不予支持。现借名人以出名人(登记人)为被告提起诉讼,要求确认房屋归其所有的,属于确认之诉内容,不予支持。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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