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借名买房之房屋所有权确认——被借名人的继承人有义务协助借名人办理房产登记吗?

来源:未知  作者:admin  时间:2020-07-21 22:46

一、原告诉称
原告王龙某向本院提出诉讼请求:1.请求法院依法确认王龙某与黄某华就XX市XX区梨园东里44号楼x号房屋存在借名买房的合同关系,借名买房合同有效;2.请求法院依法判令两被告协助原告办理位于XX市XX区梨园东里44号楼44幢号x号房屋过户手续,将房屋过户到原告名下;3.诉讼费由被告承担。  
事实和理由:黄某华与王相某系夫妻关系,育有一女黄某。王相某与王江某系姐弟关系。黄某华于2013年12月24日去世。2001年12月1日,王江某借用姐夫黄某华的名义购买了XX市XX区梨园东里44号楼x号房屋,并办理了相应的贷款。涉案房屋购买后一直由王江某居住使用,并按月向银行偿还贷款至今。
2002年7月18日涉案房屋下发房产证,房屋所有权人登记为黄某华。2013年12月24日黄某华去世。因黄某华去世,原告要求黄某华继承人配合办理房屋产权过户事宜遭到拒绝。综上所述,王江某有权要求王相某、黄某就涉案房屋协助办理过户手续。为维护原告的合法权益,特诉至法院,请求法院依法裁判。
二、被告辩称
被告王相某、黄某辩称:不同意原告的诉讼请求,请求法院予以驳回。双方之间不存在借名买房事实关系,也不同意将涉案房屋过户到原告名下,诉讼费由原告自行承担。
三、本院查明
本案诉争房屋坐落于 XX市XX区梨园东里44号楼x号(以下简称“诉争房屋”),系商品房,房屋所有权人登记为黄某华。黄某华(2013年12月24日去世)与王相某原系夫妻关系,二人生有一女黄某。王江某与王相某系姐弟关系,二人另有妹妹王冀某,弟弟王海某。黄某华与王江某原均系XX市XX区公安分局系统内民警。
2001年12月1日,黄某华(买受人)与XX市民望房地产开发有限公司(出卖人)签订《商品房买卖合同》,约定:出卖人以出让方式取得位于梨园东里编号为第082号的地块的土地使用权。出卖人经批准,在上述地块上建设商品房,现定名梨园东里。买受人购买的商品房为第44幢1单元3层x号房。该商品房的用途为住宅,属混合结构,层高为2.9米。建筑层数地上6层,地下0层。该商品房的阳台是封闭式。该商品房合同约定建筑面积为101.81平方米,其中,套内建筑面积87.556平方米,公共部位与公用房屋分摊建筑面积14.258平方米。按建筑面积计算,该商品房单价为人民币每平方米2350元,总金额人民币贰拾叁万玖仟贰佰伍拾肆元整。出卖人应当在2002年2月30日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,在具备合同约定条件,并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。此外,合同还约定了其他事项。落款处加盖XX市民望房地产开发有限公司的公章,并由黄某华签字。
2002年1月18日,黄某华(借款人)与中国工商银行通州支行(贷款人)、XX市民望房地产开发有限责任公司(保证人)签订《个人购房借款合同》,贷款金额为壹拾玖万元,贷款用于借款人购买坐落于XX市XX区梨园东里44栋x号的住房,建筑面积为101.81平方米。贷款利率确定为月利率千分之4.65,利息从放款之日起计算并按月结息。贷款期限为20年,自2002年2月6日起至2022年2月6日止。贷款人与借款人双方商定,自贷款发放次月起,借款人按月归还贷款本息(一次性还本付息除外)共240期,借款人自愿按照等额本息还款法每期等额归还本息额1315.59元。借款人在新城储蓄所开立储蓄账户,户名黄某华,账号×××,并保证在每期还款日前存入当期足额还本付息的存款,同时授权贷款人于每月20日或贷款人规定的还款日从该存款账户中扣收贷款本息。此外,合同还约定了其他事项。落款处加盖中国工商银行通州支行公章、某市民望房地产开发有限责任公司公章,以及黄某华签字。
