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借名购买经济适用房合同无效,借名人要求赔偿房屋增值损失

来源:未知  作者:admin  时间:2018-11-23 17:35

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

  一、基本案情

  原告诉称

  李某夏诉称,我与李某春系姐妹关系,李某春于2008年获得北京市朝阳区经济适用房项目的购房资格,但其向我表示自己无力购买,与其放弃购房资格,还不如让我用其名义购买。于是我们约定:我借用李某春的名义购买位于北京市朝阳区801号房屋,房屋的首付款、贷款本息、贷款担保金、公共维修基金、购房税款、办证费用、物业费、取暖费、水电气等凡是与房屋有关的费用都是由我承担,所购房屋归我所有,满五年后双方再办理过户手续,由李某春配合我办理购房和贷款手续。

  按照约定,我在李某春的协助下完成了购房,交纳了所有购房费用,交房后进行了装修,并一直居住至今。同时,我还按月向李某春名下的银行账户打款用以偿还购房贷款。我为感谢李某春的转让房屋行为,曾拿5万元给李某春,但其以姐妹情深为由拒收。房屋交接后,我实际在房屋内居住使用,与房屋相关的所有费用都是由我承担,购房票据和房本也都在我手中。但随着近几年房价飞涨,李某春心理逐渐失衡,谎称房本丢失又去补办,还诉至法院要求我腾房。李某春出尔反尔的行为造成了对我的不公平,而且还使我丧失购房机会蒙受巨大损失。故我诉至法院,请求法院判令:1.李某春返还我购房款首付172724.57元,贷款本金和利息(计算至判决生效之日),房屋维修基金13798元,贷款担保服务费600元,代办产权费800元,印花税146元,契税2927.25元,房屋登记费40元,物业费7473.65元(2010年10月1日至2016年6月30日),供暖费10348.8元(截止到2015年11月14日);2.李某春赔偿我房屋装修损失90000元;3.李某春赔偿我房屋增值补偿款1200000元。

  2、被告辩称

  李某春辩称,不同意李某夏的诉讼请求。李某夏与我没有签订过经济适用房转让协议,房屋的所有权并没有转移,现在属于我所有,2014年朝阳区法院判决对房屋的权属问题已经进行处理,李某夏的主张没有事实和法律依据。

  2008年,我获得经济适用房的购房资格后,李某夏同意借钱给我,我如无钱购房,必然放弃购房资格,以后还有机会购房,不可能无钱购房又无房居住,而将经济适用房转让给李某夏,我仍然无房居住,这样我申请经济适用房就无意义。

  我与李某夏从未签订任何协议,相关手续是自行办理的,我有时会与李某夏一起去,当时要是我转让李某夏的话,就不可能让李某夏垫交首付,我申请公积金贷款,我申请的是最高还款额和最长还款期,李某夏是北京户口,可以自行申请经济适用房。李某夏借用我的房屋是因为李某夏与父母共同居住,居住环境恶劣,李某夏的很多贵重物品都是在我处保管的,其曾给我五万元是房屋的使用费。

  双方曾约定李某夏使用房屋至我女儿大学毕业后。我女儿毕业后,多次与李某夏协商,李某夏并未腾房,我无奈下就补办房产证,起诉至法院,经法院判令李某夏腾房。李某夏腾房后,房屋的贷款由我自行偿还。李某夏称其腾房后无家可归与事实不符,其婚后在西城区有住房,其不是底薪阶层,属于医务人员。如李某夏是借名买房,为何不自行申请经济适用房。综上李某夏的主张无事实和法律依据。

  二、法院查明

  2008年9月23日,李某春与房地产公司签订《北京市商品房预售合同(经济适用住房)》,约定李某春购买房屋,房屋性质为经济适用房,总价为人民币292087元。房屋合同签订后,李某夏交纳了购房款首付172724.57元、房屋维修基金13798元,贷款担保服务费600元,代办产权费800元,印花税146元,契税2927.25元、房屋登记费40元等款项,并自2008年11月27日起一直偿还以李某春名义办理的公积金贷款至今,每月还款金额为1000元,李某春对李某夏还款事实予以认可。自房屋交付起,李某夏一家在房屋中居住至今,并交纳了全部物业费、供暖费等。

