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借名买房确权问题——借名买房合同真实性与所有权确认纠纷有关系吗?

来源:未知   作者:未知   时间:2020-08-06

一、 原告诉称
章华向本院提出诉讼请求:1.要求被告林毅将a层房屋过户至其名下;2.要求被告林毅将车号为×××车辆过户给陈子怡或章华;3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由:原告与被告陈子怡于2000年6月28日登记结婚,之后双方于2014年5月15日协议离婚。在2004年3月14日被告陈子怡以其侄女林毅的名义购买了a层房屋,产权登记在被告林毅名下。在2017年6月原告获知此事实,并取得相应证据。原告认为,系争房屋在婚姻存续期间取得,理应属于夫妻共同财产,但是,原告与被告陈子怡离婚时,被告陈子怡故意隐瞒涉案房屋信息,导致双方没有就系争房屋予以分割,本案的被告陈子怡系为隐藏真实的财产信息,假借其侄女林毅名义购买了涉案房屋。
原告认为,关于陈子怡在与原告婚姻存续期间,借名买房的行为虽未明确告知原告,但是其依法取得的房屋应当为夫妻共有,同时,原告现在亦追认被告借名买房的事实行为及法律后果。结合本案双方亲属之间的约定借名买房协议、购房、还贷、实际使用和控制房屋等客观情况,可以认定:房屋真正产权人为陈子怡。依法亦可以确认原告为共有人。同时,因原告无车辆指标,故对于车辆可以确定被告陈子怡名下,再依法分割。
  二、被告辩称
  林毅辩称,一、我是该房产的所有权人,我从没放弃过该房产。二、2004年3月,我向a支行申请购房贷款24万元,期限15年,并于2005年开始还贷,2020年还完。由于我工作需要来回奔波,不方便对该房产进行管理,故委托陈子怡进行打理,同时约定陈子怡可以使用该房产,并每月支付一些房屋使用费供我还贷。三、该房产的首付款、房屋还贷、装修都是我出资的,办理银行按揭贷款也是我办理的。房屋的装修是委托陈子怡代为装修的。从2017年开始,陈子怡回到没法再帮我打理房屋,我就委托妹妹陈芳帮忙出租并将租金汇给我还贷。
  陈子怡辩称,我认为诉争的房屋是林毅所有,并不是我和章华所有,林毅从来没有放弃过房屋,2014年林毅向a支行申请贷款,贷款期限是15年,贷款是24万元,涉案房屋是由林毅出资,也是林毅居住使用,因此我认为房产与我方无关,要求法院依法驳回原告的诉讼请求。另,一、原告混淆了物权与债权的概念。原告的诉讼请求属于物权,而原告主张该物权的依据是债权,即所谓“借名买房”,但其所主张的该“借名买房”并不是原告本人与房屋所有权人之间的“借名买房”,而是主张陈子怡与林毅之间存在“借名买房”。
  三、本院查明
  2004年3月14日,陈子怡借用林毅的名义与市房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》,以344714元价格(首付款120714元、贷款224000元)购买房地产开发有限公司开发的涉案房屋。为此,陈子怡曾于2004年2月28日和2004年3月7日分别出具了两份《声明》,其内容分别为:“现甲乙双方另行达成补充协议,对2004年2月16日签订的认购书作如下变更:乙方决定于2004年3月7日之前签订购房合同,其他条款未变,否则不退定金”和“现甲乙双方另行达成补充协议,对2004年2月16日签订的认购书作如下变更:乙方决定于2004年3月14日之前签订购房合同,其他条款未变,否则不退定金”。
  2009年1月30日,陈子怡(甲方)与林毅(乙方)签订《协议书》,约定:甲乙双方是亲叔侄关系,现就乙方名下的房产一套以及汽车一辆,双方达成如下协议:一、该房产和汽车户名均为乙方。二、该房产和汽车实际出资人为甲方。三、对于该房产引起的权益(包括但不限于买卖、继承、拆迁补偿、政府征用补偿等)均由甲方享有,乙方不享有任何有关房产产生的利益。四、对于该汽车引起的权益(包括但不限于买卖、继承、赠与、损害赔偿等)均由甲方享有,乙方不享有也不承担该车辆产生的利益。五、一旦发生本协议第三、四条引起的行为,乙方有义务协助甲方办理(包括但不限于提供相关部门要求的证件,甚至需要时本人到场)。六、乙方拥有该房产范围内一间房的居住使用权,具体房间由甲方视情况而定。七、本协议一式两份,双方各执一份,并由双方签订盖章后有效等内容。
   2014年5月15日,章华与陈子怡签订离婚协议书,该协议书约定:一、男女双方自愿离婚,无共同子女。二、夫妻共同所有的位于市×区×市×区×号楼×单元×号二居室所有权归女方所有,该房产现价值400万元,女方支付男方房产折价款80万元,女方应于离婚生效之日起两个月内付清(即于2014年7月14日前付清)。双方确认在婚姻关系存续期间没有发生任何共同债务,任何一方如对外负有债务的,由负债方自行承担,双方也没有共同债权。四、双方任何一方不存在生活困难经济补助问题。
   四、裁判结果
  林毅辩称其与陈子怡之间不存在借名买房合同关系,并称涉案房屋是其父母帮其出资购买,委托陈子怡对涉案房屋进行打理,由陈子怡居住使用,陈子怡每月支付房屋使用费用于还贷,以及协议书陈子怡未签字,仅为林毅单方意思表示,且涉及林毅之夫的权益,但因其提供的证据不足以证实上述答辩意见,且与日常生活习惯相悖,故对其答辩意见本院不予采信。陈子怡以合同相对性辩解章华作为合同纠纷主体不适格,并否认与林毅之间存在借名买房法律关系;但章华所提供的证据已经能够证明双方之间具有借名买房关系,陈子怡、林毅的辩解意见及提供的证据不足以否定章华证据的证明力,又因购买涉案房屋和签订借名买房协议均在其与章华婚姻存续期间,且双方未对夫妻财产制有特别约定,故应视为章华与陈子怡共同借名买房,故对其答辩意见本院不予采信。
  五、律师点评
  本案主要的争议焦点系陈子怡、章华与林毅之间是否存在借名买房合同关系。根据本案查明的事实,从购买涉案房屋时陈子怡的声明,涉案房屋交付后由陈子怡装修和使用,与涉案房屋权属有关的原始文件均由陈子怡持有,陈子怡与林毅之间签订的就涉案房屋出资及权益的归属的协议,以及章华与林毅的电话录音,足以证实陈子怡与林毅之间存在借名买房的法律关系;因涉案房屋系在章华与陈子怡婚姻关系存续期间购买,又因陈子怡与章华未对夫妻财产制有特别约定,故应视为章华、陈子怡与林毅之间存在借名买房的法律关系。第二,因涉案房屋属于陈子怡与章华夫妻关系存续期间共同购买,属于章华、陈子怡共同财产,且章华提供了其具有在京购房资格,故章华要求将涉案房屋登记到其名下应予以支持。
 
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】


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