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借名购买经济适用房协议的效力及房屋所有权的归属

来源:未知  作者:admin  时间:2018-04-19 18:17

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

  一、基本案情

  1、原告诉称

  李章银诉称:2004年我的妻子杨改云以公积金贷款形式购买1002房屋,上述房屋于2006年交付使用,2007年取得房产证,产权人为杨改云。2014年,房屋产权人变更为李章银。房屋购买后,借与李章银堂弟李雪现居住使用,现李雪现另有住房,并已将该房出租,故诉至法院。诉讼请求:1、判令1002房屋;2、诉讼费由李雪现承担。现我方申请撤回对李雪现的起诉。

  2、被告辩称并反诉

  李雪现辩称:不同意李章银的诉讼请求。房屋是本人购买,购房过程中,哥哥李章银和嫂子杨改云一直配合。2014年上半年,杨改云还称要将房屋过户至本人名下。同时,我方提起反诉,要求李章银、杨改云协助办理房屋过户手续,将房屋所有权过户至李雪现名下。

  二、法院查明

  李章银与李雪现系堂兄弟关系,李章银与杨改云系夫妻关系。

  2004年12月4日,李雪现以杨改云名义与北京东和伟业房地产开发有限公司(以下简称:东和伟业公司)签订《商品房买卖合同》,购买1002号经济适用房一套,房屋价款458705元。双方认可合同落款处签名为李雪现所书。

  合同签订后,李雪现支付房屋首付款98705元。剩余36万元房款,由杨改云、李章银于2005年2月5日与农行石景山支行、北京市住房贷款担保中心签订《借款合同》,贷款36万元方式支付。现贷款36万元由李雪现分期还款完毕。庭审中,李章银对此予以认可。

  2006年8月10日,东和伟业公司发出《交房通知书》,李雪现办理了房屋验房入住手续,交纳了物业费、供暖费等费用并领取《入住证》、签订《钥匙存放申请书》。入住时,诉争房屋系毛坯房,由李雪现对房屋进行装修并居住至今。庭审中,李章银认可房屋入住手续为李雪现办理,并对房屋进行装修。

  2007年7月19日,房屋下发房屋所有权证,并登记房屋所有权人为杨改云。后杨改云通过区建委挂失原产权证,与李章银办理过户手续,将诉争房屋过户至李章银名下,李章银于2014年9月12日取得房屋所有权登记,房屋性质现为商品房。

  现李雪现持有房屋产权证、商品房买卖合同、购房发票、贷款合同、契税发票、专项维修资金收据、交房通知书、入住缴费通知、入住证、钥匙存放申请等相关手续原件。其中,契税填发日期为2007年6月25日。

  庭审中,李章银陈述:2004年初,李章银夫妻无房,想改善居住环境,得知涉案房屋是经济适用房,故决定申请。因李章银夫妻收入较低,无法支付房款,就与李雪现协商借款购房。因李雪现经济条件有限,其建议使用贷款,贷款由李雪现偿还,待李章银夫妻经济条件转好后一次性还清。2005年,李章银单位把集体宿舍调大,未着急入住,李雪现因孩子上学问题提出房屋由其居住,李章银予以同意。另,李章银、杨改云提交2010年11月23日银行业务凭证,载明杨改云向李雪现汇款90万元,并主张50万元偿还李雪现房款,剩余40万元款项出借给李雪现。

  李雪现陈述:1997年1月,本人来京做生意,看到小区售房,后听说经济适用房可以省钱,即向李章银夫妇询问,李章银夫妇答复可以买。后我购买了房屋,购房手续中所有杨改云的签字均系本人所书,手续亦由本人办理。因杨改云系公职人员,故使用本人账户炒股,后因股市情况不好,故将款项存放至本人处。对此,李雪现提供银行对账单,主张2014年2月26日李章银收到50万元,2014年1月30日通过同学冯庆福转给李章银50万元,后本人又于2014年4月1日和3月12日将50万偿还冯庆福。

  另查明,本案于2015年4月2日立案,审理中李章银、杨改云将房屋出售给案外人游月海,游月海于2015年7月2日取得房屋所有权证,李章银于2015年9月23日申请撤诉,法院于2015年9月25日口头裁定准许李章银撤回起诉。

  三、法院判决

  1、一审判决

  驳回李雪现的反诉请求。

  2、二审判决

  驳回上诉,维持原判。

  四、律师点评

  房产律师靳双权认为:

  根据本案查明事实及当事人自认,房屋由李雪现出资,且自交房居住至今,并持有产权证、购房合同、贷款合同、购房发票、交房通知书、入住证、钥匙存放申请书等相关购房入住手续资料,亦对借名买房进行了合理解释。综合上述情况,法院认为双方符合借名买房行为特点,故双方存在借名买房合同关系。

  庭审中,李章银主张双方存在借款关系,但在2004年如此大额款项,双方并无借据、无还款期限等约定,而杨改云贷款后又以李雪现偿还贷款的方式向李雪现借款的相应主张,显与常理相悖。另,如李章银向李雪现借款购房,则按借款交易习惯,李章银作为借款购房人无必要将全部购房手续及贷款合同交与李雪现。综上,根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定:“主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任”,现李章银主张借款法律关系成立,并未提供有效证据予以证明,故法院对此不予采信。庭审中,李章银、杨改云、李雪现分别提供相关银行业务凭证,此与本案借名购房无关,如双方存在债权债务关系,应另行通过法律途径解决。

  原始购房合同系2008年4月11日前签订,根据契税及产权证登记时间计算,房屋在法庭辩论终结前已经具备上市交易条件,且现产权证亦登记房屋性质为商品房,因此双方借名购买经济适用房的行为并未损害国家利益,双方借名购房合同应属有效。

  鉴于李章银与李雪现存在借名买房关系,李雪现系依据双方有效借名买房合同关系而占有、使用房屋,其依法属于有权占有,且房屋具备上市交易条件,故法院对李章银要求腾退房屋的请求不予支持。但李章银于诉讼期间在未征得李雪现同意的情况下恶意将房屋出售给案外人游月海,且已办理房屋所有权转移登记,故现房屋登记所有权人并非李章银,法院在本案中对李雪现要求李章银办理过户的请求无法支持,李雪现可另行通过法律途径解决。
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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