房产交易合同——协商贷款问题不能一致，能否修改合同？

北京房地产律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
 
（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）
 
一．基本案情
原告诉称
原告孙某一诉称：原、被告是房屋买卖合同关系。双方于2018年1月20日在第三人的居间介绍下签订了《房产交易合同》，约定被告将自己名下坐落于某某市某某区XXX号房屋以3680000元的总价款出售给原告，原告在签订合同当日给付被告购房定金200000元。同时还约定2018年4月16日前原、被告去房管部门签订正式的房产买卖协议。在《房产交易合同》签订当日，原告如约向被告支付定金共计200000元。后经原告及第三人多次催促被告去房产管理部门办理过户手续，被告均以各种理由予以推脱，直至今日被告均拒绝履行双方签订的《房产交易合同》，现请求法院判令解除原、被告《房产交易合同》；判令被告双倍返还原告购房定金400000元；
 
被告辩称
被告陈某三辩称：原告诉请缺乏事实依据，被告无任何违约行为，自合同签订直至6月11日得知被起诉，一直积极履行合同且以信息反馈的形式对原告告知合同履行的程序和时间，原告是知晓并同意的。本案交易的房屋存在1000000元的抵押贷款，抵押权人为某某小额贷款有限公司，需办理抵押注销手续，被告积极办理相关手续。被告于4月13日已向第三方借款1000000元偿还给抵押权利人，5月9日取得抵押物，并一直积极催办相关事情。被告一直积极推动原告与第三人履行义务，期间多次主动与其沟通直至6月11日得知被起诉。原告对诉请一缺乏法律依据，原告不享有约定和法定的解除权，原告的诉请不符合三方合同的解除条件。
 
二．法院查明
根据当事人的陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：
2018年1月20日，原告、被告及第三人共同签署《房产交易合同》约定：本合同项下房产坐落于某某市某某区XXX号，建筑面积为66.48平方米；房产设立抵押的，卖方确定在2018年4月15日前还清贷款并注销该抵押权；房产成交价格3680000元；买方应在本合同签订之日，向卖方交付定金200000元；买方须在2018年4月1日前筹齐总房款中减去银行贷款形式支付的部分及定金部分外的剩余房款并作为首付款，买卖双方须在2018年4月16日前亲自签署《某某市房产买卖协议》递件至至房管部门，并将首付款存入某某市房管局指定的资金监管机构，办理银行贷款所发生的费用概由买方自理，买方须在2018年4月20日前办理贷款申请手续；如买方已付首付款金额少于总房款减去银行审批承诺贷款及定金之金额的，则买方首付款金额必须相应增加，同时买方应在三日内补足差额部分房款作为首付款存入房管局指定的资金监管机构，否则视为买方违约； 
在银行审批贷款手续完毕三日内，买卖双方须亲自赴房管局申请办理产权变更手续及抵押登记手续；买卖双方均清楚该房产在抵押状态下签署本合同，自觉遵守并认可其法律效力；如买方未能履行本合同之条款导致该房产买卖不能顺利完成，本合同终止或解除的，则已付之定金卖方不予退还，卖方有权将该物业卖予任何人，若支付定金不足弥补卖方损失的，买方还应负责赔偿；如卖方未能履行本合同之条款以致本合同不能顺利完成，本合同终止或解除的，则卖方须返还双倍定金予买方，若支付定金不足弥补买方损失的，卖方还应负责赔偿；买卖双方应在本合同履行过程中各自及时提供本交易所需的书面材料和相关证明，并应积极配合亲自到场办理贷款过户等相关手续，各自及时支付各项应付税费，因任何一方书面材料、相关证明证件不齐或税费不足等原因导致税费无法办理均视为违约，每逾期一日违约方应向守约方支付该房产成交价的1‰作为违约金，逾期超过三十日，则守约方有权解除本合同；
基于经纪方已促成买卖双方为签订本合同提供服务，买方须向经纪方支付服务费；如因买方或卖方一方或双方违约导致本合同不能履行的，买卖双方已支付的服务费均不予退还，守约方支付的服务费作为其损失，由违约方予以赔偿；如一方或双方未交纳或未全额交纳服务费，违约方或合同过错方应以本次交易中经纪方应收服务费总和为标准承担经纪方损失。
 
三．法院判决
一．确认原告孙某一、被告陈某三及第三人某某房地产信息咨询有限公司于2018年1月20日共同签订的《房产交易合同》，于2018年6月12日解除；
二、被告陈某三于本判决生效之日起十日内双倍返还原告孙某一定金共计400000元；
 
四．律师点评
根据原、被告及第三人签订的《房产交易合同》，是双方当事人真实意思表示，未不违反法律、法规禁止性规定，依法确认合法有效。当事人均应按照《房产交易合同》的约定全面履行自己的义务。虽然原、被告间对定金200000元是否返还作为首付款及原告办理贷款问题进行了协商，但未能达成一致意见，即未能变更合同，双方仍应按照《房产交易合同》的约定履行。被告未能在2018年4月15日前注销抵押权，不同意返还定金作为首付款及拒绝到房产管理部门签署《某某市房产买卖协议》的行为，违反了《房产交易合同》的约定，显系违约。根据《房产交易合同》中“逾期超过三十日，守约方有权解除本合同”的约定，原告有权行使解除权。原告主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。在原告向递交的起诉书中要求解除《房产交易合同》，起诉状应视为解除合同通知。被告于2018年6月12日收到本案起诉状，故依法确认原、被告及第三人签订的《房产交易合同》于2018年6月2日解除。
根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理”及《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。本案中，被告未能按约履行相关义务，致使合同解除，故原告要求双倍返还定金的诉讼请求，予以照准。