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恶意串通签订的借名买房协议效力认定

来源:未知  作者:admin  时间:2018-04-04 18:11

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

  一、基本案情

  陈某恺诉称:陈某恺与王某红于1995年9月经人介绍认识,1996年2月登记结婚。婚前陈某恺离异带有一子,王某红丧偶带有一子,双方婚后无子女。陈某恺与王某红婚后未能建立起夫妻感情,并自2011年10月起分居生活,该状态持续至今。2014年10月15日,陈某恺起诉请求判决与王某红离婚,并依法分割夫妻共同财产(主要为顺义区石园南区201号和顺义区金汉绿港二区301号)。

  在开庭审理前,陈某恺申请法院调取房屋档案材料,此时才得知王某红已将该楼房于2011年12月29日过户到其父亲王某科名下。301号房系陈某恺与王某红在2005年7月购买,当时房屋总价为68万元,双方共同出资20万元。301号房属于夫妻共同财产,王某红转让房屋时应征得陈某恺的同意,其个人无权处置夫妻共同财产,且买受人为王某科。王某科明知陈某恺与王某红之间已出现感情问题,而购买该房产,明显存在恶意。王某红与王某科之间的转让行为已严重损害陈某恺的利益,故起诉,要求依法确认王某红与王某科签订的《存量房屋买卖合同》无效。

  2、被告辩称

  王某科辩称:房屋系王某科夫妇借王某红名义购买,王某科是房屋的实际所有人。为履行借名买房约定的过户手续,双方就房屋签订的《存量房屋买卖合同》合法、有效,陈某恺主张合同无效没有事实与法律依据。王某红母亲名王某玉香,父亲名王某科,王某红是王某科夫妇唯一的子女。301号房是王某科夫妇因年老多病,希望改善住房环境而购买的房屋。王某科夫妇购房前一直居住在顺义区仓上小区。

  王某科夫妇考虑到原有住房位于一层,噪音较大,采光不好,房屋老旧,环境较差,希望改善住房条件,但双方均为企业退休人员,退休费较低,两人还有病,无购买房屋的经济能力。而且,两人均已退休,无法申请购房贷款。为此,王某科夫妇于2006年春节期间向王某红提出,希望以王某红名义以公积金贷款方式购买房屋,在市场价格适宜时,再卖掉原有住房偿还全部购房款,并将房屋过户到王某科夫妇名下。考虑到王某科夫妇的住房状况,作为家中唯一的子女,王某红理应为父母尽孝,故王某红同意了父母以自己名义申请公积金贷款购买房屋的请求。

  根据父母选定的房屋,王某红于2006年6月以自己名义办理了301号房屋的购房手续。王某科通过借款为王某红夫妇支付了首付款和月供,陈某恺未出资支付首付款,也从未支付按揭贷款。2010年,王某科卖掉仓上小区房屋,并将卖房款75万元支付给王某红,用于支付以王某红名义购房的合同价房款、装修及家具电器的费用。王某红收到75万元后,偿还了因替父母购房对外的借款。

  2007年7月17日,王某红母亲王某玉香去世。王某玉香去世后,由保姆照顾王某科的日常生活。在共同生活过程中,王某科与保姆之间互相产生了感情,王某红因此事与王某科产生了较深的矛盾,王某科对王某红也产生了较深的隔阂,担心王某红不将房屋过户到自己名下,从而导致无房可住,对保姆也不好交待。为此,在王某科的强烈要求下,双方于2010年6月20日签订了《以他人名义购买房屋协议书》,明确了王某科是房屋的实际所有权人,并确定了房屋过户等事宜。

  2011年12月,为履行借名买房协议的过户手续,王某红与王某科签订《存量房屋买卖合同》,将房屋过户至王某科名下。王某科实际支付的金额为75万元,为了少交税,过户合同确定的房屋价款为43万元。现该房屋由王某科居住,王某科无其他住房。综上所述,陈某恺主张《存量房屋买卖合同》无效,没有事实与法律依据,恳请法院驳回陈某恺的诉讼请求。

  王某红辩称:王某红的答辩意见同王某科。另补充王某红于2008年搬至房屋,2013年和陈某恺关系恶化;陈某恺对房屋没有出资出力,且其于2009年承诺过不主张房屋的权利。

  二、法院查明

  在夫妻关系存续期间,王某红于2006年6月14日与房地产开发公司签订了《北京市商品房预售合同》,购买房屋,价款570615元。王某红向房地产开发公司支付首付款180615元,采用公积金方式贷款390000元。王某红与陈某恺共同办理了银行贷款手续。房屋产权初始登记在王某红名下。2011年7月王某红偿还全部银行贷款。

  2011年12月8日,王某红与王某科签订《存量房屋买卖合同》,将房屋以43万元的价格售予王某科,并办理了过户登记手续。现房屋登记于王某科名下。

  2014年10月15日,陈某恺向法院提起诉讼,主张与王某红自2011年10月起分居生活,故要求判决与王某红离婚,并依法分割夫妻共同财产。

  法院审理中,王某红与王某科主张双方之间是借名买房,为将产权办理至王某科名下,所以才签订存量房屋买卖合同。王某科为证实其主张提交了其与王某红于2010年6月20日签订的《以他人名义购买房屋协议书》、房屋买卖合同、房屋照片、银行转账凭条等。另,王某红在法院审理中认可其将房屋过户至王某科名下,陈某恺并不知情。

  一审判决后,王某红不服提起上诉。

  三、法院判决

  1、一审判决

  王某红与王某科就301号房屋所签订的《存量房屋买卖合同》无效。

  2、二审判决

  驳回上诉,维持原判。

  四、律师点评

  房产律师靳双权认为:

  本案争议的焦点是王某红、陈某恺与王某科之间就房屋是否属于借名买房关系。

  王某红主张房屋系王某科借用其名义购买属于借名买房关系。对此,法院认为,王某红、王某科虽提交了《以他人名义购买房屋协议书》、《存量房屋买卖合同》、资金往来证明并实际办理了产权变更手续,证明双方存在借名买房关系。但因王某红、王某科主张的借名买房时间发生在2010年6月即在王某红与陈某恺婚后,从常理分析,王某红与陈某恺系夫妻关系,借名买房涉及购房、缴纳契税、银行贷款等诸多事宜,如存在借名买房,相关事实应告知陈某恺,而诉讼中陈某恺均表示并不知情,王某红、王某科亦未提交相应证据,不能证明陈某恺知悉存在借名买房事实。王某红、王某科提交的证据不足以证明存在借名买房的法律关系。考虑王某科与王某红系父女关系,且王某红与陈某恺因夫妻感情不和存在离婚可能,王某科与王某红签署《存量房屋买卖合同》损害了陈某恺的利益。

  故综合案件事实,法院认定王某红、王某科属于恶意串通损害他人利益,认定2011年12月8日301号房屋所签订的《存量房屋买卖合同》无效 。
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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