房产继承律师——父母死后继承宅基地的，宅基地上房屋归谁享有

北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
 
 
原告诉称
原告王某伟诉称：我父母王父、王母均系北京市通州区X村村民。1986年我父母在位于北京市通州区1号新建北房三间、西厢房两间，宅基地使用权人系我母亲王母。被告王某勇系我母亲王母的亲戚。大约1996年，我父母搬家，被告王某勇因住房问题提出借用我父母上述房屋居住，我父母遂将上述房屋借给被告王某勇居住使用。1999年我母亲去世，2013年11月我父亲去世。我系父母的唯一子女。我因其他原因长期在外，我父亲去世时未告诉我上述房屋的情况。去年我从舅舅处得知，位于Y村1号的房屋属于我父母所有，被告王某勇使用至今尚未归还。经了解，上述房屋现被被告张某旺非法占有。我与王某勇多次交涉，要求返还房屋，被告王某勇均予以拒绝。
我于2016年10月提起诉讼，要求王某勇、张某旺归还房屋，王某勇未到庭，张某旺主张已购买上述房屋，并提交了买卖协议，我被迫撤诉。我认为根据法律规定，上述房屋宅基地使用权人系我母亲，上述房屋系我父母的共同财产，我父母去世后，上述房屋及宅基地归我所有和使用。被告王某勇及其岳父母李父、李母无权将上述房屋出售给被告张某旺，其买卖行为系无权处分，买卖合同是无效合同。而且根据法律规定，农村房屋及宅基地禁止买卖，被告张某旺非本村村民，其就上述房屋签订的买卖合同是无效合同，不应当得到法律的保护。
综上，被告的行为严重侵害了我的合法权益，故我诉至法院要求：1、判决被告张某旺购买北京市通州区X村1号房屋的两份协议《购房协议》及《房屋买卖协议书》均无效。2、判令被告将北京市通州区X村1号的房屋及院落腾空并返还给原告。
 
被告辩称
被告张某旺辩称：一、我与李母、李父所签购房协议于1999年4月18日经X村委员会和王母确认，所以事实上涉案房屋是王母直接向我出售的。
二、根据1996年的法律法规，没有农村房屋及宅基地买卖的禁止性规定，且我系X村村民。
三、我在涉案房屋已居住使用20多年，从1996年至现在。原告主张权利已超过权利最长保护期限20年。法院应依法驳回。
四、涉案房屋所有权明确，属于案外人张某山、张某文共同所有，有通州区人民法院民事调解书予以确认。基于保护善意第三人利益的物权保护原则，故原告诉讼请求不但没有事实依据，而且从事实和法律上不可能返还。
五、原告事实上知道或者应当知道其父母将涉案房屋出售于被告张某旺。因为原告出生日期为1981年5月，房屋出售日期为1996年（原告也确认其父母于1996年搬家），当年原告已经15岁，有完全记忆和辨认能力。二十多年我在该房屋居住，却从来不持异议。完全说明其知晓该房出售的事实。如果其认为是非法占有，早该主张权利。诉讼时效也过期。
六、原告是为拆迁利益所驱使，属于违背诚信的见利忘义行为，应当受到道德的谴责，更不应该受到法律的保护。
七、原告主体不适格。当年属于原告父母的地上房屋已被拆除，现地上房屋属于我和我的子女投资修建，而宅基地不能继承。所以其不具有原告主体资格。
八、我系本村村民。
 
本院查明
1996年，被告李母与其夫李父作为卖方、被告张某旺作为买方，就本案诉争的位于北京市通州区1号院落房屋订立《购房协议》一份。
诉争院落房屋所在土地原系农村宅基地，时为X村集体所有土地。原告王某伟之母亲王母于1986年获准在该土地上建房3间。
 
裁判结果
一、被告张某旺购买位于北京市通州区x村1号房屋所签的《购房协议》无效；
二、被告张某旺购买位于北京市通州区x村1号房屋所签的《房屋买卖协议书》无效；
三、驳回原告王某伟的其他诉讼请求。
 
房产律师靳双权点评
无效的合同，自始没有法律约束力。涉案《购房协议》签订时，合同标的房屋所处宅基地系通州区X村集体所有土地，而购房人张某旺时为通州区xx屯镇非农业户口，非X村集体组织成员，故张某旺作为购房人购买农村宅基地上房屋而签订的《购房协议》应属无效合同。同理，涉案《房屋买卖协议书》中张某旺亦不具有农村宅基地房屋购买人的资格，且根据本案查明的事实，张某旺与王母之间就涉案房屋并未实际发生过交易行为，故《房屋买卖协议书》亦属无效合同。据此，对原告主张上述两份合同均无效的诉讼请求，予以支持。
关于原告要求被告将涉案房屋及院落腾空并返还的诉求，经查涉案房屋及院落已经因拆迁而灭失，故原告该项诉求缺乏事实依据，不予支持。
关于合同无效的法律后果，当事人可另案解决。