房产交易合同——不能购房签订的交易合同，能否构成效力？

北京房地产律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
 
（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）
 
一．基本案情
原告诉称
原告赵某一诉称：2017年5月14日经被告某某房产介绍我与被告王某二、马某三签订《房地交易合同》，约定原告赵某一购买两被告共有的马某三名下位于某某市某某区产，建筑面积为105.30平方米，房产成交价为630000元，并约定除定金外的剩余房款按银行贷款方式支付。同年6月20日通过银行转账给付被告某某房产首付款120000元，其同年7月7日我与被告王某二、马某三签订《某某市存量房买卖合同》并按照约定将办理银行贷款的相关手续材料交与被告某某房产代办。根据本案合同约定被告王某二、马某三应到房管局协助办理产权变更手续，我和某某房产多次催找未果，二被告以种种理由拒不配合，致使不能办理房产过户，不能实现交易目的。我为购买该房已支付230150元，至今不能居住和使用，被告的行为已构成违约。现请求法院确认《房产交易合同》合法有效；并责令被告王某二、马某三履行办理房产过户义务。
 
被告辩称
被告王某二辩称：赵某一先存在违约行为。2017年5月14日赵某一与王某二、马某三签订《房产交易合同》，即赵某一需在2017年6月15日前向王某二、马某三支付首付款120000元，原告赵某一诉状称2017年6月20日交付，买方已先存在违约行为。买方赵某一未按合同约定支付房款，逾期后卖方王某二、马某三有权视为买方拒绝履行合同，有权解除合同。《房产交易合同》第三条第五款约定“买方未按照约定付款的，每逾期一日应向卖方支付该房产成交价的千分之一作为违约金”。买方赵某一应于2017年7月15日前付清房款，买方赵某一应向卖方王某二支付违约金共计223020元。买方赵某一与卖方王某二签订的《房产交易合同》和《补充协议》真实有效，卖方赵某一未按照合同约定履行交款义务，卖方王某二不应该办理该房产的相关过户手续，被告王某二、马某三要求原告赵某一按照合同约定承担违约责任。
 
二．法院查明
本院经审理认定事实如下：2017年5月14日经被告某某服务部介绍，赵某一与王某二、马某三签订《房地交易合同》，约定赵某一购买王某二、马某三共有的位于某某市某某区房产，建筑面积为105.30平方米，房产成交价为630000元。合同签订后赵某一向王某二、马某三支付10000元定金。之后，因需一个月左右的时间办理落宗手续，故约定于2017年6月15日办理房屋网签及贷款手续。时至2017年6月15日因三方对见面地点存在误解，王某二未能与赵某一、某某服务部的邓某四见面故未能缴纳土地出让金、办理房屋网签，邓某四为尽快完成交易就带领赵某一到银行办理贷款购房手续，为防止赵某一反悔，赵某一将120000元购房首付款打到某某服务部账户，几天后银行通知赵某一贷款购房手续未通过审批。某某服务部的邓某四又为赵某一联系银行贷款事宜，2017年7月7日马某三、王某二与赵某一、某某服务部的邓某四到房管部门签订房屋买卖网签合同，某某服务部的邓某四在网签后向房管部门的监管账户存入180000元，将贷款手续交到银行后经核查只能贷款420000元。
2017年8月20日双方签订补充合同，赵某一按约定又补给马某三、王某二购房款180000元。期间马某三、王某二因赵某一办理贷款时间较长超过合同约定要求赵某一加钱，赵某一不同意，双方未达成一致。2017年12月10日兴业银行通知马某三、王某二贷款已通过审批可以办理，具体操作为首先原、被告办理房屋过户手续，然后由原告赵某一办理房屋抵押，银行放款给原告赵某一，原告赵某一将该款直接支付给被告马某三、王某二完成交易。由于赵某一办理贷款时间较长超过合同约定要求赵某一加钱的问题未能达成一致，马某三、王某二未与赵某一办理房屋过户手续继续履行合同。
 
三．法院判决
被告王某二、马某三在具备办理房屋过户的条件后协助原告赵某一办理位于某某市某某区产的房屋过户手续，双方继续履行签定的房产交易合同及补充合同。
 
四．律师点评
原、被告所签订的房地交易合同及补充合同有效，双方应按合同约定履行。原、被告虽然约定了办理贷款申请的时间为2017年6月15日，由于对于申请房屋贷款通过银行审批所需时间的预计不足，也未作约定，故被告马某三、王某二依据合同第2.3条约定要求解除合同证据不足。
被告马某三、王某二称原告怠于履行合同义务构成违约但未向本院提交证据，不予采信。考虑到赵某一办理贷款时间较长给被告在客观上造成损失自2017年8月20日双方签订补充合同起，以被告未支付的房款420000元为本金按同期存款利率支付利息。本案经调解无效。