  2011年3月30日,房屋的房屋所有权证下发,所有权人登记为李某春单独所有。

  2014年李某春以房屋系其同意由李某夏暂时使用、欲收回房屋为由,将李某夏诉至原审法院,现要求李某夏腾退房屋;原审法院经审理,于2014年10月判令李某夏将房屋腾退给李某春。

  后李某夏诉至原审法院,请求李某春返还购房款及相关费用,并赔偿房屋增值损失100万元。该案在审理过程中,李某夏申请证人丁香(李某夏、李某春之母)、李冬(李某夏之姐,李某春之妹)出庭作证。其中丁香陈述“被告(李某春)说自己买不起房,卖给谁都是卖,就卖给李某夏了,谁买的就归谁,不可能是借款。"而李冬陈述"房子最早下来的时候,李某春说我买不起,指标能卖,我就说把指标给妹妹(李某夏),李某春就把指标给了我妹妹,全家人都认为房子给我妹妹";"当时李某春说买不起房,就把指标给了妹妹,但是双方都是姐妹,李某春当时就说没必要给我妹妹出具书面文件。”该案李某夏撤诉。

  本案庭审中,李某夏主张双方系存在借名买房关系,而双方之间约定违反国家关于经济适用房管理的法律法规,应属无效,因此李某夏基于合同无效提出本案诉讼请求。李某春对此不予认可,主张双方是借贷关系,但未举证予以证明。

  本案审理中,李某夏申请对房屋的价值以及室内装修价值进行评估,经原审法院依法委托评估,估价结果为:房屋房地产市场价值(不包含装修)为1549722元,楼面房地产价格为22463元/平方米;室内装修价值为36773元;上述价值中包含可能存在的未偿还抵押贷款额及有关税费。双方对评估结论真实性皆予以认可,但李某夏认为估价结果偏低,李某春认为该评估结论与本案无关。

  三、法院判决

  1、一审判决

  1)李某春返还李某夏购房首付款人民币十七万二千七百二十四元五角七分,房屋维修基金一万三千七百九十八元,贷款担保服务费六百元,代办产权费八百元,印花税一百四十六元,契税二千九百二十七元二角五分,房屋登记费四十元;

  2)李某春返还李某夏已偿还住房借款本金和利息,该款项的具体金额按每月人民币一千元计算,自二零零八年十一月二十七日起计算至判决生效之日止;

  3)李某春赔偿李某夏房屋装修损失人民币二万五千七百四十一元;

  4)李某春赔偿李某夏房屋增值损失人民币八十八万零三百四十五元;

  5)驳回李某夏的其他诉讼请求。

  四、律师点评

  房产律师靳双权认为:

  根据本案房屋购买手续的办理、费用负担、房屋交付以及实际居住等情况,能够认定李某夏与李某春之间存在借名购买经济适用住房的合同关系。但经济适用住房系政府提供政策优惠,具有保障性质的政策性住房,国家对该类房屋的交易有特殊的规定和限制,其购买人必须满足国家规定的条件,购买资格具有专属性。

  本案房屋的买卖合同签订于2008年4月11日之后,而李某夏并不具备购买经济适用住房的条件,其与李某春之间关于借名买房的合同关系违反了相关政策、法规的规定,故应属无效。对于合同无效的后果,双方均有过错,关于责任比例,法院综合本案具体案情,酌情确定李某春承担主要责任,李某夏承担次要责任。

  合同无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿;有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。关于李某夏要求李某春返还各项购房费用及已偿还贷款的诉讼请求,于法有据,法院予以支持。关于李某夏要求李某春支付其已交纳物业费、供暖费的诉讼请求,因上述费用发生产生在李某夏居住期间,法院不予支持。关于李某夏要求李某春赔偿装修损失、房屋增值补偿款的请求,法院综合考虑李某春因房屋升值获得的利益、李某夏因此丧失的订约机会损失、李某夏装修房屋的添附价值及双方的过错程度等因素,参考评估结果,酌情予以支持。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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