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借名买房律师靳双权解析一件借名购买经济适用房协议法院判决有效

来源:未知  作者:admin  时间:2018-03-23 18:40

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  尚辛称:2005年,孟梁固因住房拆迁获得了购买北京市X区房屋的机会,孟愿意转让并协助尚辛购买X区3室的房屋;双方约定由孟梁固签署合同,尚辛承担全部出资。2006年4月,孟梁固与北京X住房股份有限公司签署了《北京市商品房预售合同》,涉案房产的房款、税费、装修费、物业费等约40万元均由尚辛直接支付。2007年8月,尚辛装修后一直居住至今。2008年12月15日,经双方亲戚见证和担保,孟梁固与尚辛签署了《房屋产权转让协议书》,约定孟梁固将尚辛方出资购买的房屋产权转让给尚辛,转让价格18万元是孟梁固自己提出来的。孟梁固承诺在该房产具备过户条件后一个月内无条件配合办理。双方的亲戚,包括童升(系孟梁固女儿)、贾名盛(系孟梁固女婿)等人作为中间人和担保人,签名为双方履约提供担保。2013年9月,该房产具备上市交易条件,尚辛多次与孟梁固沟通,但至今未能办理。后孟梁固办理了涉案房产证挂失,并申领了新的房产证,并于2014年5月29日向北京市X区人民法院起诉要求尚辛腾房。诉讼请求:1、判令孟梁固立即办理将位于北京市X区3室房产转让过户手续。

  二、被告辩称

  孟梁固辩称:不同意尚辛诉讼请求。尚辛、孟梁固之间于2008年12月12日签订房屋转让协议书无效。这是典型的"借名购房",是法律禁止的,是无效的合同。如果这类合同有效,就会使不符合条件的人购买经济适用房,而原应该购买经济适用房人群的条件仍然没有改善,这样就违背了社会公共利益。

  尚辛于2008年已取得了一套两限房,同时其又签订协议购买一套经济适用房,这违反了国家关于购买政策性住房的规定。侵害了社会公共利益。根据相关法律规定,如尚辛购买两限房或经济适用房后再购买房屋时,应将原经济适用房或两限房由政府收回或者回购,显然尚辛现在并不具备购买另一套经济适用房的条件和资格。

  三、审理查明

  2006年4月3日,X公司作为出卖人与孟梁固签订了预售合同,约定将3室房屋出卖给孟梁固,为经济适用住房,房屋总价款为283292元。孟梁固认可房屋一切费用由尚辛交纳。2007年尚辛对房屋进行了装修,现涉案房屋由尚辛居住。

  庭审中,尚辛向法院提交了房屋产权转让协议书,具有贾名盛和童升的签名:显示,孟梁固作为甲方,尚辛作为乙方,童升、贾名盛(作为丙方)签订房屋产权转让协议书,约定如下:1、甲方同意将乙方出资购买的一套经济适用房的产权转让给乙方。乙方同意补偿甲方人民币18万元整,房屋产权转让手续费由乙方负责;2、目前此房屋处在转让限制期内,甲方同意在符合转让政策后一个月内无条件配合乙方办理转让手续。另查,涉案房屋的全部购房款已结清。

  四、法院判决

  孟梁固配合尚辛就位于北京市X区3号房屋办理产权变更手续,变更至尚辛名下。

  五、借名买房律师靳双权点评

  尚辛作为受让人已经按照转让协议书向出让人孟梁固支付了房屋补偿费18万元,涉案房屋的价款、契税、公共维修基金亦由尚辛交纳,且协议所体现的权利义务关系均为孟梁固和尚辛之间的权利义务关系,丙方只是提供担保,就涉案房屋如何处理并未享有任何权利亦未负担任何义务,另从具有贾名盛和童升签字的协议书内容来看,房屋产权转让协议书实际已经生效。

  对于双方是否存在借名买房的关系。孟梁固主张双方存在借名买房的关系,该关系违反了社会公共利益,应认定为无效;尚辛主张双方是房屋买卖合同关系。对此,根据已查清的事实,房屋价款、契税、公共维修基金亦由尚辛交纳、涉案房屋现由尚辛居住、而房屋登记在孟梁固名下的事实,可以认定双方存在借名买房关系。

  虽房屋产权转让协议书签订时间为2008年4月11日之后,但涉案房屋合同的签订、尚辛支付房屋价款均形成于2008年4月11日之前,双方借名买房关系并未规避住房限购政策,故房屋产权转让协议书系有效,对双方均有约束力,双方应依约全面履行各自的义务。现涉案房屋已经具备了上市交易的条件,在尚辛履行了合同义务后,孟梁固应依约配合尚辛办理房屋变更登记手续。
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】

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