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房产买卖律师——子女在父母宅基地上所建房屋产权实际归谁

来源:未知   作者:未知   时间:2021-09-26

北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)
 
 
原告诉称
原告李某莲向本院提出如下诉讼请求:依法继承李父与北京市门头沟区房屋征收补偿办公室(以下简称征收补偿办公室)就北京市门头沟区F街4号(以下简称F街4号)所签订《北京市门头沟区房屋征收补偿安置协议》,以下简称《补偿安置协议》)项下拆迁利益,要求按照遗嘱继承一套一居室。
事实与理由:李父与李母系夫妻,生育李某武、李某莲、李某宏、李某军四个子女,李母于1995年12月8日死亡,李父于2017年4月28日死亡,李某宏于2012年6月18日去世,王某珊、李某文系李某宏的配偶和儿子。2011年10月北京市门头沟区F街拆迁,李父作为被征收人与征收补偿办公室签订拆迁协议,取得门头沟区安置房一居室、两居室各一套,拆迁补偿款125753元。2012年5月16日,李父立下遗嘱,拆迁所得利益中的一居室归原告所有。李父去世后,原告与各被告就该房屋的分割发生争议,故诉至法院,请求判如所请。
 
被告辩称
被告李某武、王某珊、李某文辩称,不同意原告的诉讼请求。首先,不认可遗嘱的真实性。其次,被拆迁的F街4号房屋系李父与李母的夫妻共同财产,因拆迁所得利益也应属于夫妻共同财产。李母去世后其遗产未进行分割,我方请求按照法定继承分割李父与李母的所有遗产,包括:拆迁所得安置房、拆迁款、周转费和丧葬费。
被告李某军辩称,第一,认可李父遗嘱的真实性,同意一居室由原告继承,两居室由我李某军继承;第二,不同意分割拆迁款和周转费,F街4号拆迁协议被征收人口包括李父、李某军、张某菊三人,被拆迁房屋中有李某军的自建房,拆迁款和周转费归其三人共有,而李父所得钱款都花完了。
第三人张某菊述称,与李某军意见一致。
 
本院查明
李父和李母系夫妻,育有李某武、李某莲、李某宏、李某军四名子女;李母于1995年12月8日死亡注销户口;李某宏于2012年6月18日死亡;李某宏与王某珊系夫妻,育有一子李某文;李父于2017年4月28日死亡;张某菊系李某军之妻。
1989年8月10日,北京市门头沟区房地产管理局向北京市门头沟区服务公司(以下简称区服务公司)颁发了房屋所有权证,该证载明:“所有权人:区服务公司;所有权性质:全民;共有人:李父、王某武等3家;房屋坐落位置:F街4、6号。”
1995年6月30日,区服务公司(卖方、甲方)与李父(买方、乙方)签订《房屋买卖契约》,约定,甲方将F街4号平房总建筑面积25.28平方米出售给乙方,每平方米售价162元;乙方应付甲方房价款4095.36元;乙方实付甲方房价款肆仟零玖拾伍元叁角陆分;甲乙双方签订契约后由甲方到门头沟房地产交易所办理立契、过户手续,由甲方取得《房产卖契》并凭《房产卖契》到房地产管理部门办理产权登记,领取《北京市房产所有证》。待乙方向甲方付清全部房价款后,甲方将产权证件交给乙方;乙方自行到房管部门办理房产证,其费用自付;乙方取得房产证后即具有对房屋财产的所有权。甲方处区服务公司捺印;乙方处李父印章。
1995年9月21日,房屋产权登记书中载明:产别,私产;登记种类,转移登记;座落,门头沟区F街4号;南瓦房1间10.2平方米,北瓦房1间16.7平方米,合计26.9平方米;现产权人,李父。
1997年9月29日,北京市门头沟区房地产管理局审批准予发证;1997年12月2日向李父颁发了所有权证。李父和李某军一家一直在该房居住,直至拆迁。
2011年10月9日,李父与征收补偿办公室签订《补偿安置协议》,载明:被征收房屋为,F街4号,住宅平房两间,建筑面积51.29平方米;被征收人在册人口和实际居住人口均为3人,分别为产权人李父、之子李某军、之儿媳张某菊;被征收方式为房屋产权调换,应安置房建筑面积88.22平方米,安置房为二居室1套(总建筑面积60平方米)、一居室1套(总建筑面积40平方米);被征收房屋重置成新价及附属物补偿价38789元;征收奖励、补助费共计139974元(包含周转费43200元);扣减应缴房款(53010元)后共计125753元。
补偿安置协议档案中有申请人为李父的《分户申请书》一份,载明:“本人李父,现年八十岁,居住F街4号,有私房两间,北房归本人使用,南房归吾三子,李某军使用,由于现拆迁,本人申请国家给与分开,北房还归我所有,南房归吾三子所有,其他自建归建筑者李某军所有,特申请政府给与办理分户手续,拆迁后一套一居归李父所有,另外一套归李某军所有。”申请人、签字人李父签名、捺指纹;签字人李某军签名捺指印,2011年9月30日。
2015年1月24日,李父办理房屋交付手续,其选定位于门头沟区1号房屋(以下简称1号),建筑面积63.29平方米,单价4521元,李某军交纳超出面积房款计14874元,现该房屋由李某军一家居住使用。另一套安置房已完成选房,位于门头沟区2号(以下简称2号),建筑面积39.57平方米,因实测面积小于40平方米,经结算交付时可退房价款1782.8元,该房现已具备交付条件,尚未办理入住手续。
庭审中,原告提交李父所立“《遗嘱》”一份,内容为:“本人李父原来住在城子F街4号,我同意将拆迁所得两室一厅分给三儿子李某军所有,一室一厅分给女儿李某莲所有。2012年5月16号”。
 
