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借名买房如何来认定房屋的实际权利人——房产律师靳双权

来源:未知  作者:admin  时间:2018-09-03 16:43

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

  一、基本案情

  1、原告诉称

  杨建材诉称:杨建材与杨西北(杨建材三妹)系同胞兄妹关系。2007年8月,杨雅尼、杨西北决定在北京帮杨建材买套住房,杨西北主动要求无偿用她的经济适用房指标给哥哥,经全家人(包括父母)一致同意,杨建材委托杨雅尼以杨西北名字在北京昌平区回龙观镇202号购买一套经济适用房,约定5年后(2012年9月6日以后)无条件办理过户手续。因当时杨建材没钱支付房款,向杨雅尼借款并委托办理购房交款手续。于2007年8月3日,杨雅尼以杨西北名义与原房主郭达通过中介公司签订了《房产交易居间合同》,为杨建材购买了经济适用房二手房一套。购买该房屋房款72万元,中介费及其他各种费用26475.66元,共计746475.66元。房屋装修费用88481元。

  房屋交付后,一直由杨建材一家及父母居住。杨建材以杨西北的名义购买该房屋,房屋的产权人虽然是杨西北,但所有的购房款、中介费都是杨建材委托杨雅尼办理。现杨西北违反当时购买房屋时无偿过户的口头约定,并向昌平区人民法院起诉,要求杨建材全家腾退房屋。一审、二审法院均审理认为:“房屋的所有权人虽然为杨西北,但杨建材与杨西北就该房屋存在出资纠纷,双方应当先解决出资纠纷”。至此,法院驳回了杨西北的起诉。

  综上所述,杨建材认为,因杨西北违背当时的口头约定(5年之后无偿过户),造成买卖合同不能正常进行,故杨建材要求杨西北返还因购买该房屋的所有费用(购房款、中介费、其他费用,以及因违反口头约定不过户而产生的经济损失赔偿款)。为维护杨建材的合法权益,诉至法院,请求判令:1、杨西北返还杨建材因出资购买202号房屋的费用746475.66元(包括房款、中介费及其他款项);2、杨西北返还杨建材该房屋装修费用88481元;3、杨西北赔偿杨建材因违约造成的经济损失150万元整;4、杨西北赔偿杨建材利息支出84787元及它案诉讼费用5632元。审理过程中,杨建材变更诉讼请求为:判令杨西北履行合同义务,将坐落于房屋过户至杨建材名下。

  2、被告辩称

  杨西北辩称:杨西北和杨建材之间没有任何房屋买卖合同纠纷,杨西北认为杨建材和杨雅尼在串供,同样的资料3个案件重复提交,而且本案的起诉书与杨雅尼于2012年提交的起诉书内容如出一辙。

  杨西北反诉称:杨建材所称其与杨西北的房屋买卖合同纠纷根本不成立。杨建材与杨西北之间没有任何关于房屋买卖的合同。房屋的所有权人是杨西北,杨建材一家自2007年9月一直在该房屋内居住,严重侵害了杨西北的正当公民权益,给杨西北物质及精神上造成了巨大损失。诉至法院,请求判令:1、杨建材支付杨西北侵占房屋使用费498000元(自2007年9月起暂计算至2014年7月,每月6000元),并支付利息84787元、它案诉讼费5632元;2、杨建材搬离房屋。

  二、法院查明

  杨建材、案外人杨雅尼、杨西北系兄妹关系,李巧珍为三人之母。

  2007年8月3日,杨雅尼作为其妹杨西北(乙方,买受方)的委托代理人、案外人郭达(甲方,出售方)、中介公司签订《房产交易居间合同》。

  2007年9月5日,杨西北与某公司针对前述房屋签订了《北京市商品房现房买卖合同》,完成了前述合同约定的改底单,当日杨雅尼用其名下银行账户内的资金向房屋出售人郭达支付了710000元购房款。次日,该房屋交付后,即由杨建材进行了装修,并由其一家居住使用至今。另,该房屋产生契税3975.66元、房屋登记费40元、产权代办费800元。2009年8月31日,房屋办理产权登记,房屋所有权人登记为杨西北。

  杨西北仅持有前述房屋由其挂失后补办的房屋所有权证书,其余《房产交易居间合同》、《北京市商品房现房买卖合同》、被挂失的原房屋所有权证书、契税票据、准住证、入住通知单、收据、购房发票等原始材料均保存于杨建材处。对此,杨西北解释称:因为自2008年底至2011年6月,双方一起在房屋内居住,相关材料均存放于该房屋内。杨建材对此不予认可,并称:是其委托杨雅尼购房,因此购房后杨雅尼将相应材料交予了杨建材。

