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无书面借名买房协议,如何对借名买房事实进行认定?

来源:未知  作者:admin  时间:2018-11-27 16:37

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

  一、基本案情

  1、原告诉称

  2014年7月,李某诉称:我是马某的小姨。我和父亲都是哈尔滨人。2003年,父亲京看病。2003年8月份,为方便父亲和弟弟在京生活和看病,我准备购置位于北京市西城区703号房屋,约定总房价款为277296元。我于2003年8月15日支付了定金1万元。该房屋是危房改造,因购买该房屋时,需要北京户口,马某是北京户口,我们征询了马某母亲的意见,马某及其母亲也同意了。所以就以马某的名义购房。

  2003年9月2日,剩余购房款267296元由我的账户直接汇款至危改办。2003年9月11日,以马某名义与某房地产公司签订了《购买房屋合同书》。签订合同后,某房地产公司将房屋交付给我弟弟李冬。房屋长期由我弟弟李冬一家三口实际居住,马某从未出资,也未在房屋处居住。为了借马某名义购买房屋,我还给了马某5万元,用于帮助马某在他处购买住房。

  2003年8月中旬全家聚会时,我与马某已经做了口头协议,马某表示不会占有房屋。2011年4月29日,马某以父母离婚,需要将母亲户口落于房屋为由,索取了房屋全部购房手续。后马某领取了房屋所有权证,所有权人登记在马某名下。由于未交纳房屋的物业费用,物业公司曾起诉马某要求其交纳物业费,为此马某将法庭的开庭传票给我邮寄过来,让我处理。2011年左右,马某曾经起诉李冬要求其腾退房屋,法院判决李冬腾退。后因了解了有关购房的情况,所以未执行,目前之房仍由李冬居住。由于我们提起本案诉讼,腾退房屋的执行案件一直未能执行。我请求确认房屋归我所有。

  2、被告辩称

  马某辩称:我不同意李某的诉讼请求。房屋由我购买,且房屋所有权登记在我名下。购房款是我向李某借款所得。房屋的入住手续由我办理。因此,我们认为房屋归我所有。我的母亲出资对房屋进行了装修。2003年9月11日,房屋交付后,由我及其母亲李×4居住至2003年年底。2004年初,由于李冬与我有亲属关系,李冬需要在京经商,经协商,房屋由李冬居住至今。综上所述,我不同意李某的诉讼请求。

  二、法院查明

  2003年9月11日,某房地产公司(甲方)与马某(乙方)签订《购买房屋合同书》,约定由马某购买703室房屋,购房款合计277296元。同日,某房地产公司向马某开具了277296元的购房款收据。

  2005年8月7日,马某取得房屋的所有权证,房屋所有权证上注明“按经济适用房产权管理”。

  此后,李某、马某对房屋的所有权问题发生争议。李某提起本案诉讼。原审法院曾于2013年11月21日判决驳回李某的诉讼请求。李某不服该判决,上诉于本院。本院经审理于2014年6月20日裁定撤销原判,发回重审。

  李某申请证人李冬(李某之弟,马某之舅)、李夏(李某之姐,马某之姨)出庭作证。李冬、李夏均当庭陈述系李某借用马某名义购买诉争房屋。马某未提交证据材料证明其上述主张。

  经询,李某、马某均确认购买房屋时需要购房人具备北京户口,马某并未实际归还其所述的借款。

  关于居住问题,马某称:房屋交付后由李×4居住,后来李冬也住进来了,李×4觉得居住不方便就到她女儿家居住了。

  三、法院判决

  1、一审判决

  坐落于北京市西城区703房屋归李某所有。

  2、二审判决

  驳回上诉,维持原判。

  四、律师点评

  房产律师靳双权认为:

  本案的焦点问题在于李某与马某之间是否成立借名买房关系。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条规定:当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定:当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明;没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。借名买房关系由李某主张,应当由其承担举证责任。对此,法院从如下方面进行分析:

  第一,关于出资问题,李某先向危改办交纳购房定金1万元,后又将剩余购房款从其账户直接打入危改办的账户内。马某亦认可房屋的购房款由李某实际交纳。故李某支付全部购房款的事实不存在争议,法院予以确认。

  第三,关于居住使用问题,马某主张房屋交付后由其母李×4居住,但未能提供充分证据予以证明,故该主张难以成立。双方当事人均不可否认的事实是,房屋由李冬一家长期居住,马某未在房屋内居住。李冬作为证人认可房屋系李某借马某之名购买,故可以认定李冬系经李某的许可而长期居住房屋,进而可以推定房屋由李某一方实际占有,马某并未实际占有房屋。

  第三,李某申请证人李冬、李夏出庭作证。李冬、李夏均称系李某借用马某名义购买房屋。上述证人证言可以作为认定事实的佐证。

  据此,法院认为,李某与马某之间系亲姨甥关系,根据一般生活常理和传统家庭伦理,因亲属之间具有较高的信赖关系,故与陌生人之间的交易不同,处理相关事务未必签订书面协议。综合上述三方面分析,在可以确认李某出资购买并实际占有房屋的事实、又有其他亲戚出庭作证的情况下,法院认为李某已完成举证责任,根据经验法则可以推定李某与马某之间存在借名买房的口头协议,双方之间存在借名买房关系。

  因李某已完成举证责任,故举证责任转移至马某一方。马某应当就其否定借名买房关系成立的反驳意见做出合理解释并提供相应的事实与证据。对此,马某在一审中解释购房款系向李某的借款,但因李某直接向危改办的账户打款而未通过马某交纳购房款,且马某十几年间一直未归还所谓的借款,故法院对马某的此项抗辩意见未予采纳,并无不当。

  根据上述分析结论,李某与马某的借名买房关系成立,故李某有权要求马某办理过户手续,将房屋转移登记至其名下。另需说明,借名买房发生在限购政策实施之前,故本案不存在限购政策的审查问题;房屋属于按经济适用房产权管理性质,不属于经济适用住房,可以随时转移权属,故借名买房协议不存在因违反有关规定而无效的情形。鉴于李某主张确认权属与主张转移登记在结果上殊途同归,故法院根据李某的诉讼请求,确认房屋归李某所有。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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