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房屋买卖纠纷——因政策原因致使房屋交易不能继续履行,能否主张赔偿责任?

来源:未知  作者:admin  时间:2020-04-16 21:53

一、原告诉称
原告孔某一诉称:我因通过a公司购房,但该公司称与b公司签订协议便可享受购房优惠,所以2015年9月15日,我在a公司指定下,与b公司签订了《购房优惠服务协议》,承诺只要提交了服务费便享有买房优惠。并且称若将来因国家政策导致无法签订房屋买卖合同或者因任何原因取消购房,都将退还所交费用。协议签订后我支付服务费8万元、部分房款150万元。
我与被告协商办理网上签约登记手续,但因被告原因导致未能办理签约手续。
2016年4月,出台了相关政策,致使我不能继续购房,被告通知我办理相关的退款手续。被告还款70万元,至今仍欠我服务费8万元、80万元房款共计88万元。
d公司向我出具承诺书:将于2016年8月20日前退还全部购房款。但我至今只收到70万元,还剩80万元及相应利息未还。服务费8万元也未退还。现请求法院:1.请求四被告退还原告剩余房款80万元及以利息(自2016年9月1日起至实际付清之日,按照年利率6%计算);2.四被告退还服务费8万元及相应利息(自2016年9月1日起至实际付清之日,按照中国人民银行同期同类贷款利率计算).
二、被告辩称
被告b公司经法院合法传唤,未到庭应诉。
被告c公司辩称:我公司不应承担任何责任。我公司与a公司无任何关系,原告所称已交购房款和服务费,但并不是向我公司支付,所以我公司不应承担返还购房款、利息和服务费责任。
d公司辩称:我公司与a公司是关联公司,与b公司是合作销售关系,一般是由b公司介绍客户,我公司负责装修,b公司与客户签订协议,收取服务费。我公司并未收取服务费所以不应承担退还服务费8万元及利息的责任。
c公司是开发商,与买受人签订房屋买卖合同,我公司负责装修,我公司与c公司无任何关系。买受人虽将房款支付给我公司,但我公司只是代收购房款,在签约时仍返还给客户。我公司同意支付原告剩余购房款及原告主张的利息。
a公司辩称:我公司与d公司确系关联公司,d公司所称属实。我公司同意d公司的答辩意见。
三、审理查明
经查,c公司系案涉房地产开发商,并于2015年9月20日获得《北京市商品房预售许可证》。
c公司与a公司达成约定,由a公司负责销售部分房屋。a公司与d公司为关联公司,公司法定代表人相同,部分人员重合,经营业务范围不同。二公司共同销售c公司开发的房屋,一般是由a公司与买受人签订房屋买卖协议,d公司负责装修,收取购房款、装修款。
a与d公司与b公司是合作销售关系,由b公司与买受人签订优惠服务协议收取服务费。
关于c公司、a公司、d公司之间的关系,三公司前后的答辩意见有冲突,但未对此提交证据证明。
2015年9月15日,孔某一与b公司签订《购房优惠服务协议》,协议显示:买受人向b公司支付服务费后才能享受买房优惠,该服务费可折抵房款具有房款性质;因政策原因致使买受人无法签订《商品房预售买卖合同》,b公司自政策出台后20日内全额退还服务费;买受人因任何原因取消购房计划的,b公司应退还服务费。协议签订后,孔某一向b公司支付8万元服务费。
孔某一与a公司签订《房屋订购协议》,约定:买受人孔某一应在约定的时间内签订《房屋预售合同》,否则不能再享受购房优惠;孔某一应在约定的时间与d公司签订《装修合同》,否则视为买受人违约,a公司或者c公司有权解除《房屋预售合同》,且已经支付的购房款作为违约金不予退还。孔某一向法院提交银行转账凭证证明向d公司支付购房款、装修款150万元。
孔某一向法院提交d公司出具的承诺还款书,承诺书显示:孔某一已支付房款共计150万元,d公司承认因受政策影响买受人无法再继续购买房屋,并承诺将在2016年8月20日前退还剩余房款80万元。
四、法院判决
(一)自本判决生效后十日内,a公司、c公司、d公司向原告孔某一支付剩余购房款八十万元及利息(以八十万元为本金,按照年利率百分之六的标准计算,自二〇一六年九月一日起至实际退清房款之日,);
(二)自本判决生效后十日内,a公司、b公司、c公司及d公司退还原告服务费八万元及利息(以八万元为本金,按照中国人民银行同期同类贷款利率计算,自二〇一六年九月一日起至实际退清全部服务费之日止)。
五、律师点评
委托合同是委托人和受托人约定,由受托人处理委托人事务的合同。
第一,关于服务费的退还。
b公司与买受人孔某一签订《购房优惠服务协议》,并约定了在买受人未能购房时,由b公司退还全部服务费。协议双方当事人应受合法有效的合同约束。现买受人因政策原因无法继续购房,根据协议约定,b公司应退还孔某一全部服务费。
该服务费具有抵扣房款的性质,属于购房款的一部分,c公司系房地产开发商,作为销售涉案房屋的委托方,所以对于孔某一的服务费,c公司亦有退还责任。
b公司与a公司、d公司为合作销售关系,那么a公司及d公司应受b公司与孔某一的协议约束,对服务费的退还的亦有责任。
买受人孔某一主张的关于利息的计算方法,不违反法律规定和合同约定,所以可以认可。
所以,四公司应共同偿还服务费及相应利息。
第二,关于购房款的返还。
c公司将部分项目委托a公司、d公司销售,形成了委托合同关系,根据法律规定,a公司、d公司进行的法律行为应及于c公司,由c公司承担法律后果。a公司、d公司同意退还剩余房款及同意根据承诺支付利息。所以剩余购房款及相应利息的退还应由c公司、a公司及d公司共同偿还。
根据《民事诉讼法》的规定,当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利,经人民法院合法传唤,仍不出庭,视为放弃答辩和质证的权利,被告经传票传唤,无正当理由拒不到庭的,或者未经法庭许可中途退庭的,可以缺席判决。本案中,b公司经法院合法传唤仍不出庭应诉,视为放弃答辩和质证的权利,人民法院可依法作出缺席判决。
据此,人民法院关于购房款、服务费及利息的退还判决正确。
 
 
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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