北京房产律师 解析一起典型的借名买房案件
来源：未知 作者：未知 时间：2018-09-28
北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
原告孙某虎诉称：原告是被告的外甥。2009年3月，原告与被告口头约定，由原告全额出资购买涉案房屋，实际所有权归原告所有，房屋登记在被告名下。现被告企图私下交易涉案房屋，侵害原告合法权益。因涉案房屋所有权证书一直由原告保管，被告为达成私下交易之非法目的，于2016年3月7日在权属登记中心申请补办房产证。涉案房屋的购房款及相关税费全部由原告支付。购房时原告独立与卖家洽谈房屋买卖相关事宜。房款也是由原告直接支付给房屋卖家且缴纳了契税，被告自始至终没有缴纳与买卖房屋相关的房款和税费，银行转账证明和地税局缴纳契税凭证能够予以证明。被告作为所有权证书登记人，从未实际控制和保管涉案房屋的所有权证书和房屋买卖合同。自购房后由原告完全对涉案房屋进行管理和支配。自购买涉案房屋后，原告自费对房屋进行装修、管理。水电费、取暖费等款项均由原告支出。后房屋用于出租，出租合同是原告亲自与承租人签订，且有银行转账凭证证实承租人将租金支付给了原告。而被告从未实际占有和控制过涉案房屋。因此，原告系涉案房屋实际权利人，对涉案房屋享有所有权。故向法院提出诉讼请求：要求被告协助将涉诉房屋变更登记至原告名下。
2、被告辩称
被告孙某辩称：双方之间不存在借名买房的事实。最初被告想购买涉案房屋，但因为卖房人要求一次性付全款，被告没有能力就想放弃。原告知道此事后，提议购房所用花费可以帮被告出资，以后被告慢慢还给原告。购房后，原告对被告表示，为了对外出租房屋便利，被告需将房产证等材料交给原告。被告也没做过多考虑，就将房产证在内的购房手续材料交给原告，双方没有借名买房的意思的表示，也没有达成借名买房的合意，原告支付的购房款等费用，仅能说明双方之间存在债权债务关系，原告所持的房产证材料仅是为了出租房屋原告代为保管，双方不存在借名买房的事实。本案不存在任何原因需要借名买房。首先从房屋性质看，涉案房屋不属于经济适用房、限价房等属于特定人群享有的特定保障性住房。从付款看，也不需要进行银行贷款，综上，不存在借名买房的事实，所以请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
二、法院查明
2009年3月12日，被告与案外人即原房屋所有权人签订《存量房屋买卖合同》、《装修款补充协议》、《补充协议》等，约定被告购买涉案房屋，房屋成交价为60万元、房屋配套设施折价款45万元。
合同签订后，原告向案外人支付购房及配套设施折价款。2009年3月25日，涉案房屋登记在被告名下。
涉案房屋一直由原告对外出租并收取租金，由原告支付全部供暖费用。有关涉案房屋的《存量房屋买卖合同》、装修补充协议、契税发票、土地出让金发票、登记费发票、支付佣金发票、房屋所有权证书等原件均由原告持有。
三、法院判决
被告孙某于本判决生效后七日内协助将涉诉房屋变更登记至原告孙某虎名下。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。在判决作出前，当事人未能提供证据证明或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
本案争议焦点是双方是否存在借名买房关系。根据本案查明事实，涉案房屋由原告出资购买并实际控制使用。原告实际持有涉案房屋产权证书、相关购房票据并承担供暖费用，符合借名买房行为的特点。虽然被告主张其与原告为借贷关系，但就此并未提交任何证据佐证，而原告亦未认可。被告抗辩称其委托原告对涉案房屋进行出租，但根据法院查明的事实，被告虽是涉案房屋登记所有权人，但其并未对涉案房屋进行出资，长期未实际居住使用，而将房屋产权证、购买票据原件全部交由非产权人用于办理出租事宜并长期未收回，亦不符合常理。综上所述，原被告之间的借名买房关系成立，故对于原告要求被告配合办理过户的诉讼请求，应当以支持。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】