房地产律师 解答如何认定经济适用房买卖合同效力
来源：未知 作者：未知 时间：2018-03-15
北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、原告诉称
原告黄某、赵某起诉称：二原告系夫妻。黄某与被告李某签订购房协议，其中约定黄某将其自己购买经济适用房山田丰小区301号房屋的资格转让给李某，由李某实际所有涉案房屋。现李某已实际入住。后黄某得知该套房屋因其性质有政策限制交易，故诉讼请求：1.请求法院判令原、被告签订的《协议书》无效;2.本案诉讼费用由被告承担。
二、被告辩称
被告李某、窦某答辩称：1、原被告就涉案房屋签订的协议合法有效，且被告依约履行了付款义务，原告交付房屋后二被告居住至今，双方履行主要义务均已履行完毕，此前双方皆无异议，故原告应当继续履行。2、根据北京市高级人民法院《关于我国房屋买卖合同纠纷若干问题指导意见》第六条第二款的规定“出卖人转让的经济适用房的原购房合同系2008年4月11日之前签订，当事人又在购房合同中约定在限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记或在一审法庭辩论终结前该房屋已具备上市交易条件的，可以认定合同有效”。原被告签订的购房合同早于2008年，合同有效。
三、审理查明
经审理查明：现涉案房屋所有权登记人为黄某，所有权证书有黄某交给李某。李某向法院提交有关涉案房屋的系列手续文件，包括但不限于装修费用票据、交房通知书、物业管理登记、物业费、电费、暖气费等，以证明涉案房屋自交房后一直系被告居住至今。
四、北京市石景山区人民法院判决
北京市石景山区人民法院经审理后判决：
(1)确认李某、窦某与黄某、赵某签订的《协议书》有效。
(2)驳回黄某、赵某的诉讼请求。
五、北京房地产律师靳双权点评
根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第六十条，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，涉案房屋买卖合同的效力问题成为争议焦点。根据双方当事人陈述及提供的证明文件，可以认定原被告双方之间就涉案房屋存在借名买房的法律关系。涉案房屋的性质系经济适用房，经济适用房因其保障性质的政策性住房特殊性质，而限制流通。但是本案中，正如被告的答辩所言，其借名购买经济适用房资格的法律关系既符合签订合同的时间限制，二人签订的合同内容又符合政策对于过户条款的约定，故原被告就涉案房屋签订的购房合同应当认定为合法有效。
综上所述，法院的判决是正确的。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】