2002年7月18日,XX市国土资源和房屋管理局下发第XXXX号房屋产权证,房屋所有权人黄某华,房屋坐落XX区梨园东里44号楼x号。2002年,王江某及家人办理了房屋入住手续。2003年5月23日至2005年5月23日,王江某以黄某华名义将涉案房屋出租。2016年,王江某对涉案房屋进行装修。该房屋的《商品房买卖合同》、《个人购房借款合同》、借款借据及借款凭证、契税完税证明、公共维修基金专用收据、房屋保险保险单、房屋所有权证、黄某华账号为×××中国工商银行偿还贷款存折、《房屋租赁协议》、涉案房屋装修记录等证据原件均由王江某持有。另查,王江某为XX市户籍居民家庭,具备在XX区购房资格,诉争房屋仍有银行贷款需偿还。
庭审中,王江某称,诉争房屋原本系其单位集资购买,2001年,因其工作调动,担心不具备购房资格,而此时黄某华并不打算购买,便和黄某华商定以黄某华的名义购置房屋。买卖合同签订后,王江某以黄某华名义支付首付款49254元,王江某同时提交了王冀某、王海某的书面证言证明其主张。王相某、黄某不同意原告的诉讼请求,称诉争房屋系王相某、黄某华共同购置,诉争房屋的首付款及后续贷款都是由黄某华承担,因王江某无居所,才将房屋借予其居住。
王相某、黄某向法庭提交了商品房买卖合同、房屋所有权证复印件及公证书。该公证书于2019年11月4日由中华人民共和国XX市潞洲公证处出具,公证的内容为被继承人黄某华坐落在XX市XX区梨园东里44号楼1单元3层x(房屋所有权证号:第XXXX号)的遗产由其配偶王相某继承。双方经法庭调解无效。
四、裁判结果
综上所述,依据《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决如下:
一、确认原告王江某与黄某华就位于XX市XX区梨园东里44号楼1单元3层x号房屋(房屋所有权证号:第XXXX号)存在有效的借名买房合同关系;
二、驳回原告王江某的其他诉讼请求。
五、律师点评
民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护,任何组织或者个人不得侵犯。依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护。当事人订立合同,有书面形式、口头形式和其他形式。同时,当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。
本案中,涉案房屋虽登记在黄某华名下,但该房屋的《商品房买卖合同》、《个人购房借款合同》、借款借据及借款凭证、契税完税证明、公共维修基金专用收据、房屋保险保险单、房屋所有权证、黄建华还贷款银行存折(中国工商银行,账号:×××)原件均由王江某持有。双方均未提交证据证明涉案房屋首付款缴纳情况,早期每月还银行贷款的凭证也无据可查,根据借款合同,涉案房屋每月还款1315.59元,但从王江某提交的其名下的中国工商银行存折(账号:×××)明细来看,从2006年开始,王江魔偶每月从其存折上支取一定数额的钱款,便有相对应的钱款数额存入黄某华名下还贷款账户中。且诉争房屋从办理入住到装修、出租及交纳水、电费用等均由王江某完成,一直由王江某及家人居住使用,王江某与王相某的其他兄弟姐妹亦承认双方存在借名买房的事实,故王江某与黄某华虽未签订书面的借名买房的协议,但王江某提交的上述证据已经形成完整的证据链,能够证明双方存在口头上的借名买房的法律关系。而诉争房屋为商品房,王江某亦具备购买资格,双方的借名买房法律关系并未违反法律、行政法规的强制性规定,应属有效,且双方均认可彼此除亲属、同事外再无其他关系,故法院对王江某与黄某华之间存在事实上的借名买卖合同关系予以确认,对王江某的该项诉求予以支持。
王相某、黄某明知诉争房屋存在权属争议在本案立案后审理过程中向公证机关作出与本案认定事实相冲突的公证结果,法院对此不予采信。关于王某江对诉争房屋的过户请求,经本院核实诉争房屋贷款现未全部清偿完毕,存在第三方贷款银行的抵押权,法院于庭下向王江某释明抵押权与过户登记的关系,王江某表示已知晓,但仍坚持诉求。法院认为,诉争房屋因存在案外第三人的利益,应需解除抵押后方能进行产权过户登记,现原、被告双方对诉争房屋存在争议无法达成一致解除抵押,故现诉争房屋暂不具备产权过户登记的条件,故对原告该项诉求,法院暂不予支持。
 
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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