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房产律师靳双权解析一起借名买房中损害第三人利益的案件

来源:未知  作者:admin  时间:2018-10-10 18:05

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

  一、基本案情

  1、原告诉称

  原告宋某诉称,2006年6月19日,第三人梁某芳、尚某经申请取得购买经济适用住房指标。2008年3月10日,第三人与被告康某约定将购房指标转让给被告,被告向第三人支付30000元。2008年3月10日,被告以第三人名义与城开集团签订《商品房预售合同》。之后,被告以第三人名义交纳了购房款及相关费用。2011年7月26日原告与被告签订《房屋买卖合同》。原告按照合同约定向被告支付1720000元房款及中介费41600元。2011年8月,原告对涉案房屋进行装修并一直居住至今。原告与被告之间的房屋买卖是双方真实意思表示,合同应当予以继续履行,被告负有义务为其办理房屋所有权转移登记。被告与第三人之间签订购房指标转让协议,并由被告向城开集团支付了购房款及相关费用。第三人并未实际居住和使用过涉案房屋,也未支付过费用。故向法院提出诉讼请求:判决第三人向被告办理房屋所有权转移登记,被告向原告办理房屋所有权转移登记。

  2、被告辩称

  被告康某辩称,同意原告的诉讼请求。对于原告起诉所称的事实全部予以认可。

  第三人梁某芳、尚某述称,原告无权对本案第三人提起本次诉讼,第三人与原告没有合同关系,更没有给被告任何授权,原告的起诉主体有误。第三人与被告之间根本不存在出卖购房指标的事实。这是原告与被告串通虚构出来的,意图侵占第三人的房产。第三人更是没有收到过被告所称的30000元购房指标转让费。涉案房屋是第三人购买,房屋所有权归第三人所有。当年第三人购买上述房屋后,由于购房款是从被告处所借,故将房屋借给被告居住,作为第三人还款的保证。同时,第三人为了让被告放心,将相关的购房手续交给被告保管,目的是为了被告居住房屋时办理房屋的入住和相关手续时提供便利。令第三人想不到的是,被告竟然串通原告,伪造梁某芳的身份证件,诉至法院,假称梁某芳向原告借款520000元的虚假借贷事实,并违法制作了民事调解书,将涉案房屋以抵债的方式转让给了原告。之后,被告又串通原告伪造了公证处虚假的公证书到房屋管理部门将涉案房屋过户至原告名下。第三人发现后经过艰难的再审程序将法院违法的调解书予以撤销,并通过行政诉讼将涉案房屋恢复登记至第三人名下。

  二、法院查明

  2006年5月28日,第三人梁某芳与房屋土地经营管理中心签订《危险房屋使用权回购协议》,并获得相应拆迁补偿。2008年1月24日,被告康某与第三人尚某签订《证明》,约定尚某将其与其妻梁某芳取得的前述购买经济适用住房指标以30000元的价格转让给康某,并收取了该款项。

  2008年3月10日,第三人梁某芳与城开集团有限责任公司签订《商品房预售合同》,约定:梁某芳以单价每平方米3855元、总价332779元的价格购买涉诉房屋,该房屋为经济适用住房。购买该房屋所支付的购房款及相应税费均为被告康某支付。之后,该房屋取得所有权登记。

  2011年7月,原告宋某与被告康某就涉案房屋达成房屋买卖合同,约定康某以1720000元的价格将涉案房屋出售给宋某。之后,宋某依约向康某支付了购房款1720000元。当年8月,宋某以虚构债务的方式,取得法院民事调解书,约定梁某芳以涉案房屋折抵宋某的520000元借款。之后,宋某依据该调解书将涉案房屋由梁某芳转移登记至宋某名下。

  2015年2月6日,经梁某芳申请再审,法院作撤销上述民事调解书。

  三、法院判决

  1、第三人尚某、梁某芳配合原告宋某将涉诉房屋所有权转移登记至被告康某名下;

  2、被告康某配合原告宋某将涉诉房屋所有权转移登记至原告宋某名下。

  四、律师点评

  房产律师靳双权认为,当事人订立合同,有书面形式、口头形式和其他形式。本案主要的争议焦点是被告康某与第三人尚某之间就涉案房屋是否构成借名买房的合同关系。对于涉案房屋的购房款均由被告康某出资一节,双方均无异议。第三人主张该款项是其向康某的借款,又称双方对于具体的还款时间和利息计算方法都未约定,只是将涉案房屋出售后二人再行协商分割。对此,被告康某不认可,第三人的相关陈述与一般生活常理相悖,故不予采信。相应的,涉案房屋的购房款及相应税费均为被告康某出资,涉案房屋的相应票据及购房手续均由尚某交付康某保存,且涉案房屋自交付之初即由康某占有、使用。如此种种,均符合经济适用住房借名买房合同关系的外部表象特征。故应当采信对于康某的其与第三人之间系借名买房合同关系的主张。

  虽然,宋某之前为了完成涉案房屋所有权转移登记所采取的方式违法,但并不能影响康某与宋某之间就涉案房屋形成买卖合同关系的事实及效力。因债务人怠于行使其到期债权,对债权人造成损害的,债权人可以向人民法院请求以自己的名义代位行使债务人的债权。因此,宋某作为债权人有权要求康某积极履行其就涉案房屋对第三人的债权,以保障自身权益的实现。出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证,并转移标的物所有权的义务。故对于原告的诉讼请求,有事实基础与法律依据。第三人梁某芳作为尚某的配偶及涉案房屋的所有权人,有义务提供相应配合义务。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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