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法院按双方过错判决,借名买房方获增值损失赔偿189万元

来源:未知  作者:admin  时间:2018-09-27 17:59

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告徐某爱诉称:因涉案房屋属经济适用房,根据有关规定,购买经济适用房需要具备特定条件,徐某爱当时不具有购买经济适用房资格,故双方协商一致借用张某克名义购买。2006年12月张某克出具证明,内容为:“兹证明徐某爱为某经济适用住房的产权人。等国家政策允许时,张某克即刻将该房屋产权过户给徐某爱。”但现在张某克不仅补办房产证进行抵押贷款,甚至无理要求徐某爱腾退房屋,严重侵犯徐某爱的合法权益。故提起诉讼,要求:1、确认徐某爱借用张某克名义买房的民事法律行为无效;2、判令张某克返还徐某爱购房款405000元、购房税、费等27500元、购房利息61000元;3、判令张某克赔偿徐某爱装修损失15万元;4、判令张某克全额赔偿徐某爱房屋差价损失227万元。

  二、被告辩称

  张某克辩称:不同意徐某爱的诉讼请求。借名买房的事实根本不存在。买房的日期是2001年3月,所谓的证明是2006年,情理上讲不符合常理。所有的购房手续、资金来源都是张某克本人的账号,本人的名下,对方没有任何证据证明自己出资。第二张某克写的承诺不是客观事实,不是张某克的真实意思表示,也没有经过张某克丈夫的同意、知情和认可。总之不同意徐某爱的诉讼请求。

  三、审理查明

  2001年2月15日,张某克与房产公司签订购房合同,约定由张某克购买北京市某房屋。该房屋总价款、首付款、余下30万元均以张某克名义出资并办理了贷款。因购买该房屋交纳的各项税费等共计27500元。该房屋于2002年取得所有权证书,登记所有权人为张某克,房屋性质为经济适用房。

  2013年张某克将徐某爱诉至法院,要求确认诉争房屋归其所有,法院经审理认为双方借名购买经济适用房的行为本身违反了国家政策,应属无效,现涉案房屋登记在张某克名下,在无相反证据的情况下,张某克要求确认房屋归其所有理由充分,出资问题双方可另行解决,遂判决支持了张某克的诉讼请求。

  2015年张某克起诉徐某爱要求返还诉争房屋,法院经审理认为涉案房屋登记在张某克名下,生效文书亦确认张某克为房屋所有权人,故判决徐某爱将诉争房屋腾退给张某克。

  另查,该房屋归还房屋贷款所用的存折由徐某爱持有,自2002年7月至2005年4月共计偿还贷款85650元,2005年5月,案外人张爱全向归还房屋贷款的账号汇入236950元,该房屋贷款全部结清。庭审中徐某爱称张爱全系徐某爱之子秦源的司机,张某克认可该笔款项是秦源的钱,不是张爱全的钱。

  再查,诉争房屋交付后徐某爱对房屋进行了装修并占有使用至今。该房屋的购房手续等原件原均由徐某爱持有,后丢失。

  北京某房地产评估公司出具的评估报告显示,诉争房屋在价值时点2015年8月1日的正常市场价值为277万元。

  四、法院判决

  北京市昌平区人民法院判决如下:

  1、张某克支付徐某爱购房款及贷款及利息42万5千元、购房费用2万7千4百元;

  2、张某克支付徐某爱房屋增值差价损失189万;

  3、驳回徐某爱的其他诉讼请求。

  五、房地产律师靳双权点评

  双方借名购买经济适用房的行为已经经过生效民事判决书认定违反了国家政策,应属无效,因此徐某爱再次要求确认借名买房行为无效的诉讼请求,违反了一事不再理的原则,法院不予支持正确的。

  本案争议的焦点是诉争房屋由谁出资购买。根据庭审查明的情况,购房手续原件均由徐某爱持有,诉争房屋由徐某爱装修并居住使用,张某克书写的证明中认可了徐某爱的出资及徐某爱之子秦源代为偿还贷款的事实,因此,应认定诉争房屋系徐某爱出资购买。

  因该借名买房的行为已经被确认无效,合同无效后,因该合同取得的财产应当予以返还,现已有生效文书判决徐某爱将诉争房屋腾退给张某克,因此张某克应返还徐某爱为购买涉案房屋支付的购房款及利息、税等款项,故徐某爱要求张某克返还购房出资及相关税费的诉求中的合理部分,可以得到支持。

  对于装修,因装修完成后,徐某爱实际使用该房屋,对于装修的现值,徐某爱并未申请鉴定,因此对于徐某爱诉讼请求中关于装修的部分,法院不予支持是正确的。 对于该合同的无效,双方均有过错,考虑到徐某爱支付了全部购房款,张某克拒绝履行等因素,张某克应对合同的无效承担主要责任。对于因房屋升值所产生的收益,张某克应按照其过错程度给予徐某爱相应的房屋增值补偿款,增值款的具体数额应由法院根据房屋价值、双方过错程度等情况酌情予以确定。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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