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借名购买经济适用房合同效力认定

来源:未知  作者:admin  时间:2018-04-09 18:00

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

  一、基本案情

  1、原告诉称

  李某佳诉称:李某佳取得经济适用房购买资格,因当时经济实力有限,与方某口头约定李某佳先借方某的钱购买房屋,房屋购买后由方某暂时居住,待李某佳还清购房款后,方某将房屋腾空交还李某佳。根据物权法规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭自依法登记发生效力,未经登记不发生效力。房屋现在登记在李某佳名下,赋予了李某佳相关权利。双方不存在借名买房约定,方某所述没有事实和证据支持,我方对此不予认可。

  方某名下有两套房产,具备腾退条件。本案房屋是经济适用房,方某不具备购买资格。双方只是债权债务关系,李某佳是房屋所有人,方某曾经替李某佳交纳房款。现双方因房屋腾退事宜产生纠纷,方某拒不接受李某佳归还借款并拒绝将房屋腾退交还李某佳。现为维护李某佳合法权益,故诉至法院,诉讼请求:1、判令方某将北京市石景山区202室的房屋腾空交付李某佳;2、诉讼费由方某承担。

  2、被告辩称

  方某辩称:不同意李某佳的诉讼请求,李某佳所述与事实不符。当时情况为我一家三口与老母亲住房困难,决定购买大一点房屋用于居住。我通过朋友找到两个住房号,一个房号是以李某佳配偶名义购买,另一个房号李某佳决定放弃,因放弃可惜,故李某佳和其父母自愿将房号让给我用于购买房屋,双方约定我购买房屋,五年后李某佳无条件过户给我。我是房屋实际出资人,选房、交款、装修、居住等均是我自己办理,李某佳只提供身份证。李某佳从未向我借过钱,没有出具借据等借款行为,李某佳从未提出还钱退房,李某佳所诉理由均系虚构。

  二、法院查明

  李某佳系方某某之女,方某系方某某之弟,李某佳与方某系甥舅关系。

  2006年9月28日,李某佳与房地产开发公司签订《北京市商品房预售合同》,购买位于北京市石景山区202经济适用房一套。合同签订后,方某向房地产开发公司交纳全部房价款453132元。

  2008年12月30日,由方某办理房屋验房入住手续。入住时,房屋系毛坯房,由方某对房屋进行装修并居住至今。

  2009年10月23日,房屋所有权登记在李某佳名下。庭审中,李某佳主张:自己并未放弃房屋购买、居住、所有等合法权利,房产证是自己亲自签字领取,因当时是借款买房,故方某得知后,我将房产证交付方某,作为抵押。

  现方某持有房屋产权证、购房发票、补交土地价款缴款书、契税发票、专项维修资金收据、印花税收据、所有权转移登记费收据、代缴产权办理费票据、物业费票据、供暖费票据等票证。其中契税交纳日期为2009年4月24日。

  庭审中,证人方某某陈述:本人系李某佳母亲、方某姐姐,房屋是方某借李某佳名义购买。2004年,母亲在我家居住,女儿李某佳的男友因单位宿舍无法居住,准备租房,女儿李某佳与我商量让男友来家居住。我同意后,故与母亲商量让其去弟弟方某家居住。弟弟方某当时居住在黄南苑两室一厅,且其孩子面临高考,所以两室一厅的房屋由母亲住一间,孩子住一间,我弟弟和弟妹住在客厅。因房屋居住紧张,故弟弟方某决定买房。

  当时正逢西山枫林开盘,我和方某连夜排队用女儿李某佳和其男友两个身份证排队拿到两个房号。我与丈夫商量,丈夫表示女孩不用买房,由两家出钱用其男友名字买一套,所以后来用李某佳男友身份证购买一套房屋,现由李某佳夫妻居住。余下李某佳名下房号,丈夫称要放弃,但房号作废又可惜,故这种情况下就说给我弟弟方某,说好五年以后过户,女儿和丈夫均同意,没有反对。于是方某、李某佳就把此事办理完毕,选房、交款、装修、入住均是方某自己办理。

  产权证下发时,是方某与李某佳一起去的,李某佳签字领取后交给方某。期间,李某佳还催促过方某办理过户事宜,并将身份证交给我,由我转交方某,方某持身份证前往建委,建委说还差时间,故未办成。双方之间不存在借钱还钱关系。

  一审判决后,李某佳不服提起上诉。

  二审中,李某佳提交以下证据:1、李环证人证言,证明方某某未与其商量把房子给方某,房屋应是李某佳所有,他无权参与。2、刘达证人证言,证明其不知道李某佳与方某之间存在借名买房关系,李某佳系向方某借钱购买房屋。3、刘达的购房合同,证明其香山的房屋是婚前购买。5、房屋产权证,证明房屋是经济适用住房,在本案立案开庭审理时不能上市交易。方某对李某佳的上述证据均不予认可,主张均不属于新的证据。

  三、法院判决

  1、一审判决

  驳回李某佳的诉讼请求。

  2、二审判决

  驳回上诉,维持原判

  四、律师点评

  房产律师靳双权认为:

  本案争议焦点为李某佳与方某之间是否存在借名买房关系。借名买房约定的形式既可以为书面约定,也可以为口头约定,认定存在口头约定应当综合以下四点进行判断:房屋的出资、房屋的占有使用、购房票据及产权证书的持有以及对于借名购房有无合理解释。

  综合本案查明的事实,尽管李某佳与方某之间并没有书面约定,但房屋系由方某出资购买,并一直由方某占有使用并进行了装修,购买房屋的原始票据及产权证书均由方某持有,结合证人证言,法院认定李某佳与方某之间存在借名买房关系,符合事实与法律规定。李某佳主张其与方某系借款关系,未提供证据予以证明,李环、刘达的证人证言不足以推翻借名买房的事实,法院对李某佳该主张不予认可。

  借名购买经济适用房,借名人依据双方之间的约定要求登记人办理所有权转移登记的,一般不予支持。但借名购买的经济适用住房的原购房合同系2008年4月11日(含)之前签订,当事人又明确约定在限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记或在一审法庭辩论终结前该房屋已具备上市交易条件的,且登记人并非摇号取得购房资格的,可以支持借名人的前述诉求。

  李某佳依据北京市高级人民法院的相关规定主张房屋在一审法庭辩论终结前未达到上市交易条件,不应按照借名买房纠纷认定借名买房有效,但上述规定是指借名人依据约定要求登记人办理所有权转移登记,而李某佳作为登记人,无权依据该规定主张借名买房无效。
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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