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借名购买经适房 借名人获法院判决支持过户

来源:未知  作者:admin  时间:2018-08-31 18:00

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  王博成称:王博成、姜黎双方于2003年11月2日签订经济适用房转让协议书,约定姜黎将其名下位于北京市X区X号转让给王博成,并协助王博成办理过户手续。随后,王博成支付了全部购房款、税费等相关费用。现姜黎背信弃义,拒绝协助王博成办理过户手续。诉讼请求:判令姜黎配合王博成办理位于北京市X区X号房产的过户手续。

  二、被告辩称并反诉

  姜黎答辩并反诉称:王博成和姜黎订立的协议书,应该是代理和赠与的协议书,而非是经济适用房转让合同协议。姜黎现依据合同法规定,解除代理合同,并撤销赠与。如果该意见不被采纳,针对转让协议,作出如下阐述。一,本案中的房产应专属于姜黎所有,系具有一定人身性质的权利,故,本协议应属无效。二,从物权法的角度来讲,本案所涉房屋,有姜黎家庭其他成员的权利,其并没有征求姜黎家庭成员的意见,本协议应无效。三,根据国家相关规定,经济适用房出售时应当按照届时同地段商品房与经济适用房差价的一定比例向政府交纳收益。姜黎要求按照同等地段同等价位的标准支付房屋款,否则就解除合同。从双方代理法律关系的角度来讲,王博成只是代理人,实际的权利人和利益的最终归属者是姜黎。王博成曾经垫付过房款,但是改变不了房子的权利人是姜黎这一事实。反诉请求:解除和王博成的协议书。

  王博成针辩称:王博成与姜黎所签订的协议,既不具备法定解除条件,也未达成协议解除条款,王博成认为依法成立的合同对当事人具有法律约束力,不同意姜黎的反诉请求。

  三、第三人述称

  第三人姜妍、姜桃、何静述称:涉案房屋并非姜黎一人所有,其无法处置,涉案房屋是四个人的份额,姜黎没有权利转让,房子是我父亲的,不同意王博成的诉讼请求,同意姜黎的反诉请求。

  四、审理查明

  2003年12月27日,姜黎在北京市X区公证处办理了公证书,写明:姜黎欲购买坐落在北京市X区房产一套。因工作繁忙,委托王博成全权代表姜黎办理购房事宜。王博成称姜黎为了配合王博成进行购房才出具公证书。

  2003年12月29日,姜黎与北京X公司(出卖人)签订《北京市商品房预售合同》,约定由姜黎购买X号房屋,总价款272791元,对于该合同中“姜黎”字样的签名,王博成主张是王博成所签写。姜黎称是其本人所签写。同日,王博成向X房地产开发账户内转账272791元。王博成称所有购房款均是王博成直接向开发商支付。姜黎称有一部分是交给王博成让他交给开发商,对于该主张,姜黎没有提交证据。

  另查一,2003年11月2日,王博成与姜黎签订《协议书》:“甲方姜黎与乙方王博成达成协议如下,甲方姜黎因拆迁获得准购经济适用房资格,因现下暂时无力购买,决定先行转给王博成购买。二、乙方实际拥有该房的实际居住权。”

  2006年7月7日,房屋登记在姜黎名下。

  经审查,涉案房屋的购房合同、购房款发票等相关材料原件均在王博成处。王博成进行了装修并一直居住在涉案房屋内。

  该房屋拆迁的档案资料《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》显示乙方在册人口为8人、实际居住人口3人。后经姜黎父亲等全家人同意,把拆迁房承租人写成姜黎一人,第三人均同意将涉案房屋产权人登记在姜黎名下。

  经查,王博成具有北京市住房购买资格。

  五、法院判决

  北京市昌平区人民法院判决如下:

  1、被告姜黎配合原告王博成办理位于北京市X区X号房屋的产权过户手续;

  2、驳回反诉原告姜黎的诉讼请求。

  六、房地产律师靳双权点评

  本案焦点:一是王博成与姜黎就房屋的行为性质。二是该行为是否涉及到第三人利益。靳双权律师认为,王博成与姜黎之间是借名买房,后双方签订《协议书》,对姜黎的过户义务进行确认。王博成在签订合同当天,直接将全部购房款支付给开发商,有关购房材料原件在王博成处,王博成实际使用涉案房屋,结合这些因素,可以认定双方之间是借名买房关系。

  2003年12月29日,姜黎与开发商签订涉案房屋的买卖合同,虽然双方对姜黎签名是谁所签写有争议,但不影响对其他事实的认定,有理由确认双方之间是借名买房。现该房屋已经符合上市交易条件,且双方在《协议书》中明确约定姜黎协助王博成办理过户手续。

  关于是否涉及到第三人利益问题,分析如下:该房屋是王博成通过拆迁×桥2号房屋而获得的经济适用房购买资格。而该房屋的承租人是姜黎,且第三人均同意涉案房屋登记在姜黎一人名下。故该协议没有侵犯第三人的利益。姜黎要求解除《协议书》,依据不足。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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