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借名买房,离婚买房,想钻空子,你可能人财两空

来源:未知  作者:admin  时间:2018-04-03 18:04

  时近年关,不少房企纷纷以价换量,加速资金的回笼。在限购的禅桂中心区,部分楼盘降幅以数万元甚至十几万元计算。在此背景下,有不少没名额的购房者,也跃跃欲试。记者近日从佛山各级法院了解到,在今年审理的房产案件中,因“借名购房”引发的纠纷时有发生。法院提醒,购房者千万不要试图钻法律空子,以免房财两空。

  离婚买房,交定金后第二天离婚

  2012年4月,杨先生与妻子陈女士一起前往南海区一销售中心看房,并在当天支付定金2万元给开发商。两天后,两人签订离婚协议书,并办理离婚手续。交付定金的第四天,陈女士与开发商签订总金额为71.93万元的《商品房买卖合同》,并约定首期款为21.93万元,余款50万办理银行按揭,贷款期限20年,然后杨先生通过支付现金和转账的方式,将19万余元的首期余款交给了开发商。

  2013年8月,杨先生顺利收楼,并从9月份开始装修房子。同年12月,杨先生提现19.9万元存入陈女士银行账户。12月21日,银行从陈女士还贷账户中扣款20.5万元用于涉诉房屋提前还贷。2014年春节前,杨先生、陈女士一家搬入涉诉房屋。而在整个过程中,陈女士一直不同意复婚。期间还发生了多起官司,最终杨先生起诉自己的前妻,试图挽回经济损失。

  历经多轮的诉讼,佛山中院二审认为,根据《中华人民共和国物权法》第十七条规定,不动产权属证书记载的事项,应当与不动产登记簿一致;记载不一致的,除有证据证明不动产登记簿确有错误外,以不动产登记簿为准。

  女方还钱男方退房

  本案中,原审法院查明杨先生、陈女士共同出资购买和装修涉诉房屋,且共同居住,故原审法院确认双方围绕涉诉房屋形成了共有关系。本案之前,双方已围绕涉诉房屋产生了3件诉讼案件,为彻底解决当事人之间的纠纷,减少当事人的讼累,便于案件处理执行,原审法院确认涉诉房屋登记在陈女士名下的事实,但陈女士应返还购房款34.8万元予杨先生,并给予杨先生20.3万装修款补偿。而根据法院的判决,法院对假离婚所购的房子进行确权为陈女士所有,杨先生需尽快搬离该房子,并将房子返还给陈女士。

  在这个假离婚变真离婚的过程中,杨先生还遭遇了“人房两空”。杨先生为了搬入离婚后购买的新房子,还将离婚前全家一起居住的罗村唯一一套房屋出售。事实上,杨先生认为的假离婚,只是个人错误的想法。法院审理认为,在法律上没有“假离婚”的概念,任何离婚登记均产生相应的法律效力。杨先生是完全民事行为能力人,理应清楚离婚登记的法律后果,并应承担由此产生的法律风险。

  借名买房

  儿子走了房产也要不回了

  2012年,一直在老家连州生活的黄先生夫妇,计划在伦教新境誉花园购置一套房产,房屋总价是45.7万元。受年龄对贷款的影响,黄先生考虑将房产登记在儿子名下,由儿子代为持有。但儿子由于社保不足一年,不符合购买资格,最后黄先生一家决定由儿媳李女士代为持有。

  不幸的是,黄先生的儿子于2013年10月2日死亡。尽管儿子走了,黄先生仍继续坚持每月转账给儿媳供楼。根据银行流水记录,从2012年12月9日至2016年4月28日,黄先生多次转账用于支付涉案房屋的首付购房款、抵押贷款、物业管理费、孙子的生活费。2016年4月,银行告知两原告,李女士并没有按时供款,有十九期供楼款没有支付给银行。面对老人家的追问,儿媳拒接电话。

