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借名购买的经济适用房如何判定权益归属

来源:未知  作者:admin  时间:2018-09-19 18:05

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

  一、基本案情

  金伟诉称:我和王娟签订《协议》,约定我以王娟的名义购买翠城经济适用房,王娟配合我办理过户及购房手续。合同签订后,我以王娟的名义与北京住总房地产开发有限责任公司就北京市朝阳区某小区房屋(以下简称涉案房屋)签订了《北京市商品房预售合同》。合同签订后,我交付了房款及相关税费,并办理了入住手续。入住后,我进行装修并一直居住于此。现涉案房屋已经能够办理过户手续,王娟拒不同意。现我诉至法院要求判令王娟继续履行《协议》,协助将涉案房屋办理转移登记至我的名下。

  王娟答辩并提出反诉称:不同意金伟的诉讼请求。因为双方不只是签订了金伟所称《协议》,2012年2月22日双方还签订了《借款合同》和《抵押协议》。金伟并没有按照双方约定履行义务,所以我要求解除双方签订的三份协议。我方提出反诉请求:一、依法解除双方2006年1月11日签订的《协议》及2012年2月22日签订的《借款合同》、《抵押协议》;二、依法判令金伟将涉案房屋腾空退还给反诉人。

  金伟针对王娟的反诉答辩称:不同意王娟的反诉请求。双方签订的《协议》系双方真实意思表示,不违反国家强制性法律规定,合法有效,双方应依约履行。双方签订的《借款合同》和《抵押协议》并非双方真实意思表示,仅仅是为了防止房产证下来之后,过户至金伟名下之前,王娟出售涉案房屋或者被他人追偿。因此,《借款合同》和《抵押协议》不成立,且无效。王娟要求金伟腾退涉案房屋,无任何法律及合同依据。

  二、法院查明

  2006年1月11日,王娟作为甲方与金伟作为乙方签订《协议》,约定“乙方因购买翠城经济适用房资质不够,特委托甲方用甲方姓名代为购买,包括办理经济适用房审批表。甲方同意且愿意替乙方代为购买,配合以后过户和办理此套房相关事宜。此套房款贰拾捌万贰仟元整(282,000)甲方收取乙方佣金肆仟元整(4000)作为代为购买房屋的佣金”。落款处王娟、金伟分别签字并按手印,张某作为鉴证人签字。

  2012年2月22日,王娟作为借款人(甲方)、金伟作为贷款人(乙方)签订《借款合同》,约定乙方向甲方提供借款1000000元,在2012年2月26日前交付甲方;双方一致同意,在甲方向乙方出具收条当日即视为已收到合同约定全部借款;借款的年利率为5%,利息应在本借款合同期满(2016年2月22日)与本金一同支付;借款期限为四年,自2012年2月22日起至2016年2月21日止;甲方应于2016年2月22日向乙方偿还本合同项下全部本金及利息;如甲方到期未能偿还乙方全部贷款则此套房屋抵消全部乙方欠款并由乙方全权处置该房产,不再向甲方追缴任何费用;贷款方未按期提供贷款,应按同期存款利率向甲方支付滞纳金;甲方为保证履行偿付本合同项下全部本金、利息及违约金,同意以自己名下房产即涉案房屋作为抵押,向乙方提供抵押担保,具体由甲、乙双方共同签署抵押协议,并作为本合同附件与本合同一同签署。同日,王娟作为抵押人(甲方)、金伟作为抵押权人(乙方)签订《抵押协议》,约定为确保甲方可按照《借款合同》约定的日期向乙方履行偿还本金、利息等合同义务,甲方愿意以其名下涉案房屋作为抵押物。之后,双方就涉案房屋办理了抵押登记。

  三、法院判决

  1、被告王娟(反诉原告)于本判决生效后十五日内协助原告(反诉被告)金伟将北京市朝阳区垡头翠成馨园103号楼X单元X号房屋办理转移登记至原告(反诉被告)金伟名下;

  2、驳回被告(反诉原告)王娟全部反诉请求。

  四、律师点评

  房产律师靳双权认为:

  当事人约定一方以他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下,借名人实际享有房屋权益,借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的,可予支持。借名人违反相关政策、法规的规定,借名购买经济适用住房等政策性保障住房,并登记在他人名下,借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的,一般不予支持。《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第十条规定,政策性保障住房包括经济适用住房、两限房等保障中低收入家庭住房困难的房屋。借名人要求办理房屋过户登记手续,经审查借名购买的经济适用住房的原购房合同系2008年4月11日(含)之前签订的,可以参照前述指导意见第6条第2款的规定处理。即,出卖人转让的经济适用住房的原购房合同系2008年4月11日(含)之前签订,当事人又在转让该已购房屋的合同中约定在限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记或在一审法庭辩论终结前该房屋已具备上市交易条件的,可以认定合同有效。

  本案中,双方认可金伟借名购房的事实,涉案房屋的原购房合同签订于2007年1月16日,故对于王娟主张双方签订的《协议》无效的抗辩意见,不予采信。王娟一方面主张该《协议》无效,又反诉要求解除该《协议》,二者存在明显矛盾。对于金伟要求王娟继续履行《协议》,配合其将涉案房屋办理产权转移登记至其名下的诉讼请求,予以支持。对于王娟要求解除《协议》并要求金伟退还涉案房屋的反诉主张,不予支持。

  行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力,依照相关法律规定处理。根据双方陈述,金伟与王娟并无借款之合意。虽然双方对于《借款合同》、《抵押协议》的签订背景陈述略有不同,但可以确认金伟曾给付王娟150000元,作为对价王娟配合办理了涉案房屋的抵押登记。根据查明情况,认为双方签订《借款合同》、《抵押协议》非双方真实意思表示,不具备合同生效要件;而双方办理抵押登记的行为仅是为了确保《协议》履行而进行的补充约定,并已实际履行。综上,对于王娟要求解除《借款合同》、《抵押协议》的反诉请求,不予支持。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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