2018年4月11日之前借名购买经济适用房的效力认定
来源：未知 作者：未知 时间：2018-06-21
北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
2014年4月，周建豪诉称：我与宋若庭系多年朋友。宋若庭没有经济能力购买房屋，故将其将购房证明书给了我，由我出资购买803号房屋，宋若庭承诺在可以过户时协助我办理过户手续。2005年1月28日，我代宋若庭与开发商签订《商品房买卖合同》，购买了房屋，，购房合同中买受人“宋若庭”的签字也是我书写。
签订购房合同后，我支付了购房款，并于2006年1月25日入住房屋至今。入住房屋后，我对房屋进行装修。房屋所有权证的颁发日期为2007年9月27日，至今已满5年，具备上市交易条件，可以过户交易。现我起诉，要求宋若庭配合我将房屋的所有权过户至我名下。
2、被告辩称
宋若庭辩称：房屋是我的合法财产，所有权归我所有。房屋来源是我父母的私房腾退后，获得购买经济适用房资格后购买。假设双方存在借名购房，因为房屋为经济适用房，借名购买经济适用房属于违反强制性规定，故借名合同应属无效;且周建豪现在才起诉要求过户，不符合常理。周建豪称其已离婚，名下无房产，但并未提供相关证据材料，所以该陈述不属实。周建豪已自行购买203号房屋，其无权再购买经适房。周建豪要求我协助办理过户，但其从未给我任何款项。
二、法院查明
2005年1月28日，宋若庭作为买受方、北京市城市改建综合开发总公司作为出卖方签订《商品房买卖合同》。审理中，周建豪、宋若庭均表示该合同落款处买受人“宋若庭”字样系周建豪代签。
2005年3月31日，宋若庭、张静作为借款人与贷款人交通银行北京天坛支行、担保人北京市住房贷款担保中心签订《北京住房公积金管理中心个人住房担保委托贷款借款合同》，约定宋若庭、张静获取贷款15万元用于购买房屋。
上述合同签订后，周建豪支付房屋的购房首付款67070元;并由周建豪以现金存入宋若庭账户的方式偿还购房贷款。2006年1月25日，房屋交付后，宋若庭于当日将房屋交予周建豪使用，周建豪使用该房屋至今。2008年12月17日，由周建豪出资将上述贷款提前清偿。现有关买卖房屋、办理贷款的资料原件均在周建豪处。
2007年9月27日，房屋的所有权人登记至宋若庭名下，该房屋性质为经济适用住房。
2014年，宋若庭将周建豪诉至法院，要求腾退涉案房屋并支付房屋占用费。2014年3月28日，法院判决驳回宋若庭的诉讼请求。宋若庭不服提起上诉。2014年7月16日，二审判决驳回上诉，维持原判。
三、法院判决
1、一审判决
宋若庭协助周建豪办理将803号房屋过户至周建豪名下的产权转移登记手续。
2、二审判决
驳回上诉，维持原判。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
关于周建豪与宋若庭双方之间是否存在借名买房的问题，根据本案查明的事实，房屋的买卖合同中的“宋若庭”字样系由周建豪代签，周建豪支付了房屋的首付款并偿还了全部贷款，并自房屋交付之日起即实际使用该房屋，同时，有关买卖该房屋、办理贷款的相关资料原件亦均在周建豪处，依据上述事实，可以认定房屋系周建豪借用宋若庭之名从开发商处购买。
关于周建豪与宋若庭就房屋形成的借名买卖关系是否合法有效的问题，北京市建设委员会于2008年4月8日发布的《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》称，对于在该通知发布之日(含)前签订购房合同的已购经济适用住房，在购房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满5年后，可以按市场价格出售。周建豪借宋若庭之名与开发商签订房屋买卖合同的行为发生在该通知下发之前，房屋现已具备上市交易的条件，故周建豪与宋若庭就房屋达成的借名买卖关系可以认定为有效。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】