房产买卖律师 ——处于抵押状态的房屋能否进行买卖过户

北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
 
 
原告诉称
李某菲向本院提出诉讼请求：1.确认原被告于2017年3月23日签订的《北京市商品房预售合同》于2020年1月19日解除；2.解除李某菲与G银行于2018年9月20日签订的《个人购房借款/担保合同》；3.T公司返还李某菲已支付首付款2006994元；4.T公司向李某菲补偿款270000元；5.T公司向李某菲已支付贷款本金暂计275731.53元；6.T公司向李某菲支付违约金暂计139894.79元；7.T公司向G银行支付李某菲未还贷款本金。
事实与理由：2017年3月23日，原、被告签订北京市商品房预售合同，购买T公司位于北京市大兴区1号房屋，房屋预售面积76.92平方米，房屋总价款3996994元，支付首付款的2006994元，余款1990000元通过贷款支付。李某菲依约支付首付款，并于2018年9月20日与G银行签订个人购房借款/担保合同，G银行如期将1990000元贷款支付给T公司，2020年9月，T公司告知李某菲收房，李某菲前去查看，认为房屋与购买时不符，故与T公司协商退房。
2020年1月20日，双方签署和解协议，约定当日解除北京市商品房预售合同，T公司90日内代李某菲向G银行清偿剩余贷款本金，4个月内向李某菲返还首付款2006994元，支付李某菲已付贷款本金，具体金额以银行核算为准，同时支付资金占用补偿款270000元，T公司逾期付款，按日承担返还房款万分之五违约金，但T公司未支付任何费用，故起诉至法院，请求判如所请。
 
被告辩称
T公司辩称，同意确认双方签订的北京市商品房预售合同于2020年1月19日解除，解除因为李某菲认为房屋与购买时规划图不符，双方才签订的协议；第三项诉讼请求，同意退还首付款；第四项诉讼请求，补偿款按照协议约定履行；第五项诉讼请求已付贷款本金同意退还以银行出具的核算明细为准；第六项违约金计算的基数不认可，应该以付款2006994元及偿还的贷款本金总和为基数。T公司已经向李某菲偿还2020年4月至2020年8月及2020年10月的贷款，金额总计128930.52元，其中本金是82548.22元，利息46382.3元，所欠的银行贷款中应扣除已经支付的128930.52元，T公司出现偿还困难，因疫情影响，系不可抗力，疫情期间对企业进行管控，造成营销降低，不应支付违约金。第七项诉讼请求根据协议约定履行，具体以银行核算为准。
G银行述称，不同意解除李某菲、T公司、G银行签订的《个人购房借款/担保合同》，截止至目前，《个人购房借款/担保合同》合法有效，正常履行，李某菲无权单方解除该合同，李某菲、T公司应当依法履行《个人购房借款/担保合同》项下的还款义务及连带保证责任。李某菲与T公司签订的和解协议，未经G银行同意，且未参与退房协议的签订，不是该协议的当事人，同时三方签订的《个人购房借款/担保合同》截止至目前合法有效，正常履行，不同意由T公司代李某菲偿还剩余贷款本金，李某菲、T公司应依法继续履行《个人购房借款/担保合同》项下的还款义务及连带保证责任。
 
本院查明
2017年3月23日，李某菲与T公司签订北京市商品房预售合同，约定由李某菲购买位于北京市大兴区1号房屋，规划性质为办公，房屋建筑面积76.92平方米，套内面积53.99平方米，总价款3996994元。合同签订后，李某菲交付首付款2006994元，同时于2018年9月20日与G银行签订个人购房贷款/担保合同，向G银行贷款1990000元。
2020年1月19日，T公司（甲方）与李某菲（乙方）签订和解协议，鉴于甲乙双方于2017年3月23日签订了商品房预售合同（以下简称购房合同），乙方购买甲方位于大兴区H村1号房屋，并于当日办理了购房合同的商品房预售合同联机备案……如甲方违反本协议第四条、第五条约定，每逾期一日，甲方向乙方支付应返还房款万分之五的违约金。
 
裁判结果
一、确认李某菲与北京T公司于2017年3月23日签订的《北京市商品房预售合同》于2020年1月19日解除；
二、北京T公司于本判决生效之日起十日内返还李某菲购房首付款2006994元；
三、北京T公司于本判决生效之日起十日内给付李某菲补偿款270000元；
四、北京T公司于本判决生效之日起十日内支付李某菲已偿还G银行的房屋贷款本金；
五、北京T公司于本判决生效之日起十日内支付李某菲逾期付款违约金；
六、驳回李某菲其他诉讼请求。
 
房产律师靳双权点评
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。李某菲与T公司签订的商品房预售合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属有效合同。当事人协商一致，可以解除合同。现双方签订和解协议，协商一致于2020年1月19日解除上述商品房预售合同，法院不持异议。故，对于李某菲的第一项诉讼请求，予以支持。
关于李某菲的第二、七项诉讼请求，即主张解除其与G银行签订的《个人购房借款/担保合同》及要求T公司向G银行支付其未还贷款本金，法院认为，根据合同法相关规定，债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定：以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
本案中，关于李某菲主张T公司代其向G银行偿还剩余未还贷款本金，现G银行对此提出异议，不同意由T公司代为偿还，故法院对李某菲该项诉讼请求不予支持。因G银行在本案中未提出独立的诉讼请求，根据上述规定，本案仅处理商品房买卖合同纠纷，故李某菲要求解除其与G银行签订的《个人购房借款/担保合同》的诉讼请求，不予处理。李某菲可在与T公司的商品房预售合同确认解除之判决生效后另行主张解除其与G银行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，亦可由G银行另行起诉解决相关争议。
对于李某菲的第三、四、五项诉讼请求，根据双方和解协议的约定，T公司应退还李某菲首付购房款2006994元、已偿还给银行的贷款本金（具体金额以银行核算为准）并另行支付资金占用补偿款270000元，现T公司亦同意给付，对此不持异议。
关于李某菲主张的第六项诉讼请求即违约金，根据和解协议的约定，T公司应当在协议签订之日起90日内代李某菲偿还银行剩余贷款本金，自本协议签订之日起四个月内将李某菲交付的首付购房款2006994元、已偿还给银行的贷款本金（具体金额以银行核算为准）以及另行支付乙方资金占用补偿款270000元一并退还给李某菲。
现T公司未履行约定义务，应当支付李某菲违约金，但双方关于违约金的约定过高，按照相关规定应予以调整，法院酌定T公司按照同期全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率为标准，向李某菲支付违约金。关于计算基数，双方约定“如甲方违反本协议第四条、第五条约定，每逾期一日，甲方向乙方支付应返还房款万分之三的违约金”，因银行贷款本金亦属于房款性质，故该约定中的应返还房款按照合理解释应包括和解协议第四条约定的银行剩余贷款本金及第五条约定的首付购房款及已偿还给银行的贷款本金（合计数额即为房屋总价款），不包括资金占用补偿款270000元。
关于违约金起算时间，和解协议第五条约定的首付购房款及已偿还给银行的贷款本金的违约金，起算时间应从双方和解协议约定的协议签订之日即2020年1月19日后4个月即2020年5月19日起算，至实际支付之日止。和解协议第四条约定的银行剩余贷款本金的违约金，因对李某菲的第七项诉讼请求即要求T公司向G银行支付其未还贷款本金未予支持，故其该项违约金的诉求，亦不予处理，可另行解决。