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房产诉讼律师靳双权解析一件限价商品房纠纷案件

来源:未知  作者:admin  时间:2018-04-13 17:19

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  赵钰称:我是×单位退休人员,与陈赫系母子关系。2009年10月30日,X单位根据我的职务、工龄等分配给我位于北京市朝阳区×号两居室一套,面积95.32平方米。该房屋性质为限价房,因我已办理退休手续,为方便贷款,经房管处同意,以陈赫的名义签订购房合同,我支付了购房的定金、首付款及契税、维修基金和其后的按揭等全部费用。陈赫和靳倩于2010年2月11日登记结婚,2013年5月17日离婚。2014年7月,我得知他们在离婚协议书中将该房屋作为夫妻共同财产进行了分割,我认为他们的行为侵害了我的财产权益。请求:判令靳倩和陈赫所签订的《离婚协议书》中第三条第一款关于房屋的内容无效。

  二、被告辩称

  靳倩辩称:我和陈赫的离婚协议中内容均系我们离婚时的真实意思表示,该约定也经过了民政部门备案,不涉及效力的问题。诉争房屋是限价商品房,之所以登记在陈赫名下是经过法定程序的,我和陈赫支付了房贷,交了契税。根据建委的文件规定,限价商品房在夫妻之间可以做出约定,并且可以根据约定进行变更登记。在离婚中陈赫属于过错方,应对我进行照顾,双方协议签订后一直在履行。赵钰和陈赫是母子关系,有共同利益,双方在本案中所提的证据应严格审查,其效力是存在疑问的。

  陈赫辩称:同意赵钰的诉讼请求。2009年购买房屋时我不认识靳倩,我们不可能一起申请。该房屋是我母亲赵钰经过X单位照顾分到的房子,这种取得方式是经过公示的。当时因为其是退休职工,不好办贷款,才通过我的名义办理贷款。房屋的首付款25万元全部是由赵钰支付的,后续各种费用都是赵钰将钱给我由我来还贷款。涉案房屋不是我们的。

  三、审理查明

  《离婚协议》约定:男女双方婚后共同财产的处理:(1)房屋:男方承诺:夫妻双方共同所有的位于北京市朝阳区×室,归女方所有。男方主动承诺:当第一时间拿到房产证时,男方必须及时协助女方办理有关房屋所有权变更。

  经查,涉案房屋系2010年10月30日陈赫作为买受人与出卖人北京X房地产开发有限公司签订《商品房预售合同》,总价款为613946元。房屋的付款情况为:首付款25.39万元均由赵钰支付;2010年11月29日,陈赫和靳倩作为借款人与X北京市分行签订《住房公积金贷款借款合同》,向该行贷款36万元用于支付剩余购房款。装修款亦由赵钰支付。

  于2013年8月5日取得房屋所有权证,登记在陈赫名下。

  经向X单位基建房管处调查,称:“因为部分职工已经退休,无法办理贷款,经X单位与基建房管处协商,改为其家人的名字,并由X单位同意出具相应的证明。赵钰的工龄、部龄和住房未达标面积只是作为确认分房顺序时计分的因素,并未进行相应的折价或优惠。”靳倩对上述意见不予认可。陈赫对上述调查均表示认可,并称婚后虽用靳倩的账户还贷,但是每次都是赵钰将钱打到自己账户,再由自己交给靳倩还贷。

  赵钰另提交陈赫向其出具的“承诺书”一份:北京市朝阳区×号,允许陈赫在该房屋中居住,但赵钰为实际拥有人,负担购房首付款及其他费用。陈赫承诺此房子产权归赵钰所有,不得擅自处置房产。2009年11月8日。靳倩对该“承诺书”的形成时间有异议,认为二人有直接的利害关系。

  四、法院判决

  靳倩和陈赫《离婚协议》第三条中关于北京市朝阳区×室房屋的约定无效。

  五、房产诉讼律师靳双权点评

  就本案争议的问题,首先,涉案房屋系限价商品房,属于政策性住房,在购买资格及申请程序方面有一定的限制。而陈赫认可涉案房屋并非自己通过向有关部门申请购买,靳倩亦不能证明陈赫系通过申请取得购买资格,且其认可赵钰起到了协调作用。其次,赵钰的举证足以认定其有购买房屋的意思表示,亦有相应的出资行为。

  综上,足以认定赵钰对涉案房屋应当享有相应的权利份额。据此,靳倩和陈赫于2013年5月17日离婚协议中所处分的房屋并非其二人的夫妻共同财产。因靳倩和陈赫亦无证据证明其分割涉案房屋的意见经过了赵钰的同意,故其二人处分涉案房屋的行为应认定为无效。靳倩虽称赵钰支付涉案房屋的首付款及装修款的行为系对其和陈赫的赠与,但赵钰对此并不认可,靳倩亦未能举证证明赵钰曾有赠与的意思表示,故不应予以认定。

  提示:限价商品房属于国家政策性保障住房,没有两限房申请资格的个人或家庭即使通过借名的方式“拥有”了此类政策房,但依然具有较大法律风险,建议买房人慎重对待。
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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