  无奈之下,黄先生将儿媳李女士告上法庭。黄先生认为,案涉的房屋虽然登记在李女士名下,但是房屋的所有购房款及相关的物业管理费、契税费等费用都是由自己支付,李女士只是代为持有。因此要求确认该房产为其夫妇所有,并要求李女士协助办理过户手续。

  法院审理认为,根据《中华人民共和国物权法》第十四条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。本案中,争议房屋已依法登记于被告名下,故房屋登记的权属人为被告。由于其儿媳并不认同借名协议,加上两原告所提交的转账凭证和其他证据不足以证明其儿子和儿媳曾达成上述协议。

  法院认为,黄先生夫妇的诉讼请求,理据不足,不予支持。至于两原告给付的款项应如何认定,涉案房屋属于夫妻共有财产或是夫妻一方个人财产,与两原告在本案中主张的借名购房关系属不同法律关系,两原告应另案主张

  借名买房

  借朋友名购房遭遇“财产纠纷”

  2016年4月期间,陈先生拟购买房产,为争取首套房的利率优惠,陈先生与朋友张先生达成借名购房意向。当月,张先生与佛山市南海区欧泰置业有限公司签订《广东省商品房买卖合同》,购买佛山市南海区欧浦城市花园的一套房产,房屋总价975876元。同日,双方签订《房屋授权协议》,根据协议,确认涉讼房屋款项支付规则,涉讼房屋由陈先生独资进行投资、以张先生名义购买,张先生无条件同意该物业全部权益归原告所有并行使,一旦该物业需要过户或出售,张先生无条件配合原告办理各种交易手续,如被告债权人追究被告债务造成物业被查封、抵债、拍卖,一切经济损失由被告对原告负等值责任。

  之后,由于张先生拖欠他人借款危及陈先生权益,陈先生今年5月将张先生诉至法院,要求确认双方于2016年6月16日签订《房屋购买协议》《房屋授权协议》合法有效;并将所有权人变更为自己。

  法院审理认为,双方签订的《房屋购买协议》《房屋授权协议》不违反法律和行政法规的强制性规定,合法有效。但对于陈先生的确权要求,法院认为,由于购房贷款尚未履行完毕,涉讼房屋以张先生名义购买并经网签公示,而双方关于涉讼房屋抵押的约定未经登记公示,故原、被告于上述两份协议中关于涉讼房屋财产权益的约定不得对抗善意第三人。陈先生请求确认对涉讼房屋享有所有权的主张缺乏法律依据,法院不予支持。

  法律人士表示,由于房产无法确权,即使双方的协议有效,仍会波及陈先生的利益。如张先生产生债务纠纷,而陈先生也只能享受与其他债权人一样的权益,如出现房产遭遇拍卖等情况,只能按债务的比例和法定先后顺序享受相应的分配。

  钻空子:

  借名购房风险多

  近几年来,一系列的房地产调控政策相继出台。不少购房者为了规避政策,降低购房成本,采用借名买房的方式。据记者了解,目前借名买房主要存在三种情况,一种是无购房资格;二是无贷款资格;三是利用不动产产权登记逃避债务、转移财产等。

  目前借他人名义购买房子,则包含以下几种风险:一是无法取得房屋产权。目前,房屋的产权以登记为准。名义购房人作为登记的产权人,完全拥有房子的支配权。如果登记购房人反悔,出资人很难获得房屋产权,如缺少证据,追回购房款也很难。

  二是房产面临被处理的风险,当名义购房人遭遇债务纠纷时,其名下的房产将会面临被法院查封并拍卖的情况。

  三是房产被继承的风险。如果名义产权人意外死亡,房屋会被其他继承人继承。因此,如果已经使用别人名义购房,建议尽快将产权过户到自己名下。从目前来看,新房子普遍是在卖楼花,从购买到取得房产证,这个周期长达数年,风险非常高。此外,如果借名购房触犯相关规定或者损害公共利益,还有可能导致合同无效等。

