律师分析一起借名买房协议有效的案例

　　靳双权律师分析一起借名买房协议有效的案例

　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告窦某人起诉称：我和被告双方于2003年10月6日签订了《协议》，该《协议》约定，由我向被告购买位于甲市乙区A地三区某号楼某层某号房屋，房屋价款为397844.5元，面积为150.13平方米。《协议》签订后，我即向被告支付了首付款87844.5元，并支付相关费用25000元，定期向被告支付剩余房款和相关费用，并于2003年10月份入住该套房屋。我自入住至今有关的费用(包括物业费、供暖费等)均由我支付。《协议》约定：该套房屋在15个月后办理产权过户手续(即限制上市交易期限届满后办理房屋所有权转让手续)。该房屋于2009年8月16日即具备上市交易条件，但被告拒绝协助我办理过户手续，并于2011年10月19日下午2：30分将我房屋的窗子砸开，强行入住了该套房屋，后又将我居住人员打伤。我和被告双方签订的《协议》是一份房屋转让合同，《协议》中约定了限制上市交易期限届满后办理房屋所有权转让手续，在履行过程中也实际体现了该转让行为，因此，本《协议》为双方真实意思表示，合法有效。被告的行为严重地侵犯了我的合法权益，所以请求法院判令：1、确认我和被告双方签订房屋转让《协议》为有效合同，2、判令被告继续履行双方签订的房屋转让合同并协助我办理甲市乙区XX镇A地三区某号楼某层某号房屋的产权过户手续，3、诉讼费、保全费由被告承担。

　　二、被告辩称

　　被告钱某人答辩称：我与原告之间没有签订过《证明(协议)》，不存在所谓的房屋买卖合同纠纷的事实;请求法院驳回原告的诉讼请求。

　　三、法院查明

　　法院经审理后查明：2003年10月6日，原告窦某人支付房屋首付款85845元，以钱某人的名义，以按揭方式购买了位于甲市乙区A地三区某号楼某层某号的房屋一套。2003年10月17日，窦某人又以钱某人的名义与中国C银行甲市X区支行(贷款人)及甲市K房地产开发有限责任公司(保证担保人)签订《个人住房按揭合同》，约定贷款31万元。诉争房屋于2004年8月16日取得房屋所有权证，登记的房屋所有权人为钱某人，房屋性质为经济适用住房。该房屋自交付后至2011年10月，由窦某人使用并通过钱某人偿还银行贷款。现因涉案房屋所有权归属问题，窦某人诉至法院。

　　在审理过程中，窦某人向法庭出具了《证明(协议)》一份，内容如下：“兹有窦某人(C地某号楼某号)房子委托钱某人同志购买，待15个月后办理转户手续，首付款为该房子款的20%，为窦某人所付。协议人：钱某人、窦某人，日期为2003年10月6日”。证明窦某人委托钱某人购房，该协议由其本人书写，钱某人签字。钱某人对证据的真实性有异议，称印象中没有这件事，无法解释本人的签字为什么出现在《证明(协议)》上。2012年5月17日，根据钱某人的申请，法院依法委托鉴定研究所对《证明(协议)》中字迹是否为书写形成进行鉴定，鉴定意见为：该送检材料中的字迹是书写形成。钱某人为此支付鉴定费3300元。

　　四、法院判决

　　法院经审理后作出判决：

　　1、确认原告窦某人与被告钱某人于二〇〇三年十月六日所签订的《证明(协议)》有效。

　　2、驳回原告窦某人的其他诉讼请求。

　　五、律师点评

　　北京房产律师靳双权分析认为：根据双方的诉辩称意见及本案实际情况，本案的争议焦点为：1、原、被告就本案诉争房屋之间存在何种性质的合同关系;2、原告主张各项诉求的合理性认定。

　　当事人之间是否存在合同关系，应首先考虑当事人之间是否存在书面或口头协议。在无书面合同或口头协议的情况下，应当综合当事人的事实行为及法律行为确定各方当事人是否存在合同约定的合意，从而判断是否形成合同关系。本案中，首先，根据本案查明事实及当事人自认，原、被告之间于2003年10月6日签订《证明(协议)》;庭审中钱某人虽对《证明(协议)》的真实性予以否认，但未提供充分证据予以证明。其次，从双方协议的履行情况看，根据本案查明事实，诉争房屋首付款由窦某人直接向开发商交付，并通过钱某人向银行偿还房屋贷款，且诉争房屋交付后由窦某人装修并一直居住、使用至2011年10月;庭审中钱某人称诉争房屋仅为窦某人借住，但未作出合理解释并缺乏相应证据支持。综合房屋实际出资、房屋的占有使用、购房票据及产权证书的持有以及双方当事人对于借名买房有无合理解释，根据一般社会经验法则，法院认为双方符合借名买房行为特点，故窦某人与钱某人之间存在借名买房的合同关系。钱某人提供的证据不足以推翻借名买房的事实，故对其主张不予认可。

　　根据相关规定，如果出卖人转让的经济适用住房的原购房合同系2008年4月11日(含)之前签订，且在一审法庭辩论终结前该房屋已具备上市交易条件的，可以认定买卖合同有效。本案中，诉争房屋取得契税完税凭证或取得房屋所有权证已满5年，现已具备上市交易条件，故双方于2003年10月6日签订的《证明(协议)》系双方当事人的真实意思表示，不违反相关政策、不侵害社会公共利益，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。同时，经查:因窦某人尚不具备甲市购房资格，不具备履行合同的现实条件，故其要求钱某人继续履行合同并协助办理所有权转移登记的诉求，没有履行基础，故不予支持。窦某人的其他相关权益可另行解决。