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借名买经济适用房,要求过户可以吗?

来源:未知  作者:admin  时间:2018-11-28 17:44

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

  一、基本案情

  1、原告诉称

  2014年2月,李某靖诉称:2001年我借用张菲提供的张某丽的户口卡和身份证,我亲自书写,借用张某丽名义与房地产公司签订《商品房买卖合同》,并交纳首付款和底商补款,购买了昌平区101号房屋,房屋贷款一直由我偿还。为了明确相关权益,我与张菲签订《情况说明》,约定上述房屋产权属于我,在该房屋购买使用过程中发生的纠纷均由我负责,张某丽不负有任何责任。

  后张某丽发现该房屋是以其名义购买,且房价成倍增长,张某丽利欲熏心,在明知自己当时及后来对该房屋没有任何投资的情况下,擅自强占并将该房屋出售,严重侵犯了我的权益。故我起诉要求:1、判令张某丽、张菲连带返还我购买101号房屋的出资款570164.5元(其中首付款88242元、底商补款230872.5元、房贷还款251050元),连带退还我已缴纳的税费款18417元(其中契税5921元、印花税197元、证照工本费5元、维修基金7894元、房屋保险费2925元、个贷法律服务费775元、抵押登记费200元、产权登记费500元),装修款54000元,以上合计642581.5元;2、依法判令张某丽、张菲连带赔偿我房屋增值款2279699.7元。

  2、被告辩称

  张某丽辩称:首先我并不知道也不同意李某靖借名买房,自始至终李某靖和我没有任何沟通。经生效判决确认,本案房屋依法属于我所有。我在知道李某靖占用房屋之后,经查询李某靖多次付款违约,具有重大过错,我没有任何过错,因此我不应当向李某靖承担返还和赔偿责任。因此李某靖的诉讼请求缺乏事实和法律依据,依法应该驳回。

  二、法院查明

  2001年,李某靖以张某丽的名义与房地产公司签订《商品房买卖合同》,购买了101号房屋。该合同落款处“张某丽”的签名为李某靖书写。同日,李某靖又以张某丽的名义与房地产公司签订《补充协议》,约定出卖人同意买受人改变房屋用途,买受人同意向出卖人做出一定补偿。

  张菲系张某丽之母。2001年10月5日,李某靖与张菲签订《情况说明》,内容为“101号楼产权属于李某靖;在该房屋购买、使用过程中发生的纠纷均由李某靖负责,张某丽不负有责任。”

  房屋买卖合同签订后,李某靖向房地产公司支付了首付款88242元,剩余房款31万元以张某丽名义办理了贷款,李某靖偿还贷款至2010年7月。经法院核实,李某靖偿还的贷款本息合计为219202.64元。为购买该房屋,李某靖还支付了底商补款230872.5元,个贷法律服务费775元,公共维修基金7894元,房屋保险费2925元,抵押登记费200元,产权登记代办费500元,契税、印花税、证照费6123元。房地产公司出具的购房款发票显示诉争房屋房款为394717.5元。购买诉争房屋时的相关手续原件均在李某靖处。

  房屋交付后,李某靖对房屋进行了装修并使用,物业费、供暖费等相关费用均由李某靖支付。

  2010年8月,张某丽为出售房屋,提前偿还房屋剩余贷款214151.64元,2010年10月19日,张某丽将房屋以230万元的价格出售给案外人胡珂。

  2012年,李某靖以张某丽为被告、胡珂为第三人提起所有权确认纠纷一案,要求确认101号房屋产权归其所有,并要求确认张某丽与胡珂于2010年10月19日签订的关于101号房屋的《存量房屋买卖合同》无效。2012年4月18日,昌平区人民法院审理后判决认定:李某靖和张某丽之间构成借名买房关系,李某靖现有证据不足以证明房屋归其所有。关于确认合同无效的诉讼请求与本案并非同一法律关系,对此项诉讼请求本案不宜处理,李某靖可另案主张,该判决驳回了李某靖的诉讼请求。李某靖提出上诉,2012年8月16日,二审法院作出判决认定:房屋是经济适用房,购房当时李某靖并无北京市户口,不符合购买经济适用房的条件,该房屋所有权只能归属符合政策规定的购房人张某丽所有。判决:驳回上诉,维持原判。

  2013年,李某靖以张某丽、张菲为被告提起确认合同有效纠纷一案,要求确认李某靖与张菲签订的《情况说明》合法有效。2013年12月12日,昌平区人民法院审理后判决认为:房屋系经济适用住房,李某靖不具有购买资格,李某靖与张某丽、张菲之间的《情况说明》违反了相关行政法规,也与我国保障性住房政策相违背,侵害了其他符合申请条件的居民家庭重大切身利益,因此虽然《情况说明》是双方当事人的真实意思表示,但因其具有违法性,应为无效。判决驳回了李某靖的诉讼请求。李某靖不服提出上诉,二审法院于2014年5月14日裁定准予李某靖撤回上诉。

  2013年,李某靖以张某丽、胡珂为被告提起确认合同无效纠纷一案,要求确认张某丽与胡珂于2010年10月19日签订的关于101号房屋的《存量房屋买卖合同》无效。2013年12月12日,昌平区人民法院审理后判决驳回了李某靖的诉讼请求。

  诉讼过程中依据李某靖的申请,法院委托评估机构对房屋价值进行了评估,评估报告显示房屋在价值时点2014年5月14日的估价结果为3184800元。李某靖支付了评估费8369元。

  三、法院判决

  1、一审判决

  1)被告张某丽、张菲返还原告李某靖首付款、贷款、底商补款、相关税费,以上共计五十五万六千七百三十四元一角四分;

  2)被告张某丽、张菲支付原告李某靖房屋增值款一百九十五万三千零五十七元七角五分;

  3)驳回原告李某靖的其他诉讼请求。

  2、二审判决

  1)维持一审民事判决第一项。

  2)撤销一审民事判决第三项。

  3)变更一审民事判决第二项为:张某丽、张菲支付李某靖房屋增值款一百二十七万九千六百零五元。

  4)驳回李某靖的其他诉讼请求。

  四、律师点评

  房产律师靳双权认为:

  本次诉讼之前的生效法律文书已确认李某靖与张某丽系借名买房关系,李某靖与张某丽、张菲之间的《情况说明》无效,101号房屋应归张某丽所有,故本案应对李某靖的出资及101号房屋的增值部分进行分割。因张某丽取得了101号房屋的所有权,而房屋的购房款、契税、印花税等相关款项是由李某靖支付,故张菲、张某丽应支付李某靖上述款项,法院判决二人给付李某靖已支付的各种款项共计556734.14元正确。

  关于101号房屋价值的确定,2014年5月14日为昌平区人民法院判决确认了《情况说明》具有违法性,应为无效,此时双方可以开始分割101号房屋的利益,法院以此时间作为鉴定时点正确。至于鉴定价格高于实际交易价格系张某丽个人行为所致,不良后果应由其承担。

  关于增值部分的处理,法院意见如下:经济适用房对于购买人的身份有特定的要求,李某靖在不具备购买条件的情况下借用张某丽的名义购买自身存在过错;张菲、张某丽同意并配合李某靖以张某丽名义购买房屋,亦有过错。根据本案实际情况,法院确认李某靖与张某丽、张菲两方过错均等。鉴于此,101号房屋的增值部分应由双方共同享有,张某丽、张菲应将增值部分一半的数额给付李某靖。原审法院确定的分配比例导致过错方李某靖获益巨大,而同为过错方的张某丽、张菲非但无任何收益,反而需要支出40万余元,因此二审法院对于原审法院确定的分割比例予以调整。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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