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因房屋买卖合同引发的纠纷案件

来源:未知  作者:admin  时间:2018-04-27 17:42

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业二十余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当时人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

  一、基本案情

  1、原告诉称

  原告李丰诉称:原告李丰与闫非二人系夫妻关系,夫妻共同财产位于大麦村22号院,共有房屋4间。闫非去世后,涉案宅院几经转手,先由原告李丰出售给被告陈都,后由被告陈都出售给被告马岩。据查,被告陈都和被告马岩二人均非大麦村村民,不是大麦村集体经济组织成员,并不想有购房资格。故原告认为涉案房屋两次出售的售房协议均违反国家强制性规定,应当被认定为无效协议,故起诉,请1.判决原告与被告房屋买卖合同无效;2.判决被告马岩腾退涉案房屋并返还给原告;3.原告返还购房款30万元;4.案件受理费由二被告承担。

  2、被告辩称

  被告陈都辩称,2000年,被告陈都与原告李丰二人就买卖涉案宅院一事达成一致,签订房屋买卖合同,原告李丰以30万元的价格将涉案宅院出售给被告。合同签订后,被告支付房屋价款,原告交付房屋,合同已经履行完毕。被告一家在涉案宅院内加盖房屋3间。现在,涉案宅院由被告转卖给被告马岩,马岩作为现在的房屋所有权人,原告不应当向被告陈都主张权利。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。

  被告马岩辩称,被告马岩与陈都二人签订购房协议后便各自履行完毕,被告马岩在房屋交付的第一时间就对对房屋进行装修增建。在本次诉讼前夕,被告马岩已经将涉案宅院转售给大麦村村民李溪,马岩已经不再是涉案宅院的直接占有人,不是适格的诉讼当事人。故法院应当驳回其诉讼请求。

  3、第三人叙述

  第三人李溪叙述,2010年,第三人李溪与被告马岩签订购房协议,约定由第三人李溪以30万元价款购买涉案宅院及院内房屋。现在该购房协议已经履行完毕,涉案宅院由第三人居住使用。根据一户一宅的政策规定,原告李丰在该村尚有其他住宅,故请求法院驳回原告的诉讼请求。

  二、法院查明

  经审理查明:原告李丰向法院提交涉案宅院及院内房屋的建房批示复印件、关于介绍农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则政策文件,批复上申请人显示为闫非,政策文件中明确对农村私有房屋买卖进行限制,被告陈都、马岩二人均为城市户口,并非大麦村村民,亦非该村的集体经济组织成员,故不享有购房资格。第三人李溪对此不予认可。

  被告马岩向法院提交了其与陈都签订的购房协议及大麦村拆迁启动通告文件,协议中显示2010年时已经将涉案宅院出售给第三人,涉案宅院现已被纳入拆迁规划。因被告马岩与被告李溪二人存在亲属关系,原告质疑二被告签署涉案宅院买卖协议为恶意串通。被告马岩向法院提交了房款支付转账记录以及涉案宅院内目前的居住情况。

  第三人李溪向法院提交自己的的户口本、分家单、房款收条、涉案宅院集体使用证、拆迁相关手续,证明自己为大麦村村民的事实,且在村内并无其他宅院。原告李丰认为仅凭拆迁手续并不能证明第三人对涉案宅院享有所有权。

  三、法院判决

  法院经审理后判决:

  驳回原告李丰的诉讼请求。

  四、律师点评

  房产律师靳双权认为:

  根据《中华人民共和国合同法》第四十四条,依法成立的合同,自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定。第五十二条,有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

  本案中,根据原被告陈述及法院查明事实,可以确定涉案宅院原系原告夫妻二人的共同房产,该宅院经三次转卖,首先是原告将涉案宅院及院内房屋出售给被告陈都,后由陈都将其转售给被告马岩,最后由被告马岩将其转售给第三人李溪,现在涉案宅院的实际居住人是第三人李溪。原告对于被告马岩与第三人李溪之间的购房协议的真实目的不予认可,但是根据被告马岩及第三人向法院提交的证据来看,双方之间确实存在真实的房屋交易事实,购房协议亦是二人的真实意思表示,双方依照约定各自履行了义务,且原告亦未能提供反证,故对于原告的该主张无法得到法院的支持。本院对马岩与李溪签订的《宅院交易文书》的真实性予以确认。

  本案的涉案宅院经三次交易,最后的买受人为大麦村村民,属于大麦村集体经济组织成员,具备购房资格,并不存在违反强制性规定的情形,现在涉案宅院面临拆迁,第三人以被拆迁人身份接受拆迁,办理拆迁手续,属于有权处分,原告无权干涉。故原告的主张缺乏事实,无法得到法院的支持。
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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