房产拆迁协议——未有使用权的宅基地签订拆迁协议，是否可以不补偿？

北京房地产律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
 
（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）
 
一．基本案情
原告诉称
原告张某一诉称：原告张某一是某某县某某镇某某村村民，原告于1997年由某某村村民委员会同意划定宅基地，报某某县土地矿产管理局侯庄管理所批准，将位于某某村东至空闲地，西至张池，南至空闲地，北至一号路的长20米宽12米的空闲地允许张某一作为宅基地使用，用于建设一栋3间每间80平米的房屋，共计240平方米。经批准后张某一按照规划要求自行建造房屋，并居住于此房产。2018年某某村因整体搬迁将该房产拆迁，并逐一与搬迁户签订拆迁换房协议。被告在拆迁原告房产后并未与原告签订拆迁换房协议，也未给予原告任何经济补偿，原告多次与其协商均未果。原告方认为某某县某某镇某某村1组1号房产240平方米为原告自行建造，其房产所有权理应归原告所有，被告在未与原告签订补偿协议及无任何补偿下拆除原告房产，其行为严重损害了原告的合法权益，现请求法院判令被告赔偿原告200平方米房产；判令被告赔偿原告拆迁奖励、搬迁费、补助等共计173800元；
 
被告辩称
被告某某村委会辩称：拆迁分配方案属于村委会行使自我管理的权利，依法不属于法院的管辖范围；涉案宅基地使用权人应为张某二；该宅基地东西长24米，南北宽20米，面积为480平方米，并不是原告诉状中陈述的长20米，宽12米共计240平方米面积，涉案房屋所在宅基地只有一处大门、一处院子，从常理上来说应为一处宅基地，原告陈述存在两处宅基地与事实不符；被告已与第三人张某二签订拆迁换房协议，并已将一次性搬迁补偿费、一次性搬迁补助费、一次性奖励以及租房补贴支付给了第三人张某二；被告某某村村委会是根据某某县某某镇人民政府关于某某有限公司卫生防护距离内有关农户的拆迁办法、经村民代表表决通过的某某村一期拆迁方案实施细则以及镇政府发放的人员名单、符合条件的村民与村委会工作人员共同丈量宅基地面积后登记的拆迁登记表开展拆迁工作，被告某某村村委会关于1组1号房产的拆迁符合程序规定，拆迁协议合法有效；
 
二．法院查明
本院经审理认定事实如下：张某一是某某县某某镇某某村村民。1997年，经某某村委会同意划定宅基地，报某某县土地矿产管理局批准，将位于某某村东至空闲地、西至张弛、南至空闲地、北至一号路的长20米、宽12米的空闲地批给张某一作为宅基地使用，用于建设一栋3间每间80平方米的房屋，共计240平方米，张某一依法取得某某县土地矿产管理局侯庄管理所发给的《村居民建房用地许可证》，之后在该宅基地上自行建造房屋用于居住，即现在某某村1组1号。
2018年，某某村因整体搬迁对村民房屋进行拆迁，经村民代表会议表决通过《某某村一期拆迁方案实施细则》，按照该实施细则及《某某县某某镇人民政府关于某某有限公司卫生防护距离内有关农户的拆迁办法》规定，某某村委对村民房屋实施拆迁，与被拆迁户签订了拆迁换房协议书并发放补偿。2018年10月14日，某某村委会与张某二签订《某某村一期拆迁换房协议书》，协议约定某某村委会对张某二的砖房予以拆迁，拆迁及新房分配按照《某某村一期拆迁方案实施细则》实施，旧房腾空及可拆迁时间为2018年10月14日，未尽事宜及争议解决办法均依据该细则。某某村委会按照拆迁办法及实施细则的规定发放给张某二补偿款17380元、租房补贴4110元。
庭审中，张某一提交《村居民建房用地许可证》一份，据此主张张某一在取得建房用地许可的同时，其兄张驰取得了与张某一的宅基地相邻地块相同面积的宅基地使用权，并自行建造房屋，即现在某某镇某某村1组249号。张某一主张村委与张某二签订的换房协议书中载明的土地面积为480平方米，是村委误将张某一的宅基地240平方米划入张弛所有的土地范围以内，而村委在此次拆迁中未与张某一签订换房协议书及向其发放拆迁补偿。
村委于2018年10月25日在召开村民代表大会讨论拆迁事宜及拆迁补助时，对拆迁过程中的有关问题作出解释，其中对于村内有一宅两户的情况，依据拆迁细则和上级答复按照一位房宅地给予安置，故张某一诉求村委再与其签订换房协议及发放补偿没有依据。某某村委会提交某某村委会与张某一签订的《某某村一期拆迁换房协议书》，载明拆迁房屋产权人或产权共有人为张某一，房屋面积225.72平方米，协议书中载明的其他拆迁事项与村委和张某二签订的协议一致。某某村委会据此主张村委已经与张某一签订了换房协议，张某一主张再签订换房协议没有依据。对此，张某一称该协议系村委与张某一之妻签订，该份协议中所载的拆迁房屋并非涉案的争议房屋。
 
 
三．法院判决
一、确认某某县某某镇某某村1组1号宅基地使用权归原告张某一所有。
二、确认被告某某县某某镇某某村村民委员会与第三人张某二签订的《某某村一期拆迁换房协议书》中涉及上述宅基地的内容无效。
 
四．律师点评
当事人对其主张，有责任提供证据予以证明。原告张某一提交《村居民建房用地许可证》证明其本人名下宅基地、相邻张弛名下宅基地面积均为240平方米，被告辩称原告提交的张弛的建房用地许可证为复印件，对其真实性有异议，但是对张弛的宅基地面积及四至未提出异议，且根据被告的辩解“根据拆迁细则第三条约定‘在一处宅基地有两个户口的按照一处宅基地进行测量和分配’”，也表明被告认可村委与张某二签订的换房协议中的土地是“一宅两户”，即张某二的拆迁房屋宅基地中包含了张某一名下的宅基地范围。
某某村委会在拆迁过程中未与张某一签订换房协议并发放拆迁补偿的情形下处理了张某一所有的宅基地并将该地片划入张弛的宅基地范畴，显属不当，应予纠正。故，原告主张确认某某村1组1号240平方米宅基地使用权归其所有，要求确认被告与第三人签订的拆迁换房协议中涉及该片宅基地的内容无效，予以支持。被告提交某某村委会与张某一签订的《某某村一期拆迁换房协议书》，主张村委已与张某一签订换房协议，但是张某一辩称此是某某村委会与张某一之妻所签，协议中所涉并非涉案房屋，从协议中所载土地面积看，确与1组1号宅基地面积不符，从协议中“房屋产权人或产权共有人”一栏也无法确认此处填写的“张某一”是产权人还是共有人，故无法认定此协议书即为张某一1组1号宅基地的拆迁协议书，故，对被告的该辩称，不予采信。第三人张某二经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证的权利。