  专家说:

  不要抱有侥幸心理

  法律人士认为,借名购房购买的是一般商品房,在不违背限购政策的前提下,双方签订的委托购房合同,是有效并受到法律保护的。但在产权未过户到实际出资人之前,仍存在着被债务处理等风险。

  因此应及时将产权过户到自己名下。如出现向名义产权人追讨产权失败的情况,应及时以不当得利为由,要求对方返回购房款和利息损失。从法院的判决来看,至少会要求名义产权人返回已交纳的购房款,从而减轻实际出资购房人的经济损失。值得提醒的是,如借名买房涉及安置房、经济适用房等有政策限制交易条件的房产,建议不要买。

  有法官表示,根据民法的规定,当房屋买卖实际出资人和房产登记人不一致时,房产的权利义务均为房产登记人承担。即使实际出资人和房产登记人另有合同约定,也只能约束合同的双方,而不能以此去对抗善意第三人。因此,在“借名购房”这种大宗交易中,风险很大,广大购房者切勿抱着规避政策、钻法律漏洞的侥幸心理。

  防骗小贴士

  假离婚买房有啥风险?

  1. 离婚是真离婚,离婚协议书也是有法律效力的。一旦夫妻双方中的其中一方别有居心弄假成真,会导致人财两空的情况;

  2. 可能引发家庭矛盾,最后弄假成真。在一个没有法律保护的家庭状态下,很有可能对彼此的信任度有所下降,从而引发矛盾;

  3. 在解除婚姻状态后,离婚协议书上归属双方的财产,以及截止到再次结婚前双方获得的所有财产都属于婚前财产。再婚后如果出现感情破裂“真离婚”的情况,可能会出现财产分配不公的情况(

  怎么降低风险

  1. 在进行“假离婚”操作时,注意保留录音、聊天记录等信息,并签署补充协议,证明此次离婚并不是双方真实意愿的表达,只是出于某种目的而进行的行为;

  2. “假离婚”后,如果一方对离婚协议书上的财产分割有异议,可以起诉到法院,申请重新分配。

  在实际操作中,保留的证明“假离婚”的证据,也仅仅是其中一种证据。起诉到法院后,法官会结合其他证据来认定是否假离婚。而不同的法官,在合法范围内会有自己的考虑和裁量。

  因此,上述的解决办法,也仅仅是降低弄假成真、人财两空的风险,并不能完全避免风险。我们并不建议大家采取这种方式去获得更好的购房条件。

  借名买房有啥风险?

  出资人无法证明该房屋由自己出资,可能会导致失去自己花钱买的房子。

  怎么降低风险

  签署借名购房协议,这是有法律效力的。但是在未来需要把名字更换回出资人的名字时,出资人在过户时必须有购房资格;

  保留支付首付款、每月按揭款、契税等缴纳凭证。在支付首付款的时候,尽量是当天支付当天转账给名义购房人,并在转账时注明资金用途;按揭款通过固定账户按月转给名义购房人,并在转账时注明资金用途;

  选择名义购房人时,尽量选择靠谱的小伙伴。除了有购房资格外,还需要有稳定的工作。这种朋友一般而言负债较少,基本没有破产风险;

  如果名义购房人有婚姻关系,签署借名购房协议时,需要夫妻双方一起签署;

  如果名义购房人年龄较大,需要其子女知情。

  关于婚房,你要知道的事

  在新《婚姻法》出台的时候,我们在朋友圈经常看到一种解读。说如果房屋是其中一方的婚前财产,如果婚后又离婚,另一方是没办法获得该房屋的财产的。

  而实际上,鉴于现在一线城市高昂的房价,普遍来说大家所谓的“婚前买房”都只是付个首付,婚后继续还贷。婚后增值部分及还贷部分,如果真的离婚,还是可以主张维护自己的权益,拿回属于自己的那部分财产。
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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