借名买房案例——借名买房起诉之后，可以主张升值损失吗？

一、案件介绍：
1、原告诉称：
裴某诉称：原告与被告为表兄弟，因原告没有北京市户口，故原告与被告协商让原告借用被告的名义购房，等房屋满五年之后，双方再办理过户手续，当时被告对此事表示同意。2008年，原告就借用被告的名义购买了位于北京市丰台区的诉争经济适用房，并同时自行支付了全部购房款、税费、物业费等与诉争房屋有关的所有费用。在房屋交付后，原告对诉争房屋进行了装修并占有、使用、出租至今。原告认为，诉争房屋系原告借用被告的名义购买，其全部购房款、税费、物业费等与诉争房屋有关的所有费用均由原告实际支付，房屋交付后，又是由原告进行装修并占有、使用、出租至今。故原告系诉争房屋的实际所有权人，被告理应按照当年的口头约定，协助原告办理诉争房屋产权的过户手续。因北京市房屋买卖限购政策，原告目前没有购房资格，无法办理诉争房屋的过户。遂起诉至法院，请求法院判令：1、被告归还原告购买的位于北京市丰台区诉争房屋的购房款304322元、维修资金13802元、契税款3022.64元、印花税5元、产权登记办理费40元、物业费（2010年9月—2018年9月，1128.37/年）9026.96元，房屋装修费45600元，并要求被告支付以购房款、物业费及装修款共计总金额375818.6元为基数，从2008年11月起计算至法院判决之日按中国人民银行贷款利率计算的利息；2、被告赔偿原告购买诉争房屋后增值带来的经济损失400.55万元；3、归还原告多支付的购房款195678元。
 
2、被告辩称：
翟某辩称：不同意原告的诉讼请求。第一，双方没有就借名买房一事达成口头协议，实际上诉争房屋是被告的拆迁安置房，是被告支付的购房款，与开发商履行了房屋买卖行为，真正的购房人是被告；第二，原告以持有房产证、契税、维修基金、物业费等原始单据来证明涉案房屋是原告的，没有根据，这些原始票据是因为双方系表兄弟原因，被告同意将房屋借给原告使用，因为原告刚来北京没有房屋居住，也同意原告在使用期间装修房屋和支付各种费用。因此各种票据的单据由原告持有是合理的。对于房产证，是因为原告的孩子要上幼儿园被告借给原告的；第三，原告以支付了50万元购房款为由证明涉案房屋是原告购买的不符合事实，原告及其母亲均没有支付过购房款，购房款是被告向开发商支付的。综上所述，原告主张的诉讼请求以及事实理由均不成立，请求依法驳回其诉讼请求。
 
二、法院查明：
北京某公司与程某签有扣款协议，约定程某同意北京某公司从其账户代扣304322元，并保证在2008年10月30日上午9时前保证其北京银行账户留有上述金额。
2008年10月29日，程某代翟某与北京某公司签订《商品房预售合同》，约定翟某购买北京某公司开发的诉争房屋，建筑面积69.48平方米，总价款304322元。
2008年10月30日，程某上述账户中被划走304322元。
2010年9月30日，裴某从北京某公司接收诉争房屋，并向北京某公司交纳了13852元（其中含公共维修基金13802元）。此后，裴某对诉争房屋进行了装修，并交纳了房屋截至2018年的物业费、避雷检测费、生活垃圾清运费、公共区域照明费。
2012年1月19日，裴某向北京某公司交纳了契税3022.64元。
2012年1月21日，诉争房屋取得房屋所有权证，登记产权人为翟某。
2017年翟某将诉争房屋所有权证挂失，并重新申领了房屋所有权证。
另，本案审理中，经裴某申请，本院委托房产评估公司对涉案房屋的市场价值进行评估，经评估该房屋市场价值为400.55万元，裴某支付鉴定费11000元。
庭审中，裴某就其诉讼主张提交如下证据：
1、借条和转账凭证，拟证明裴某向其母亲借款并向翟某母亲支付了50万元，用于支付涉案房屋的价款；
2、翟某签署的授权委托书，拟证明翟某将涉案房屋交给裴某占有、使用、出售，裴某是涉案房屋的实际所有人。
翟某就上述证据发表如下质证意见：
1、借条真实性、关联性、合法性均不认可，转账凭证真实性不认可，且与本案无关；
2、不认可证明目的，说明权利人是翟某，房子是借给裴某住的，是翟某想出售房屋才把手续给裴某的。
翟某称相关材料原件在裴某手中是因为其将房屋借给裴某居住，为了办理孩子入学手续才把相关材料交给裴某。另外，裴某虽然垫付了公共维修基金、契税，但翟某以现金的形式偿还给了裴某。翟某就其主张向本院提交如下证据：
1、翟某母亲与裴某母亲的转账记录，拟证明双方存在委托理财、多次转账，故裴某母亲所转的50万元不是购房款；
2、程某的证人证言，显示诉争房屋为红狮公司拆迁房屋，购房手续是其代翟某办理，并垫付了购房款，之后翟某母亲将钱还了，翟某是将诉争房屋借给了裴某。
裴某上述证据发表如下质证意见：
1、真实性认可，证明目的不认可。
2、真实性不认可，证人是被告母亲的部下。
 
