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借名买房双方 均承担一定的法律风险

来源:未知  作者:admin  时间:2018-03-30 18:48

  由于房产限购和贷款审批等问题,一些没有资格或贷款困难的购房者想到利用他人名义来购买房屋,看似解决了一时困境,但对于双方其实都隐藏着巨大的法律风险。

  房屋产权登记是登记机关对不动产当时权属关系及表现状态的认可和证明,并不创设具体的权利义务关系,当事人是否享有对不动产的权利,仍取决于当事人之间的民事实体法律关系。

  举例说明:因为某些原因A以B的名义买了房,房款全全都由A出资,但是产权人登记为B。几年后房产升值,A想卖掉房子,但却遭到B的拒绝说房子产权人是我,应该归我所有,那么房子究竟归谁所有,A想知道是出资的自己还是拥有产权的B?

  答:以他人的名义购买并登记在其名下,假如你们有共同签字的协议书可以明确房屋实际由你出资购买,双方对于该房屋产权实际归你所有。并且该协议形成于房屋办理产权登记之前,内容明确,你也一直在内居住使用,而且被借名人不能举示证据证明其出资购房,证明协议无效等,那么房屋应当归A所有。

  借名买房可能面临的风险

  一、被借名者反悔

  如果名义产权人(被借名买房的人)反悔,而出资人又不能充分证明双方之间的委托代理关系和支付购房款的事实,要想取得房屋产权或收回购房款就会很困难。

  二、缺少出资凭证难以追回

  借名买房的双方多为亲友,基于感情信任,多为口头约定,较少签订书面协议,登记人因房屋价格上涨等因素否认借名买房。在法院审判中,出资凭证是法院认定的关 键,必须能够充分证明购房款确实是由借名买房人实际出资,证据不能存在瑕疵,这样才能得到法院的认可。如果案例一中姐姐没有切实有效的出资凭证,追回房屋就可能面临困难。

  三、被借名者出现财务或人身意外

  从被借名者领取房产证,到将房屋产权过户给出资人的这段时间,一种情况是,如果被借名者对他人负有到期不能清偿的债务,或存在离婚纠纷,则房产很有可能被查封或拍卖。

  另一种情况是,被借名者发生人身意外,很可能导致继承纠纷的产生。在这种情况下,出资人很难得到房屋,而只能要求对方返还房价款、违约金,不能要求继续履行合同、取得房产。

  四、借名买房合同无效

  如果借名买房购买的房屋为经济适用房等特殊房屋,该借名买房合同一般被认定为无效。其法律依据是当事人存在恶意规避法律或国家政策的行为,属于《合同法》中关于违反法律规定或以合法形式掩盖非法目的无效合同情形。即使双方签署了这种书面协议后,向公证机关申请公证,公证机关也不予受理。本文中案例一就属于这 种情况。

  五、被借名人同样承担风险

  此外,出借姓名一方也同样承担着风险。出借人以自己的 名义购房或按揭贷款,会在房屋产权登记部门留下相关的购房记录,在银行也会有按揭贷款的征信记录,势必影响到将来自己的房屋购买,可能原本能够有的一些优 惠政策就无法享受到了。如果出资人按揭还款不及时,还会有损个人的诚信度。
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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