房产预付款纠纷——解除交易合同后，能否要求返还预付款？

北京房地产律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
 
（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）
 
一．基本案情
原告诉称
原告刘某一诉称：2016年5月2日，原、被告及第三人某某公司签订《房产交易合同》，合同约定原告购买被告名下坐落于天津市某某区房屋，成交价格为1030000元，被告的170000元贷款余额由被告于2016年7月15日之前还清，原告须于2016年5月2日将定金130000元交付被告，原告与被告双方须于2016年7月30日之前到房屋管理部门签订《天津市房产买卖协议》。合同签订后，原告依约向被告支付了定金130000元。但被告并未按照合同的约定于2016年7月15日之前将贷款余额还清。因被告本人在国外无法到场办理，所出具的公证委托书资料第三人某某支行认为不符合办理清理贷款余额的要求，需要被告本人到场或者出具银行认可的清理贷款资料。在原告及第三人某某公司多次催促被告履行还清贷款的义务时，被告均以各种理由推脱，导致至今没有履行《房产交易合同》。现请求法院判令解除原告与被告《房产交易合同》。
 
被告辩称
被告范某二辩称：被告同意解除《房产交易合同》。《房产交易合同》不能履行的原因是从签订合同至今履行时间过长，且在第三人某某支行办理清贷手续时，程序性的问题亦使时间过长，导致《房产交易合同》不能履行，且原告已提起诉讼，故被告不再继续履行《房产交易合同》。原告只交纳130000元定金，履行程度低，租金损失不应由被告承担。被告主观过错较低，第三人某某公司在提供居间服务过程中存在过失，未尽到合理的审查及提醒义务，导致被告办理清贷过程中屡次迟延，故第三人某某公司应承担相应的责任。
 
二．法院查明
依据原、被告提交的证据及陈述，本院认定如下事实：原、被告及第三人某某公司于2016年5月2日签订《房产交易合同》，合同约定原告以1030000元购买被告名下坐落于天津市某某区房屋，房屋面积40.77平方米，贷款余额170000元被告于2016年7月15日之前还清；原告于2016年5月2日将130000元交付被告作为定金，如原告未能履行本合同条款导致本合同终止、无法履行或解除，则已付定金归被告所有，被告有权再将该房屋转让于任何人，如被告未能履行本合同条款导致本合同终止、无法履行或解除，则被告须双倍返还定金给原告；除定金外1000000元房款被告同意原告采用贷款方式支付，原告同意委托第三人某某公司协助原、被告办理贷款手续，如委托第三人某某公司办理贷款手续，则原告另行与第三人某某公司签订《房屋贷款委托合同》；
原、被告双方均同意委托第三人某某公司协助原、被告双方办理评估事宜，如委托第三人某某公司协助评估事宜，原、被告双方应当另行与第三人某某公司签订《委托评估协议》；原、被告双方须于2016年7月30日之前到房屋管理部门签订《天津市房产买卖协议》；原、被告双方均应按本合同约定相互配合，到场办理过户、贷款、房屋交付及代收代付等相关手续，如不按约定办理相关手续，则每逾期一个工作日，违约方应向守约方支付该房屋成交价1‰的迟延履行违约金，违约方逾期十五个工作日不履行合同相关义务，且经守约方催告仍不履行，则守约方有权视为违约方根本性违约，守约方有权解除房屋买卖合同关系，并要求违约方支付该房屋成交价10%作为违约金；
在合同履行期限届满之前，任何一方明确表示不再出售或不再购买本合同标的房屋，则构成根本性违约，守约方有权解除房屋买卖合同关系，并要求违约方支付该房屋成交价10%作为违约金；本合同签订后，如原、被告双方或任何一方未能履行本合同，守约方有权直接向违约方或合同解除过错方追缴其居间服务费损失。同日，原告与第三人某某公司签订《房屋贷款委托合同》，原、被告及第三人某某公司签订《委托评估协议》。
 
三．法院判决
原告刘某一与被告范某二及第三人天津某某房地产经纪有限公司2016年5月2日签订的《房产交易合同》于2017年11月3日解除；
 
四．律师点评
涉诉的《房产交易合同》、《房屋贷款委托合同》及《委托评估协议》均是各方当事人真实意思表示，且未违反法律强制性规定，上述合同合法有效，各方均应依据该合同约定履行义务。《房产交易合同》签订后，因被告未依约清偿涉诉房屋的贷款，致使原、被告不能签订《天津市房产买卖协议》，且被告于庭审中明确表示不再履行《房产交易合同》，对此，被告应对原告承担违约责任。
涉诉《房产交易合同》的解除日期认定为2017年11月3日，依据天津市某某房地产土地评估咨询有限公司的评估报告，此时点涉诉房屋的市场价格认定为1367834元，与2016年5月2日签订《房产交易合同》时的房屋差价为337834元，本院综合考虑被告的过错程度、本市房屋市场价格的涨幅等因素，酌定此差价损失由被告向原告承担90%即304050.60元的违约赔偿责任，鉴定费亦依此比例承担。
原告筹集购房款是其履行涉诉《房产交易合同》的法定义务，现原告以为筹集购房款而导致其产生480000元租金损失，于法无据，不予支持。因现有证据不能证明第三人某某公司在履行涉诉的《房产交易合同》、《房屋贷款委托合同》及《委托评估协议》中存在过错，故对被告请求第三人某某公司应承担合同责任的主张，不予采信。
 
综上所述，被告逾期履行合同义务，且于本案审理过程中明确表示不再履行《房产交易合同》，对原告构成违约，应依法承担违约责任。原告诉请解除《房产交易合同》及被告双倍返还定金并承担居间服务费，予以支持，原告另主张被告承担涉诉房屋的差价损失，酌情予以支持。