  审理过程中,杨西北对于杨雅尼支付房款不持异议,但其认为杨雅尼是受其委托而为其支付的房款。杨雅尼出庭作证陈述称:2007年7月至8月期间,家庭协商为杨建材购房,当时想借用他人的经济适用房指标,杨西北主动表示可以借用她的指标为哥哥杨建材购房;因此,杨建材、杨西北、杨雅尼及三人父母全部在场协商一致,并口头约定,由杨建材借用杨雅尼的钱款及杨西北的购买经济适用房资格购房,所购房屋归杨建材所有并在满五年后过户。三人之母李巧珍亦出庭作证,所述情况与杨雅尼一致。

  杨西北当庭提交数张银行凭单,以证明:2005年11月15日,杨雅尼用杨西北的定期存单自取人民币130000元;2006年11月28日,杨雅尼用杨西北的定期存单自取人民币120000元;2007年3月31日,杨雅尼用杨西北的活期存单自取人民币20000元;2007年9月1日,杨雅尼用杨西北的定期存单自取人民币250000元;2008年2月9日,杨西北为杨雅尼开卡并存入人民币300000元。

  由此,杨西北认为其已经向杨雅尼预先支付了购房款820000元。杨建材对此不予认可,并否认该款项与购买房屋之间的关联关系。杨建材同时提交杨雅尼之夫陶忠(出卖人)与案外人毕桂成(买受人)于2007年10月4日就其他房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》及毕桂成出庭作证,以证明陶忠此次房屋买卖合同的售房款均直接打入杨西北的账户,因此杨西北与杨雅尼在经济上多有往来,杨雅尼委托杨西北为其理财。杨西北认可其收到了毕桂成支付的1468000元款项,但否认该款项为杨雅尼夫妇的售房款,亦不能说明该笔款项的来源及性质。

  庭审中,对于杨西北主张的其在2005年11月至2008年2月多次向杨雅尼支付购房款一节,杨西北称其是出于对姐姐杨雅尼完全信任,因此把钱给杨雅尼委托她为其购房,而并不认可是杨雅尼将自己的款项存于自己名下委托其代为理财。

  杨西北述称:其于1992年参加工作,开始一直打零工,且一直没有稳定工作,从未购买过房产;对于2007年购房时的月收入一节,杨西北称记不清了;对于七十余万购房款一节,杨西北称其是一个人积攒的积蓄。对于前述房屋自交付时始,即由原告杨建材家庭居住使用一节,杨西北称是其将该房屋基于亲属关系借予杨建材居住使用的,杨建材对此不予认可。对于双方矛盾激化后,杨西北为何主动搬离登记于其名下的房屋一节,杨西北称是为了其个人安全考虑。

  经杨建材申请,北京市高级人民法院随机确定,委托北京圣元房地产评估咨询有限公司对房屋进行了价值评估,评估结果为:2014年7月11日,202号房屋的公开市场价值为257.25万元,单价为每平方米25235元。此次鉴定费用7000元,由申请人杨建材先行交付。

  三、法院判决

  1、一审判决

  1)杨西北协助杨建材将202号房屋所有权转移登记至杨建材名下;

  2)驳回被告杨西北的反诉诉讼请求。

  2、二审判决

  驳回上诉,维持原判。

  四、律师点评

  房产律师靳双权认为:

  杨建材与杨西北对于双方就房屋所涉合同关系各执一词,杨建材主张双方之间为借名买房合同关系,杨西北主张双方之间为房屋借用合同关系。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以佐证,没有相关证据或证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。

  本案中,购买房屋额执行人为案外人杨雅尼,杨雅尼与李巧珍系杨建材与杨西北共同的直系亲属,且二人的证人证言所述基本一致,可信度甚高。并且结合购买房屋所涉相关手续、票证、材料等原件均保存于杨建材处,杨建材家庭自房屋交付后即一直在其内居住生活至今等事实情况。对于杨建材主张双方之间的借名买房合同关系,符合常理,具备高度盖然性,有事实基础,法院予以认定。故对于杨建材的诉讼请求,有事实基础与法律依据,法院予以支持。

  对于杨西北提交的用以证明其出资的银行凭单证据一节,其期间自2005年11月至2008年2月,时间跨度过大,而杨雅尼亦有相应证据证明其资金流入杨西北账户,故仅能证明其与杨雅尼之间存在经济往来,而不能证明相应款项的具体用途。相应地,杨雅尼作为购买房屋的具体执行人,述称购买房屋的资金系其借予杨建材的,而非杨西北的自有资金。鉴于货币的一般物属性,由杨雅尼账户内支付的购房款,在没有有力证据予以反证的情况下,法院应认定杨雅尼的相应陈述为宜。

  因此,即使杨西北向杨雅尼交付了相应款项,在杨雅尼否认其与杨西北之间委托购房合同关系的情况下,杨西北亦未提交相应证据予以佐证,故法院对于杨西北主张的其委托杨雅尼购房的事实不予认定,双方之间应成立债权债务关系。双方可另行解决。故对于杨西北主张的双方之间房屋借用合同关系,缺乏事实基础,法院不予认定。因此,对于杨西北的反诉请求,法院不予支持。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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