房地产律师 解析一件拆迁房购房指标纠纷案件

　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　2014年7月，由市民、由非、盛伦、盛琳、王泉起诉称：原六号院进行拆迁安置时，我们五人与盛杨、盛丘共七人作为产权人冷月的亲属均为拆迁补偿对象，均享有拆迁补偿利益。2011年9月17日，我们七人签订《继承拆迁安置权协议》，约定将购房指标暂时写于盛杨名下，而补偿安置房由七人按份共有。协议签订后，盛杨却独自购得安置房屋，并拒不承认他人对安置房屋享有共有权。综上，诉请判决诉争房屋由由市民、由非、盛伦、盛琳、王泉、盛杨、盛丘七人按份共有，每人享有七分之一的份额。

　　二、被告辩称

　　盛杨称：原六号院拆迁时是以货币形式进行的补偿，除了货币补偿以外给一个购房指标。因当时我们七人都没有能力购买房屋，商定通过中介出售购房指标，但一年多都没卖出去。后来才知道要求十日内签订购房合同，所以这个购房指标已作废。2012年9月8日，由市民、由非、盛伦与我协商由我去争取指标，指标争取回来以后归我，我给其他每人五万元补偿款，我们当天签订了书面协议。该协议约定对我们七人均有约束力。后我用半年时间再次争取到购房指标，并自行筹资购买了诉争房屋，取得房产证后我按照协议支付了补偿款。综上，我认为诉争房屋应归我所有。

　　一审法院审理认为：按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。本案由市民、由非、盛伦、盛琳、王泉、盛杨、盛丘七人作为原6号的被拆迁人，共同享受相应拆迁利益。诉争房屋的购房指标系因上述房屋拆迁所得，虽然该房屋由盛杨出资购买并登记在盛杨名下，但根据七人签订的《继承拆迁安置权协议》第3条的约定，该房屋应由由市民等七人按份共有。因此，盛杨因购买该房屋支付的房款，可另行向其他六人主张。据此判决：X号房屋归由市民、由非、盛伦、盛琳、王泉、盛杨、盛丘按份共有，每人享有七分之一的份额。

　　判决后，盛杨不服，提起上诉，请求撤销原判，依法改判。

　　三、审理查明

　　2011年9月13日，北京市土地整理储备中心(拆迁人、甲方)与由非、由市民、盛丘、盛琳、盛杨、王泉、盛伦(以上七人为被拆迁人、乙方)签订《补偿协议》，约定：乙方在6号，有私产住房肆间，乙方占有11.475平方米，本址无户口;搬迁补偿款总计473077元，由七人均分。

　　2011年9月17日，由市民、由非、盛伦、盛琳、王泉、盛丘、盛杨七人签订《继承拆迁安置权协议》一份，载明：七人共同继承享有房屋拆迁安置权份额所产生的拆迁安置房购房指标，七人同意将购房指标暂时写于盛杨名下，盛杨不拥有其所有权，不具备处置指标的权利。此拆迁安置房购房指标转让过程中，七人依从最高价格将其转让。有关此购房指标的一切事宜洽谈过程中，七名共有人中，必须有两至三名共有人同时在场，否则其余共有人均不承认其洽谈结果。

　　上述协议签订后，盛杨称涉诉购房指标因未能顺利卖出而作废，后经盛杨与盛伦、由市民与拆迁人交涉，拆迁人将购房指标恢复。

　　法院向北京市国土资源局X分局调查，该单位答复：该安置房指标有期限，当时指标已经作废，后来经当事人主张，经汇报批准，考虑到老百姓的权益，又将原指标给他们了;来主张权利的有三个人，其中有盛杨，另两个应该都70左右，其中一个戴着眼镜;该指标仍为原来分配的指标，按照协议仍属于七个人的权益。

　　四、法院判决

　　1、撤销北京市X区人民法院X民初字第XXXX号民事判决;

　　2、驳回由市民、由非、盛伦、盛琳、王泉的全部诉讼请求。

　　五、房地产律师靳双权点评

　　盛杨及由市民等七人共同取得购房指标，后七人签署《继承拆迁安置权协议》内部约定该购房指标由七人共同享有，并协商一致将购房指标转让后平均分配转让款，同时还约定将指标写于盛杨名下。该《继承拆迁安置权协议》系七人关于购房指标权益及转让事宜的内部约定，系当事人真实意思表示，合法有效。现盛杨未按照协议约定将涉诉购房指标转让，在未经全部共有人同意的情况下擅自使用购房指标购买诉争房屋，行为存在不当。

　　本案争议焦点为由市民等六人能否基于共同享有购房指标而享有诉争房屋的所有权份额。首先，从所有权的取得来看。诉争房屋系房产公司卖与盛杨，双方之间签订《买卖合同》，盛杨系房屋买受人。现盛杨已取得诉争房屋所有权。盛杨虽违反了《继承拆迁安置权协议》，但是该协议系双方当事人的内部约定，并不导致盛杨购买房屋的行为无效，因此盛杨已基于房屋买卖法律行为取得房屋所有权;其次，从上述协议约定内容来看。盛杨及由市民等七人只约定购房指标由七人共同享有，进而将购房指标转让后平均分配转让款。由此可见，由市民等六人真实意思是将指标出卖，客观上亦并未实际出资购买房屋。房屋所有权系基于购房取得，享有购买购房指标并不当然享有房屋所有权。故，由市民等六人请求确认享有该房屋的所有权份额，无充分事实及法律依据。

　　盛杨擅自使用购房指标购买诉争房屋，明显违背《继承拆迁安置权协议》的约定，行为存在不当。关于此争议，当事人可另行主张权利。