三、法院判决：
北京市丰台区人民法院经审理后判决：
一、翟某于本判决生效之日起十五日内返还裴某购房款304322元；
二、翟某于本判决生效之日起十五日内补偿裴某房屋增值款2600000元；
三、驳回裴某的其他诉讼请求。
 
四、律师点评：
借名买房纠纷律师靳双权认为：
本案中双方当事人争议的焦点为裴某、翟某之间就诉争房屋是否存在借名买房关系。
首先，关于房屋房款支付的问题，根据翟某一方证人程某的证言，法院有理由相信购买房屋虽然以翟某名义购买，但实际付款人和联系人均为翟某的母亲，因此裴某一方提交了其母亲向翟某母亲转账50万元的证据。由此可以初步认定属于裴某向翟某一方支付的购房款，虽翟某一方提交了裴某母亲和翟某母亲的多次转账记录，但该证据尚不足以否定前述证据的效力，同时裴某举证证明了其支付了公共维修基金、契税等费用，而翟某虽然主张其以现金形式偿还了上述费用，但未向法庭举证，综上，法院有理由相信裴某实际支付了诉争房屋的购房款。
其次，关于诉争房屋居住使用的问题，房屋自开发商交付房屋起就由裴某居住使用，而翟某虽然解释为其将房屋借给裴某居住，但需要注意的是如双方确存在借住关系，则翟某一方无需将房屋的全部相关手续原件交给裴某，即便存在儿童入学等问题在具备房屋所有权证书的情况下也不存在需要售房合同、发票、公共维修基金发票、契税发票、入住材料的可能，其亦应在完成相关事项后收回相关材料，但上述材料确一直由裴某一方持有，此情况和翟某一方主张借住关系显然不符，同时翟某在2017年通过挂失的方式重新办理房屋所有权证的行为更与借住关系矛盾。
最后，关于翟某向裴某出具售房委托书的问题，如翟某确为房屋产权人，如其需出售房屋，则仅需将房屋挂到中介出售，并要求房屋借用人裴某配合即可，正常情况下是不需要向房屋借用人裴某出具委托书的，而如裴某为实际购房人，其想出售房屋正常情况下确需要房屋登记权利人翟某配合出具委托书，因此本院倾向于相信裴某所述情况属实。
综上，虽然裴某、翟某之间不存在书面的借名买房协议，但通过本案中房款支付、房屋占用等细节，法院有理由相信裴某、翟某之间确就诉争房屋存在借名买房关系。
现翟某坚持否认双方的借名买房关系，且裴某不具备在京购房资质，裴某不再要求诉争房屋的相关物权，转而要求翟某返还已付购房款304322元的请求，法院应予支持。裴某主张的鉴定费于法有据，法院予以支持；裴某要求翟某赔偿房屋增值损失400.55万元的请求，因双方借名买房关系未能履行双方均存在一定责任，故法院将根据双方责任对该增值部分损失酌情分配。裴某要求翟某返还多付购房款、契税、公共维修基金、印花税、产权证办理费，因上述费用属于裴某为实现借名买房目的的必要支出，而法院已判决返还已付款、赔偿增值损失，即裴某已基本实现借名买房目的，故该部分花费无需返还。裴某要求翟某返还房屋装修费，因该费用已计入房屋市场价值，故法院对此不再单独支持。裴某要求翟某返还物业费，该费用属于裴某占有使用房屋的必要支出，理应自行承担，故该部分诉讼请求，法院未予支持。
综上所述，法院的判决是正确的。