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经济适用房借名买房协议效力认定

来源:未知  作者:admin  时间:2018-11-13 17:45

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告郭某诉称:原告2004年通过朋友张某与被告刘某的外公联系,以被告名义购买了位于北京市大兴区七号房屋,房款系原告支付。后原告领取钥匙,2009年开始将房屋出租,并将房屋进行了装修。购买相关事宜系原告委托朋友张某办理,2014年2月被告突然到大兴区七号房屋,阻止租户入住并擅自更换了门锁。原告与被告协商,被告认可借名买房事实,但赔偿问题上双方协商未果。原告作为房屋的实际购买人,实际占有房屋近十年,购房款、装修款及物业、水电、燃气等相关费用均系由原告支付。现由于房价上涨,被告违反诚实信用原则,强行将原告的租户赶走,故原告诉至法院,请求:1、依法确认原、被告之间借名购买北京市大兴区七号房屋的行为有效;2、判令被告将大兴区七号房屋交付原告使用。

  二、被告辩称

  被告刘某辩称:北京市大兴区七号房屋系被告合法取得,原、被告双方素不相识,被告与原告之间不存在“借名购买经济适用房的行为”,也不存在任何形式的借名买房合同。合同即不存在,更谈不上合同效力的问题。房屋系其外公为其购买。被告外公与张某资金系借款。约定由张某出租该房屋,作为其出借购房款的利息。2014年得知张某身亡,被告才去处理大兴区七号房屋事宜。原告与张某之间的利益约定不应向被告主张。因此被告为大兴区七号房屋合法所有权人。请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。

  三、审理查明

  2004年被告刘某全款从房地产公司购买了大兴区七号房屋(系经济适用房)。购房发票在原告郭某处。房屋于2005年交付后,由张某将房屋转交给原告郭某,之后该房屋一直由原告郭某占有使用,该房屋相关的业主公约、住户手册、住宅使用说明书、住宅质量保证书及钥匙、购电卡、燃气卡、有线电视发票、物业费收据等相关材料皆在原告郭某处。且原告对房屋进行了装修。原告自2009年开始,长期将大兴区七号房屋出租给他人使用。

  2014年2月,被告刘某到大兴区七号房屋处,将承租该房屋的租户赶走,并更换了该房的门锁。2014年3月,被告刘某与原告郭某等就房屋归属及损失补偿等问题进行商谈,但未达成一致意见。

  张某与原告郭某系朋友,与被告刘某的姥爷也是朋友关系。张某与赵昭系夫妻关系,张某于2014年1月死亡。

  张某的妻子赵昭出庭作证称,原告郭某支付购房款于张某,后取了购房手续。其和张某见过被告刘某的姥爷。证人卢信出庭作证称,到该房屋进行了装修。

  四、法院判决

  北京市大兴区人民法院依法作出如下判决:

  1、确认原告郭某借用被告刘某之名购买位于北京市大兴区七号房屋的行为合法有效;

  2、被告刘某将北京市大兴区七号房屋返还给原告郭某(于本判决生效后十日内履行)。

  五、律师点评

  房地产律师靳双权认为,本案争议焦点问题如下:

  本案的争议焦点是原、被告之间是否存在借名购买经济适用房即大兴区七号房屋的行为及该行为的效力如何。

  首先,根据本案现有证据可以证明,被告刘某于购买房屋所用购房款系原告郭某所出系通过张某转交给被告刘某的姥爷的,购房发票及房屋相关材料皆在原告手中。房屋交房后一直由原告实际占有使用,原告对房屋进行了装修,并长期将房屋出租。原、被告在大兴区七号房屋中的谈话中,被告表示愿意支付款项将该房屋要回来,双方未达成一致。因此,根据本案现有证据,可以认定大兴区七号房屋系借用被告刘某之名,由原告郭某实际出资购买的。

  第二,被告刘某主张购房的房款是被告的外公向张某借的,购房发票是作为欠条压给张某的,房屋租金收入作为借款利息。张某妻子赵昭对被告该主张未予认可。被告对被告与张某之间存在借款合同一事未提供任何证据予以证明。因此,被告的该主张,因没有证据证明,法院不予支持。

  第三,本案原、被告之间虽未签订借名买房的书面合同,但双方之间存在事实上的借名买房合同关系。原、被告之间借名购买的是经济适用房,实质上是涉及购买经济适用房资格的交易。经济适用房并非禁止流通,而是限制流通,在限制上市交易期满后可上市交易。根据本案查明的事实可知,购买的大兴区七号房屋在本案辩论结束前该房购买年限已超过五年,且办理产权登记及交纳契税的时间也都已超过五年,故该房屋已经具备上市交易的条件,因此,双方之间的借名购买经济适用房的行为应为有效;因双方之间的借名买房行为有效,且诉争房屋所在的房屋交易管理部门亦未明确表示回购该房屋,大兴区七号房屋的实际所有权人应当为原告郭某,被告刘某无权将该房屋的租户赶走后更换门锁,从而占有该房屋。因此,原告有权要求被告返还大兴区七号房屋。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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