房产交易纠纷——因政策不能购房，是否可以解除合同？

北京房地产律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
 
（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）
 
一．基本案情
原告诉称
原告李某一诉称：原告与被告在2016年7月17日在第三人处签署房屋买卖合同，约定被告将坐落于天津市某某区某某里卖与原告，交易房价为44万元，中介费由违约方承担。被告当时收取原告12万元定金。后因被告有贷款未清，导致买卖协议推后一个多月。此期间，房屋涨价，被告在原告不知情的情况下高价二次将房屋卖与他人。第三人多次联系被告要求继续办理相关手续，被告明确表示房屋不卖了。因被告的行为耽误了原告最佳购房时机，使得原告无力购房。现房屋的市场交易价格均高于70万元以上，原告要求中间差价都应归属于守约方。被告的违约行为导致原告本应在9月份入住房屋，不得不重新找房租住，由此产生的后果均应由被告承担。现请求法院解除原、被告及第三人于2016年7月17日签订的《房产交易合同》及原、被告签订的《补充协议》。
 
被告辩称
被告刘某二辩称：同意解除《房产交易合同》，返还12万元定金，诉讼费同意承担一部分。原告所述合同签订时间、房屋价格、定金交付情况均属实，合同不能继续履行是因为第三人业务不熟练导致的，房屋买卖没有成功，第三人不应该收取中介费，故不同意赔偿原告中介费。对原告主张的房屋差价款及房租不同意赔偿，仅同意按合同约定承担责任。
 
二．法院查明
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告原系坐落于天津市某某区XXX号房屋的所有人。2016年7月17日，原、被告及第三人签订一份《房产交易合同》，原告为买受方，被告为出售方，第三人为居间方，约定：甲方将坐落于天津市某某区XXX号房屋出售给乙方；甲方于2016年9月10日前还清贷款并注销抵押权；成交价为44万元，乙方于签订合同之时向甲方支付定金12万元，该笔定金在甲、乙双方办理产权过户手续时自动转为房款的一部分；甲乙双方须于2016年9月15日前亲自到该房地产所辖区房管局或丙方指定地点签署《天津市房产买卖协议》，并依约定办理买卖手续，双方应通过天津市房地产交易资金监管中心对房款进行代收代付；除定金外的剩余房款42万元，甲方同意乙方采用银行贷款方式支付，上述剩余房款中非以银行贷款形式支付的部分及定金作为首付款，乙方须于2016年9月15日前办理贷款申请手续，并将除定金之外的其他首付款存入资金监管中心，甲方同时将已收取的定金存入资金监管中心；
且原、被告还签订一份《补充协议》，被告在协议中承诺坐落于天津市某某区XXX号房地产没有任何家庭纠纷和财产纠纷。《房产交易合同》签订后，原告向被告支付了12万元定金。同时，原告也未向资金监管中心存入任何款项。此后，第三人通知原、被告于2016年9月19日到房屋管理局办理相关手续。但由于房屋管理局办理相关手续需要提前进行预约，而第三人未能预约成功，故导致原、被告又未能在2016年9月19日办理相关手续。当日，被告即告知第三人其不再出售房屋。第三人亦将该情况告知了原告。2016年10月中旬，被告就天津市某某区XXX号房屋即开始寻找新的买家，并于当月月底开始进行交易。
2016年11月3日，被告向原告邮寄了一份《解除合同通知书》，通知书中载明：原、被告须于2016年9月15日前前往房产所在地房管局签订正式的房屋买卖合同，将房款存入双方约定的资金监管账户，并将剩余的房款中非银行贷款部分存入资金监管账户，原告应当在2016年9月15日前办理完毕银行贷款手续，但截至发通知之日止，原告并未履行合同中确定的任何义务，被告根据相关法律规定通知双方签订的《房产交易合同》解除，并保留主张违约的权利。原告于2016年11月5日收到了该通知书。2016年11月17日，被告与案外人魏某三签订《天津市房产买卖协议》，约定将坐落于天津市某某区XXX号房屋卖与魏某三，房屋价款为695000元。
 
三．法院判决
解除原告李某一与被告刘某二及第三人天津某某顾问有限公司于2016年7月17日签订的《房产交易合同》及《补充协议》；
 
四．律师点评
原、被告及第三人签订的《房产交易合同》是各方真实意思表示，内容不违反法律法规的规定，为合法有效。合同各方当事人均应按照约定全面履行各自的义务。原、被告虽未能于2016年9月15日按照合同约定签订《天津市房产买卖协议》，但通过第三人的联系双方均同意于2016年9月19日继续办理房产买卖的相关手续，至此说明原、被告均同意继续履行《房产交易合同》。但在2016年9月19日被告即向第三人提出解除《房产交易合同》，并于2016年11月3日向原告发出了《解除合同通知书》。
被告在未与原告协商一致及不具有法定解除合同的情形下，擅自提出解除合同并以另询买家的实际行为表明不再继续履行与原告及第三人签订的《房产交易合同》，被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。虽被告以不同方式通知了原告及第三人解除《房产交易合同》，但原告并未确认解除该合同。现被告已将涉诉房屋卖与他人，其行为构成根本性违约，原告依据合同约定提出解除《房产交易合同》及《补充协议》，被告及第三人亦同意解除，故本院照准。合同解除后，被告应向原告返还其收取的12万元定金。
因被告毁约，及天津市所属房屋市场价格上涨，导致原告在2016年9月19日不能再以44万元的价格购买与涉诉房屋位置、面积、户型等大致相当的房屋，为此给原告造成了一定的损失。虽然《房产交易合同》中约定了违约金的计算标准，但按照该标准计算出的违约金数额远不能弥补给原告造成的房屋差价损失，被告对于该部分损失应予赔偿。因原告撤回对涉诉房屋于2016年9月19日时点的价格评估申请，导致不能通过相关评估部门获得涉诉房屋当时的市场价格。
原告主张至2016年9月19日涉诉房屋上涨30万元，但未能提交证据以证明，故不予采信。被告自认至2016年9月19日涉诉房屋上涨196000元，同时，结合被告提供的2016年11月17日与案外人魏某三签订《天津市房产买卖协议》中约定的涉诉房屋价格为695000元的事实，被告赔偿原告房屋差价损失160000元。关于原告主张的房租损失，因未提供证据证明，故不予支持。