裁判结果
一、坐落于北京市门头沟区1号房屋的相关利益由李某军、张某菊共同享有;
二、坐落于北京市门头沟区2号房屋的相关利益由李某莲、李某武、王某珊和李某文共同享有,其中李某莲享有三分之一的份额,李某武享有三分之一的份额,王某珊和李某文享有三分之一的份额。李某莲、李某武、王某珊和李某文于本判决生效之日起七日内相互协助办理该房屋的交付手续,因此产生的费用按照各自享有的份额比例承担;
三、驳回李某莲的其他诉讼请求。
 
房产律师靳双权点评
本案系析产继承纠纷。
一、析产部分。F街4号房屋属李母、李父的共同财产,李母死亡后未继承分割,F街4号拆迁时,李母的财产份额转为相应的安置利益。根据查明的事实,F街4号中存在李某军、张某菊的自建房,故F街4号的拆迁利益应为李父、李母、李某军、张某菊共有。
1、关于安置房。依据拆迁政策,采取房屋产权调换方式主要与被征收房屋建筑面积有关,在分割时应当依据当事人对被征收房屋的来源、建房、原居住使用情况和分割后居住使用便利性等因素予以处理。综合以上情况,法院酌情确认安置房中李父、李母享有60%的份额,李某军和张某菊共同享有40%份额。
2、关于拆迁款和周转费。根据征收安置补偿方案,提前搬家奖励、工程配合奖励费和搬家补助需在规定期间配合腾退并上交相关权属证明给予,因拆迁时李母已死亡,并非实际居住人,故该款项应归李父、李某军、张某菊所有。房屋重置成新价、设备及附属物补偿均系基于物权消灭所取得的补偿和奖励,故应根据李父、李母、李某军、张某菊在被拆迁房屋上的权利比例予以分割。电话移机费应归属于被腾退房屋的被腾退人及电话的客户,因无法区分电话设备具体所属,且数额不大,法院判定上述补偿归李父所有。
周转费系根据应安置房面积计算的补助,且应以安置对象为基数,分配给安置对象,故亦应在李父、李某军、张某菊之间予以分配。另,因协议安置面积大于应安置面积,需补交差额安置面积房款53010元,该笔款项直接在拆迁补偿款中扣划,需由安置房屋的权利人共同承担。拆迁款、周转费共计172703元,经核算,其中88223元应属李某军、张某菊所有,因上述款项已在李父与李某军、张某菊中分割,已无剩余,视为析产完毕。
二、继承部分。李母死亡后,其遗产由法定继承人李父、李某莲、李某武、李某宏、李某军继承,李某宏去世后,其份额转由王某珊、李某文共同继承。李父死亡后,其遗产应由李某莲、李某宏、李某武、李某军继承,李某宏先于李父死亡,其继承份额由王某珊、李某文代位继承。因李父生前与李某军一家共同生活,分割时李某军应予多分,具体份额法院酌情确认。
经核算,安置房方面,法院确定1号房屋的相关利益由李某军、张某菊共同享有,2号房屋的相关利益由李某莲、李某武、王某珊和李某文共同享有,其中李某莲享有三分之一的份额,李某武享有三分之一的份额,王某珊和李某文享有三分之一的份额。李父银行存款、丧葬费等,为便于履行,在确定给付义务时,法院将根据各方实际持有钱款的情况确定一位当事人应给付其他当事人的具体金额。李某军主张张某菊与其的份额不需要法院分割,不持异议。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】


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