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借名买房协议律师靳双权解析一件借名买房过户纠纷

来源:未知  作者:admin  时间:2018-04-16 17:53

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  2014年7月,于菲称:郭飞翼,有三名子女分别为长子郭金鹏、次子郭强元(2010年12月7日去世)、三子郭霖(2011年11月20日去世)。郭强元与金洋系夫妻关系,生有一女郭小蓉,郭霖与我系夫妻关系,双方并未生育子女,于菲系郭霖唯一法定继承人。郭飞翼原在11号承租平房一间,1995年,上述房屋拆迁,分得北2号房屋及3号房屋,分别由郭金鹏及郭强元承租。1号(以下简称涉诉房屋)现登记在郭飞翼名下,为郭飞翼单位的房改售房,由郭霖购买并归属郭霖所有。但因是郭飞翼单位的房改售房,只能借郭飞翼的名义购买。郭霖去世后,作为郭霖唯一的法定继承人,涉诉房屋应属于菲所有。请求判决:郭金鹏、金洋、郭小蓉协助我办理涉诉房屋的所有权变更手续,将涉诉房屋登记在我名下。

  二、被告辩称

  郭金鹏辩称:涉诉房屋是郭飞翼单位分配的公有住房,具体由谁出资我不清楚。现涉诉房屋登记在郭飞翼名下,应为郭飞翼的个人住房,故不同意于菲的诉讼请求。

  金洋、郭小蓉辩称:购房当时郭霖没有工作,只有于菲上班,郭霖不可能有钱购买涉诉房屋。购房发票上也是登记的郭飞翼的名字。我们认为购房系由郭飞翼出资,产权登记在郭飞翼名下。故不同意于菲的诉讼请求。

  三、审理查明

  案外人郭飞翼与案外人付昕系夫妻,郭飞翼于2007年8月3日去世,付昕于1998年2月11日因死亡注销户口。

  涉诉房屋原为郭飞翼单位原X区房地产管理局的直管公房,由郭飞翼承租。2004年11月25日,郭飞翼与X区房地产管理局签订《优惠出售直管公有住宅楼房协议书》,购买了涉诉房屋。

  2005年10月,郭飞翼出具字条一张,载明:“楼房是小儿万起出钱买的,证明:郭飞翼,2005.10月”。金洋不认可该字条由郭飞翼书写,申请对郭飞翼的签字进行鉴定。鉴定结论为检材落款处的“郭飞翼”签名与样本中的“郭飞翼”签名是同一人书写。

  于菲另出示收据原件两张。其中一收据载明,收到郭飞翼购房定金1000元;另一收据载明,收到郭飞翼房价款31065元。于菲主张因购房款由其与郭霖出资,故收据原件由其保存。

  涉诉房屋原由郭飞翼及郭霖、于菲夫妻共同居住,郭飞翼、郭霖去世后,涉诉房屋由于菲居住。涉诉房屋的所有权证、房改购房协议书现由于菲持有。

  另查,郭飞翼原承租北11号的房屋,上述房屋拆迁后,分配了3号房屋及2号房屋,上述两套房屋分别由郭强元及郭金鹏承租并供其家庭使用。庭审中,金洋称郭飞翼、郭强元同为原X区房地产管理局职工,后郭飞翼将11号房屋退给单位。1990年左右,单位又将上述房屋分配给郭飞翼家庭居住。北京市房屋土地经营管理中心档案材料中显示1980年11号的房屋由郭飞翼承租,没有郭强元承租上述房屋的相关材料。

  四、法院判决

  郭金鹏、金洋、郭小蓉协助于菲办理X号房屋的所有权变更登记手续,将房屋所有权登记在于菲名下。

  五、借名买房律师靳双权点评

  当事人约定一方以他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下,借名人实际享有房屋权益的,借名人有权要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记手续。

  本案中,于菲主张郭霖与郭飞翼存在借名购房关系,并出具郭飞翼的字条,该字条经过鉴定确为郭飞翼亲笔书写。且结合郭飞翼之前承租的11号的房屋拆迁后分别由郭金鹏、郭强元承租,涉诉房屋由郭霖购买符合常理。再结合涉诉房屋一直由于菲家庭与郭飞翼居住使用,认定字条系郭飞翼的真实意思表示。郭霖借郭飞翼的姓名购买了涉诉房屋,郭飞翼与郭霖形成借名购房合同关系,郭霖有权要求郭飞翼办理涉诉房屋所有权转移登记手续。

  郭霖的银行账户,虽在支付购房款前后没有大额资金存取情况,但并不能直接证明郭霖未出资,且郭飞翼的字条中已认可郭霖出资。金洋认为由郭强元承租,并未提交相应证据。现郭霖、郭飞翼、郭强元均已去世,于菲作为郭霖的法定继承人有权要求郭飞翼的法定继承人郭金鹏及转继承人金洋、郭小蓉履行转移登记的义务。

  提示:借名买房一般涉及财产金额巨大,存在较大法律风险,建议在不违反强制性法律、法规条件下,签订书面合同,掌握现实证据,咨询专业律师协助解决。
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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